11月三四線樓市成交看漲 樓市資本布局“環(huán)一二線”區(qū)域

            / by 新京報 瀏覽次數:

              房企對一二線城市土地的熱衷,在今年上半年體現得淋漓盡致。然而,隨著全國熱點城市調控政策全面升級,不少房企傾向于在一二線城市周邊,有價值溢出的城市尋找拿地機會。于房企而言,進入環(huán)一二線城市周邊城市布局,多少有點“退而求其次”的意味。

              11月三四線樓市成交看漲

              據某研究院的統計數據顯示,11月份,一二三線30個典型城市新建商品住宅成交面積同比增幅曲線走勢不一。一線城市同比增幅由10月的-0.8%收窄至-26.5%,二線城市同比增幅由10月的7.8%收窄至-7.4%,三線城市同比增幅則由10月的46.4%擴大至52.0%。在同比增幅曲線中,三線城市相對最強勢。

              30個城市中,有11個城市的成交量出現環(huán)比增長態(tài)勢。其中襄陽市場環(huán)比增幅為30個城市最高水平,達到38.9%。而從環(huán)比跌幅看,包括杭州、蘇州的跌幅較大,分別為56.6%、54.8%。

              某研究院分析認為,受一二線城市政策頻頻收緊影響,部分三線城市購房者會有意識地加快購房節(jié)奏,以防范政策調整帶來的風險。對比歷史數據,三線城市市場成交相比去年同期有明顯的增長。

              來自同策咨詢一份長三角區(qū)域三四線城市的研究報告顯示,未來3-5年,長三角區(qū)域部分三四線城市(含部分縣級市),可作為開發(fā)房企未來進入的備選城市,因為房價處于相對價值洼地,有回升動力。

              中金公司也預測認為,三四線城市2017年上半年,仍將表現強勁,銷售均價有望同比增長5%-10%,銷售面積同比增長10%-15%,不過,增長勢頭在2017年年中會減弱。

              此外,三四線城市在土地市場的數據也很樂觀,據同策咨詢研究部全國土地市場月報顯示,11月,除二線城市外,一線,三四線城市的宅地溢價率均呈現上揚,一線城市溢價率為38%,三四線城市溢價率達29%。

              購買力尋路一二線城市周邊

              事實上,隨著樓市宏觀調控的發(fā)酵,被一二線城市擠出的資金和購買力,正在將目光聚焦到中國的三四線城市。

              不久前新京報記者在廊坊“北三縣”探訪時發(fā)現,當地銷售人員極力推薦唐山、天津樓盤,認為唐山是三年前的“香河”,未來發(fā)展?jié)摿艽蟆O愫赢數匾患掖頇C構的人員表示,公司已將業(yè)務重點轉移至天津、唐山等區(qū)域。今年以來,該公司的銷售路線為:燕郊、香河-天津寶坻-天津靜海、濱海-唐山。

              “一杯水滿溢出去,越靠近越受益。”曾經叱咤風云的溫州炒房團“帶頭大哥”陳俊這樣說。最近四五年,陳俊一直“潛伏”在河北,考察京津冀協同發(fā)展中的投資機會。今年以來,向他電話咨詢河北樓盤的投資團成員漸漸多了起來。不過他表示,雖然北京周邊很多城市出臺了限購政策,但這些城市依然有發(fā)展前景。不過并非所有項目都有升值潛力。

              身為溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長的周德文說:“上海限購升級后,周邊的一些城市,比如嘉興、昆山等地房價有所刺激,上漲較快。也吸引了一部分投資者、甚至包括上海的剛需客群到此購房。”

              在周德文看來,大城市調控政策嚴厲,必定會刺激周邊三四線城市房地產的發(fā)展,也會使房企向這些城市集聚。“包括綠城在內的品牌房企,都紛紛進駐上海周邊衛(wèi)星城,三四線城市盡管有庫存積壓,但隨著中國城鎮(zhèn)化力度的加大,農民進城人員也越來越多,三四線房地產市場還有發(fā)展前景。”周德文說。

              記者了解到,2015年,安徽蕪湖因為高庫存房地產市場一度滯銷,而隨著一二線城市樓市購買力的外溢,很多來自合肥、南京的投資客開始進入當地市場,推動房價上行。

              核心城市周邊拿地成共識

              以往出于對利潤率的保護,房企偏愛在一二線城市拿地,隨著熱點城市限購升級,基于成本與戰(zhàn)略訴求,有不少房企傾向于在一二線城市周邊的三四線城市尋找拿地機會。

              12月13日,新城控股發(fā)布公告表示,公司子公司蘇州新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司以9.53億元競得蘇州張家港市四幅地塊,面積近22萬平米;而就在此前一天,新城控股以42.7億總價拿下佛山獅山鎮(zhèn)地塊;今年9月,新城控股還以10.6億競得嘉興一宅地。此外,新城在昆山也有所布局。

              新城控股高級副總裁歐陽捷在接受新京報記者采訪時表示,新城控股總的戰(zhàn)略為1+3布局,即:長三角、珠三角和環(huán)渤海及中西部重點城市群。除熱點城市外,新城控股也在關注環(huán)大城市周邊的中小城鎮(zhèn)。“這些地方接受大城市產業(yè)、人口外移,未來會有很大的市場機會。比如廣州周邊的東莞、惠州等地,是未來市場的機會點。北京周邊包括固安、香河、永清,也有這樣的機會。”歐陽捷說。

              這并非房企的個例。事實上,近期不少房企在環(huán)一線城市周邊布局。12月12日,中海50.4億元包攬無錫新吳區(qū)兩地塊,總建面逾65萬平方米;10月14日,綠城置業(yè)1.44億連拿安徽渦陽縣3宗地塊;9月21日,萬科2.9億底價摘徐州銅山路站地塊,總面積5.38萬平米。

              一房企高層人士表示,在核心城市周邊拿地已經是共識,京津冀協同發(fā)展下,大多數城市會受益,近期京津冀區(qū)域土地市場仍很活躍。此外,上海和深圳周邊以及三四線城市的核心地塊,對房企都有吸引力。

              “退而求其次”布局外溢區(qū)域

              于房企而言,進入環(huán)一二線城市周邊城市布局,多少有點“退而求其次”的意味。

              “目前一二線城市既限房價又限地價,利潤是固定的,而通過國內發(fā)債與國外發(fā)債,開發(fā)商手頭還有不少資金,沒有地方投,利息支出、成本都在那擺著,肯定要向價值洼地的三四線城市流入一部分。”當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示,只要政策不變化,這是明年的一大趨勢。也不是每個三四城市都可以進,肯定要重點篩選。

              不過,在融僑集團副總裁、首席投資官康紅恩看來,不應簡單地認為房企偏向于三四線城市,要肯定的是,房企是在找價值溢出的城市。目前很多企業(yè)會在環(huán)深圳、上海、北京區(qū)域做布局,這背后的核心還是瞄準北上廣深,其實還是在做環(huán)都市城市區(qū)布局。總的城市分化與城市格局不會有太大變化,也并非所有的開發(fā)商都會涌入三四線城市,價值外溢才是關注的重點。

              康紅恩也坦言,尋找價值外溢的城市,肯定跟此前聚焦核心城市的布局有所不同。“由于每個城市政策調控的區(qū)域與范圍不同,按照價值外溢遷移的規(guī)律來布局,也會關注同一城市不限購的區(qū)域。”康紅恩強調道。 

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