可以被視為房地產(chǎn)市場“量化寬松”政策的“棚戶區(qū)改造貨幣化安置”正在悄然之間進(jìn)展不斷。按照中央統(tǒng)一安排，在國家開發(fā)銀行入局棚改及貨幣化安置后，將有其他開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)進(jìn)入棚戶區(qū)改造提供資金支持。
除國家開發(fā)銀行之外，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等開發(fā)性、政策性銀行和金融機(jī)構(gòu)均被列入“貸款支持”棚戶區(qū)改造及其貨幣化安置工作的名單。在此之前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)已經(jīng)多次要求地方政府，進(jìn)一步提高貨幣化安置在棚戶區(qū)改造安置中的比例，但資金是這一政策取向的關(guān)鍵所在。
這或?qū)榇媪枯^大的中國房地產(chǎn)市場注入相對(duì)豐沛的流動(dòng)性。目前，住建部已經(jīng)圈定了三種“棚戶區(qū)貨幣化補(bǔ)償安置”的方式，并考慮通過進(jìn)一步出臺(tái)指導(dǎo)意見，大幅度提升棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例，以提高住房庫存去化速度。
開發(fā)性金融全面入局
“不止國家開發(fā)銀行，陸續(xù)應(yīng)該有其他的政策性、開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)，通過提供定向貸款的方式，為棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置提供支持，這一點(diǎn)，從中央的層面已經(jīng)確定了。”8月5日清晨，住建部一位不愿具名的內(nèi)部人士向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示。
國家開發(fā)銀行是目前棚戶區(qū)改造領(lǐng)域中，最主要的政策性金融機(jī)構(gòu)。按照中央統(tǒng)一安排，包括農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)將陸續(xù)進(jìn)入棚戶區(qū)改造領(lǐng)域，提供信貸、投資等方面的支持。
記者了解到，上述政策性、開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)，將按照“統(tǒng)一進(jìn)入、逐個(gè)對(duì)接”的方式，在住建部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，通過和棚戶區(qū)改造的主體——地方政府談判，并達(dá)成三方協(xié)議的方式，對(duì)棚戶區(qū)改造及其貨幣化安置予以定向的信貸和資金支持。
按照這一運(yùn)作方式和原則，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)入局支持棚戶區(qū)改造，將不會(huì)設(shè)立“總資金額度的上限”，只要“符合一般性金融機(jī)構(gòu)風(fēng)控原則”即可逐一談判，予以信貸或投資支持。截至本報(bào)記者發(fā)稿，這一計(jì)劃尚未有明確的“結(jié)束時(shí)間”。
目前，棚改資金中約有一半來自于國家開發(fā)銀行貸款。按照工作安排，國開行住宅金融事業(yè)部組建完畢，約有50人專門從事棚改事業(yè)，已在全國37個(gè)省及計(jì)劃單列市完成了35個(gè)地方貸款平臺(tái)的搭建。2014年，國開行完成棚改貸款發(fā)放4086億元，是2013年的4倍。
“開發(fā)性、政策性金融結(jié)構(gòu)全面介入棚改，將使棚改的資金問題得到很大程度的解決和改善，尤其是中西部財(cái)力相對(duì)較為薄弱地區(qū)的棚戶區(qū)改造工作效率將會(huì)進(jìn)一步提高。”8月5日，一位接近住建部的權(quán)威人士稱。
貨幣化安置才是關(guān)鍵
2015年初，國務(wù)院確定了2015年~2017年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的基本工作規(guī)劃。2015年~2017年間，全國將完成總計(jì)1800萬套的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作。因此，涉及到棚改居民的安置方式，就成為城市棚戶區(qū)改造工作過程中的重要環(huán)節(jié)。
此間，住建部部長陳政高向地方政府提出，要進(jìn)一步提升貨幣化補(bǔ)償安置在棚戶區(qū)改造過程中發(fā)揮的作用。隨后，住建部分管房地產(chǎn)和住房保障工作的副部長王寧則告知地方政府，要制訂指導(dǎo)意見，完善政策措施，加快推進(jìn)棚改貨幣化安置工作，縮短安置周期，節(jié)省過渡費(fèi)用。
棚戶區(qū)改造安置有“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”兩種安置方式(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部的工作術(shù)語)。前者意指通過住房實(shí)物對(duì)拆遷戶進(jìn)行安置；后者意指通過貨幣化的方式，對(duì)拆遷戶家庭直接進(jìn)行補(bǔ)償，由拆遷戶家庭在持有貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，進(jìn)入住房消費(fèi)市場，通過購置住房解決安置問題。提高“補(bǔ)人頭”的比例，即意味這地方政府真金白銀地對(duì)棚戶區(qū)改造投入資金，而不是再以“土地資源”換取開發(fā)商代建的“安置房”。因此，國家開發(fā)銀行、國家開發(fā)投資公司、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性、開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)的全面入局，解決的就是資金問題。
“大規(guī)模推進(jìn)棚戶區(qū)改造是從2008年年底開始的，通過這幾年的推進(jìn)來看，目前待改造的棚戶區(qū)基本上都是市場化運(yùn)作比較困難的硬骨頭了，這樣地方資金上就存在很大的缺口。”住建部住房保障司副巡視員劉霞在中國政府網(wǎng)訪談?wù)f明有關(guān)棚改問題時(shí)表示。而湖南、廣西等棚改貨幣化安置比例較高的地區(qū)，無一例外是得到了政策性金融機(jī)構(gòu)的支持。住建部正試圖在全國范圍內(nèi)推廣這一模式。
去化庫存效果為期待
“(棚戶區(qū)貨幣化補(bǔ)償安置)和房地產(chǎn)市場也有關(guān)系，通俗講如果房地產(chǎn)市場有足夠的存量住房，能夠滿足棚戶區(qū)居民的住房需求，與他們的需求相匹配，那就可以不新建安置房，直接通過貨幣化方式解決。”劉霞表示。
她強(qiáng)調(diào)，棚改貨幣化安置比例的提高，一方面充分尊重安置居民的個(gè)人意愿，另一方面也與房地產(chǎn)市場有關(guān)。之所以在前幾年大量建設(shè)了實(shí)物安置型的住房，主要是源于市場上沒有適用于安置的住房，而近幾年，這類住房多了起來。
“我覺得這樣至少有幾個(gè)好處：一是去庫存，這是很直接的，對(duì)老百姓來講最好的方式就是讓他可以自愿選擇，可以滿足多樣化的需求，另外也可以享受更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，這也是符合老百姓意愿的。住建部從上半年始終是通過各種方式來大力推動(dòng)棚改貨幣化安置工作。”劉霞說。
CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2015年7月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降2.21%，超6成城市環(huán)比下降，同比去年7月則上漲57.53%。進(jìn)入2015年，樓市在房企年末沖刺后進(jìn)入盤整期，整體表現(xiàn)欠佳。2月迎來傳統(tǒng)春節(jié)，樓市成交繼續(xù)走低，3月企穩(wěn)回升，4月成交再上漲，5月利好政策不斷，回升趨勢明顯，6月樓市成交繼續(xù)回暖，但漲幅收窄，本月成交止升回落。
記者了解到，住建部已經(jīng)劃定了三種貨幣化安置的補(bǔ)償方式。第一種方式是政府搭建平臺(tái)，居民與開發(fā)企業(yè)直接對(duì)接選房；第二種方式是政府從開發(fā)商那里購買合適的商品房作為安置住房；第三種是老百姓拿到錢自主選擇。
“這些方式都可以有效地滿足老百姓多樣化的需求，同時(shí)對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場也有好處。”劉霞說。
