一面是宏觀經(jīng)濟持續(xù)疲軟，一面是優(yōu)質(zhì)寫字樓市場出現(xiàn)供應(yīng)高峰，受此影響，今年二季度，全國多個城市的寫字樓市場均出現(xiàn)空置率上升和租金漲幅趨緩現(xiàn)象，杭州也不例外。
世邦魏理仕上周最新發(fā)布的《2013年第二季度中國房地產(chǎn)市場回顧與展望》顯示，今年二季度，全國優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)總量達(dá)163萬平方米，創(chuàng)歷史新高，其中近8成新增面積來自二線城市，供應(yīng)高峰加上宏觀經(jīng)濟疲弱，寫字樓租賃需求整體在低位徘徊，造成以成都為代表的多個城市空置率攀升至近年新高或歷史極值；而這也造成了整體市場租金增長的進一步放緩，比如北京全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金的上升勢頭在持續(xù)了超過三年之后在今年二季度戛然而止，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金也已連續(xù)四個季度環(huán)比微跌。
杭州整體空置率攀升至27％
二季度租金環(huán)比繼續(xù)微降
作為知名的地產(chǎn)1.5線城市，杭州寫字樓市場也跟隨全國大盤走出了類似行情軌跡。繼一季度租金微降后，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，二季度，杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金繼續(xù)環(huán)比微降0.9％，為4.05元/平方米/天，算是表現(xiàn)穩(wěn)定，但板塊間也出現(xiàn)了明顯的分化現(xiàn)象；同時，全市空置率繼續(xù)攀升至27%。
以具體板塊論，租金方面，黃龍居首，為4.99元/平方米/天；武林次之，為4.09元/平方米/天；錢江新城為3.80元/平方米/天；慶春鳳起板塊排名最末，為3.58元/平方米/天。
當(dāng)然，租金水平和市場的供求程度直接相關(guān)，錢江新城之所以租金不高，這跟二季度的海量新增供應(yīng)有關(guān)。根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，錢江新城二季度新增供應(yīng)量21.2萬平方米，但凈吸納量僅為3萬平方米，由此也直接推高板塊空置率至有些驚人的46.5%！
反觀其他板塊，三大板塊二季度均無任何新增供應(yīng)量，空置率也均控制在一成以下，黃龍空置率為9.4%，武林8.5%，慶春鳳起板塊8.2%；在凈吸納量方面，黃龍和武林都數(shù)量不多，分別為3463平方米和1980平方米，慶春鳳起板塊甚至是負(fù)數(shù)，為-329平方米，這也顯示近期該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅牟蝗輼酚^，說明整體而言有企業(yè)將辦公場所外遷。
黃龍、武林板塊租金仍在漲
接下去供應(yīng)稀缺局面稍有緩解
“雖然經(jīng)濟形勢堪憂，但由于跨國公司對核心區(qū)域甲級辦公面積的需求依然強勁，黃龍、武林等傳統(tǒng)市中心商務(wù)板塊二季度租金仍出現(xiàn)小幅環(huán)比增長。”世邦魏理仕報告中指出。
記者采訪兩個板塊中的標(biāo)桿性項目后發(fā)現(xiàn)，情況確實如此。據(jù)了解，黃龍板塊的世貿(mào)麗晶城歐美中心（EAC）平均租金目前已超過8.5元/平方米/天，企業(yè)入駐率接近100%，“因為基本是滿租狀態(tài)，因此少有新的客戶進來，二季度也以到期續(xù)簽客戶為多，其中租金高的已達(dá)9-10元/平方米/天”。歐美中心一位相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，像某財富500強外資企業(yè)近期就搬到了歐美中心，辦公面積也從450平方米擴充到1000平方米。此外，某知名服務(wù)式辦公室服務(wù)商預(yù)租了黃龍某在建辦公樓項目1300平方米的面積，歐洲奢侈品牌Bulthaup也在公元大廈租賃了400平方米左右的展廳。
武林板塊情形類似，像區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項目坤和中心，目前平均租金已達(dá)8-8.5元/平方米/天，在經(jīng)濟大勢不樂觀的情況下相較于去年的7.8元/平方米/天仍有一定上漲；入駐率也達(dá)到98%，一有辦公面積空出來馬上就有客戶等著要，盡管騰挪空間不大，但二季度仍有外資企業(yè)想辦法擴充了辦公面積，也有新的金融投資類企業(yè)進駐。
同時，上述兩個板塊一直面臨著新增供應(yīng)量很少的局面，接下去會稍有改善。黃龍板塊內(nèi)，預(yù)計德力西大廈即將于今年三季度交付，體量為5.8萬方，新芯智谷將于四季度交付，體量為10萬方。武林板塊接下去則有大家·武林時代，即將于明年6月交付，盡管體量不大為2.3 萬方，但仍具有作為“武林CBD最后的純租賃寫字樓”的稀缺性。“目前項目已進入大客戶洽談預(yù)租階段，我們希望走性價比路線，預(yù)計租金區(qū)間為4.5-6.7元/平方米/天，平均租金約為5.4元/平方米/天。”該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
錢江新城空置率居高不下
短期內(nèi)去化和租金下行壓力不小
而杭州寫字樓市場連續(xù)幾年來的供應(yīng)重鎮(zhèn)錢江新城，二季度由于迪凱銀座、榮安大廈和中華航空大廈三個項目集中交付，為板塊新增供應(yīng)約21.2萬平方米，基于消化周期和速度問題，直接將板塊寫字樓空置率推高至40%以上。短期內(nèi)，錢江新城商務(wù)市場仍然呈現(xiàn)出供大于求的局面，平均租金也環(huán)比微降0.6%，至3.80元/平方米/天。世邦魏理仕分析稱，租金下調(diào)壓力主要出現(xiàn)在一些品質(zhì)不高的項目，小業(yè)主租金報價有所下調(diào)，但高品質(zhì)尤其是純租賃物業(yè)仍然表現(xiàn)堅挺。
和傳統(tǒng)市中心板塊黃龍、武林等相比，作為高端新興商務(wù)區(qū)的錢江新城新增供應(yīng)量大、空置率高企的狀況已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，之前市場發(fā)展緩慢，租金幾無增長，可以說表現(xiàn)欠佳，但隨著時間節(jié)點的推移以及多方利好消息的到來，似乎開始漸露曙光。
“雖然從短期來看，錢江新城仍是杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場去化壓力的集中所在，租金下行壓力猶存。但我們?nèi)匀徽J(rèn)為，政府對相關(guān)行業(yè)的扶持政策、未來區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施和交通通達(dá)度的不斷完善都將推動增強錢江新城作為CBD的集聚效應(yīng)，因此該板塊的未來還是可期待和積極樂觀的。”世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞分析認(rèn)為，未來市政府的搬遷、幾大商業(yè)綜合體的齊集開業(yè)以及地鐵二號線、四號線的開通等，都將集體推動錢江新城這一新興商務(wù)區(qū)的發(fā)展和成熟。
“錢江新城目前大量空置且租金不高的狀況，和多方面原因相關(guān)。首先是新增供應(yīng)量過大，消化速度趕不上供應(yīng)速度，其次是經(jīng)濟形勢不佳影響到了企業(yè)的租賃打算和預(yù)期，再者，目前錢江新城的企業(yè)使用成本也較高，比如公共交通不便，車位不多停車費貴等。但錢江新城的未來預(yù)期還是向好，近期利好多是一個原因，另一方面則是因為錢江新城仍是杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)最大的板塊，傳統(tǒng)市中心板塊新項目已是屈指可數(shù)，幾無騰挪之地。”中原地產(chǎn)寫字樓部經(jīng)理高峰則如此判斷認(rèn)為。
文/商報記者 陳賁 攝/商報記者 詹逾
