豪宅井噴的2016年，“量價”成交都創(chuàng)下新高。據(jù)統(tǒng)計，截至12月10日，北京單價“10萬元+”豪宅已經(jīng)成交523套，是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和253套的2倍還多，累計金額首次突破100億元，達(dá)到192億元。

　　豪宅成交井噴 供應(yīng)在縮水

　　調(diào)控后首月的今年10月份，北京單價“7萬元+”公寓豪宅成交量曾一度重挫，不過隨后又出現(xiàn)回升。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年11月份，北京單價“7萬元+”公寓豪宅共實現(xiàn)成交226套，相比10月份增加了35套，而進入到12月份，成交回升的趨勢愈發(fā)明顯，僅前7天公寓豪宅產(chǎn)品即實現(xiàn)成交120套，按照這一趨勢計算，12月全月成交量甚至可能接近500套，再回年度高峰。

　　事實上，經(jīng)歷了四環(huán)、五環(huán)高端產(chǎn)品如開閘般扎堆入市后，近期迎來了最冷清的四季度新盤供應(yīng)——11月份僅有3個純新商品住宅開盤入市，12月份僅有9個項目有開盤計劃，但實際開盤項目預(yù)計仍將縮水，這將是連續(xù)三個月新盤供應(yīng)在個位數(shù)。

　　縱觀2016年四環(huán)內(nèi)的頂豪，從萬柳書院到北京壹號院，再到中駿天宸、華潤昆侖域等等，可以用“扎堆”來形容，如此密集的亮相，可知城市核心的豪宅其實并非想象中的稀缺。

　　城區(qū)“新豪宅”持續(xù)堅挺

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，首先受到高價地外延趨勢的影響，公寓豪宅的位置已逼近五環(huán)外，這為城區(qū)商辦公寓項目提供了市場機會。而這類項目也在通過產(chǎn)品設(shè)計以及物業(yè)服務(wù)等方面的升級，拉升項目品質(zhì)，因此也得以進入了豪宅客群的“法眼”。11月份成交前十的項目當(dāng)中，包括使館壹號院、龍湖西宸原著等在內(nèi)的7個項目均為近兩年“新豪宅”的代表，除此之外老牌豪宅當(dāng)中僅山水文園等少數(shù)幾個項目上榜。

　　因此市場上真正少的，是別墅產(chǎn)品。綜合近10年北京四環(huán)以內(nèi)別墅存量來看，僅有188套，除去爛尾項目126套房源，真正入市的內(nèi)城別墅產(chǎn)品僅62套。且從2011年至今，除去2015年供應(yīng)的47套別墅外，僅入市過2套別墅，從2015年下半年至今更是零供應(yīng)。目前來看，近期入市的位于三環(huán)旁的全部類獨棟合院別墅魯能釣魚臺美高梅別墅極有可能是四環(huán)內(nèi)別墅的收官之作。

　　稀缺性造成豪宅走勢較強

　　郭毅稱，城區(qū)住宅項目的稀缺性是造成這些豪宅項目抗壓性較強的根本原因。從土地出讓新特征來看，這也將成為最后一批位于城區(qū)的豪宅項目，因此雖然遭遇調(diào)控也仍然能夠得到購房者的青睞。

　　這為數(shù)不多的新盤之中，魯能釣魚臺美高梅別墅關(guān)注度最高。之所以如此，是因為這個項目有著兩個標(biāo)簽：三環(huán)旁城市核心地帶；別墅。這兩個標(biāo)簽足以讓魯能釣魚臺美高梅別墅成為風(fēng)向標(biāo)式的存在。從地塊屬性來看，四環(huán)內(nèi)0.56的低密度土地在近十年的房地產(chǎn)市場上都難得一見，這種區(qū)位和產(chǎn)品形態(tài)上的疊加優(yōu)勢，將構(gòu)成魯能釣魚臺美高梅別墅的核心賣點。

　　業(yè)內(nèi)表示，即使樓市在調(diào)控，但從趨勢看，因為土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，可以預(yù)計的是，新建純商品房供應(yīng)在未來2年將明顯減少，這將導(dǎo)致市場高端化趨勢加劇。據(jù)了解，魯能釣魚臺美高梅項目一共只有46套。全部是類獨棟合院產(chǎn)品，在北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的官網(wǎng)上，記者查詢到該項目已經(jīng)取得22套房子的銷售許可證，擬售均價是169929.47元/平方米。

　　對于明年整個北京豪宅市場來說，幾乎所有項目都是有壓力的。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策針對的是多數(shù)市場，對于內(nèi)城別墅這樣的收藏級產(chǎn)品，從某種意義上，反而是一種利好，因為在當(dāng)前的新常態(tài)下，置業(yè)者會尋找更具價值的物業(yè)，而魯能釣魚臺美高梅別墅顯然具備這一條件。