2015年下半年的第一天，一直強調低調務實的少帥劉肖，因為一封“意外”曝光的內部郵件，一舉登上北京地產圈的熱門頭條。

　　在該封郵件中，劉肖曬出了其掌舵北京萬科后的第一個半年成績單：完成103億元銷售，在實現銷售增長10%的基礎上，利潤也得到了50%的提升，回款率達到92%。

　　眾所周知，毛大慶時代的北京萬科，雖然實現了穩居北京市場龍頭的規�；繕�，卻一直在利潤方面備受詬病。甚至有傳言稱，其曾因北京公司利潤率在集團吊車尾，而讓郁亮頗有微詞。

　　是以劉肖是次公布的成績單，可謂看菜下飯、量體裁衣的典范，一個利潤提升50%的指標，即起到了對癥下藥的效果。

　　談及利潤提升的原因，劉肖對觀點地產新媒體總結了幾點原因，主要包括局部價格提升、住宅性能升級、配套服務加強、資債資源優化、采購管理加強、經營效率提升及營銷渠道重組等。

　　不過，長期關注北京萬科的市場人士以及券商分析師均指出，北京萬科的業績提升除卻有賴于公司內部的經營管理改善外，跟半年來政策的扶持以及市場回暖頗有關系。“今年以來房地產市場大環境明顯變好，北京的房地產市場表現更是出色。順風順水比較容易出成績。”

　　市場東風

　　正如分析人士所言，審視北京萬科交出的半年成績單，不能孤立于政策和市場的宏觀環境。

　　截至2015年6月30日，市場共迎來四次降息、三次降準，房地產無疑是其中最大受益標的之一，購房成本降低導致更多置業者出手從而帶動銷售，金融環境的寬松也直接令企業資金成本出現明顯下降。

　　統計數據顯示，2015年上半年，北京市商品房成交41735套，同比去年上漲21%;成交面積483.27萬㎡，同比去年上漲7%;成交均價26750元/㎡，同比去年上漲9%;成交金額1292.75億元，同比去年上漲17%。

　　來自北京萬科微信公眾賬號的信息，1-6月京投銀泰·萬科西華府、中糧·萬科長陽半島和五礦萬科·如園組成第一梯隊，分別實現20億、20億和 17億元的簽約銷售，成為北萬上半年銷售貢獻最大的項目。金域東郡、首開·萬科臺湖新城和五礦萬科成則分別以9億、8億和5億的銷售緊隨其后。

　　劉肖向觀點地產新媒體透露，在產品性能方面有所提升的五礦萬科·如園、金地萬科·金域東郡等項目提價較為明顯，是北京萬科上半年利潤提升的主要原因之一。

　　根據房地產研究員嚴躍進向觀點地產新媒體提供的數據，位于大興區五環外的金第·萬科金域東郡，自從2014年5月調整價格后，此后一年的成交均價均徘徊于25000-26000元/平方米。其中2014年10月成交106套為當年最多，均價僅為24326元/平方米。

　　而進入2015年，該項目均價已經穩定至27000元/平方米以上，成交最多的5月實現173套銷售，均價為27641元/平方米。

　　位于海淀區的五礦萬科如園亦是如此。該項目2015年2月、3月成交均價分別為43182元/平方米以及46171元/平方米，隨后4月-6月的成交均價均漲至50000元/平方米以上。套均價也有約1000-2000萬元的漲幅。

　　管中窺豹，可見一斑。上述兩個項目的價格波動曲線，不妨可以看做北京萬科旗下項目半年來價格趨勢向上的一個佐證。劉肖作為北京萬科的決策者，顯然抓住了銷售良機，期間推出的光盤活動、零點前不漲價活動等也成為北京市場上半年頗具標志性的營銷事件。

　　內部調整

　　強調外部環境的影響，并不意味著否定內因，畢竟白銀時代企業自身內部經營管理的調整和升級變得愈發重要。

　　劉肖在公開信中亦強調，北萬正在“全面重構能力，實現精細致遠”，“工程系統重構了工期效率，提效6個月;資金系統重構了資債結構，資金成本下降200bps;營銷系統重構了渠道結構，線上走向線下;商業系統重構了運營能力;采購系統重構了招采方式”等等。

　　北京萬科內部人士向觀點地產新媒體透露，公司2015年著重于通過金融手段降低財務成本，比如提前還貸，減少利息支出等。

　　營銷方面，北京萬科通過減少過往粗放的廣告投放，轉而調整渠道進行精細化、準確化投放實現營銷費率大幅下降。“我們砍掉了很多高炮、車站的廣告投入，北四環投一個高炮廣告一年的租金要上千萬，把節省下來的營銷費用開展與新渠道的合作，包括鏈家、百度、工行等。”

　　據其介紹，北京萬科與百度合作做了直達號，改變了以往經過新浪樂居、搜房網中轉的間接宣傳方式，客戶通過直達號可以直接聯系到萬科的銷售人員。與鏈家、工行的合作，則可以幫助北京萬科直接獲得真實有效的一手客戶信息。

　　不難看出，節省中間環節、轉換銷售渠道成為北京萬科內部調整的重要中心思想。此外，劉肖上任前即提出的“新業務”也在不斷探索中。

　　在這封曝光的公開信中，劉肖透露北京萬科有“六大轉型計劃”，不過在回應觀點地產新媒體的采訪時，其并未透露具體信息，僅稱“暫時在暗處”。

　　與該說法對應的是，劉曉公開信中以“從暗處駛向明處”描述萬科即將推出的家裝業務。綜合劉肖的說法，家裝業務成為北萬六大轉型計劃之一，應該是一種較為合理的猜測。

　　上述北京萬科內部人士向觀點地產新媒體透露，家裝業務的發展目標是向全社會提供服務。該業務預計一個月內會公布，北京萬科屆時會做一個發布會。

“白銀時代，黃金年代”是劉肖為該封年中寄語郵件定下的基調。這位趕上了市場復蘇好時候的少壯派掌門人，或許并不能憑借一份半年業績即俘獲盛名。地產圈的周期還長著，劉肖還有很多時間，畢竟路遙知馬力。