6月下旬，各大房企陸續(xù)公布前5個(gè)月的銷售“成績單”。注意到，1-5月，標(biāo)桿房企業(yè)績亮眼，千億銷售額陣營有所增加。監(jiān)管趨嚴(yán)背景下，大型房企資金優(yōu)勢凸顯，土地資源將進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)。
標(biāo)桿房企業(yè)績亮眼
資料圖： 樓盤 中新經(jīng)緯 攝
“小陽春”過后，全國樓市5月份出現(xiàn)明顯分化，除個(gè)別新興城市外，多數(shù)地區(qū)房價(jià)上漲動力不足。但標(biāo)桿房企業(yè)績?nèi)耘f亮眼，前5月已有7家房企銷售規(guī)模破千億元。另外，中國指數(shù)研究院近日公布數(shù)據(jù)顯示，銷售規(guī)模破百億元的房企也增至95家。
記者統(tǒng)計(jì)上市房企銷售業(yè)績發(fā)現(xiàn)，截至5月底，碧桂園、萬科A、中國恒大、融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)等房企銷售額突破千億元人民幣(單位下同)。
碧桂園業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，今年前5月共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額2215.6億元，全口徑銷售額3114.9億元，領(lǐng)先萬科、恒大，穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅。但即便如此，碧桂園權(quán)益銷售額增速卻呈逐月下降態(tài)勢。
6月4日晚，萬科A公布2019年5月銷售簡報(bào)顯示，前5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額2676億元。同日，中國恒大公布5月銷售簡報(bào)，按此計(jì)算，2019年1-5月，中國恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約達(dá)2315.4億元。
另外，融創(chuàng)中國銷售簡報(bào)顯示，今年前5月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1633.7億元，同比增長12%；保利地產(chǎn)前5月實(shí)現(xiàn)簽約金額1889.61億元，同比增長21.82%。
從銷售面積看，碧桂園、中國恒大、萬科A居前三，保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國位列其后，銷售面積分別為1226.84萬平方米、1124.5萬平方米。
另據(jù)長城證券統(tǒng)計(jì)，在除頭部企業(yè)外的A股房企中，招商蛇口、新城控股、陽光城、金地集團(tuán)表現(xiàn)靠前，銷售金額分別同比增長41%、38%、34%及33%。累計(jì)來看，碧桂園、中國恒大、中國金茂1-5月銷售額分別同比下降8.11%、8.89%和4.06%，其余公司銷售同比均有上漲。
長城證券分析稱，地產(chǎn)政策將繼續(xù)以平穩(wěn)為主基調(diào)，因城施策，有保有壓，未來政策面可能產(chǎn)生一定不確定性。
土地資源將集中于頭部
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-5月份土地購置面積同比跌幅為33.2%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端稱，這說明房企在購地方面相對保守，部分城市去年土地流拍規(guī)模較大，今年供地節(jié)奏明顯放緩會牽制房企拿地?cái)?shù)據(jù)。同時(shí)，5月份部分房企融資壓力明顯增加，資金面略有收緊。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)367.99億元，相較于4月，融資總額下降52.07%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，在4月創(chuàng)造單月融資2600億年內(nèi)高峰后，5月前2周，房企融資額繼續(xù)高位運(yùn)行，融資接近800億，但下半月逐漸開始有減少現(xiàn)象，近半個(gè)月合計(jì)融資僅600億左右。
資料圖：人民幣 中新經(jīng)緯 常濤 攝
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，5月份房企融資情況的轉(zhuǎn)向，與近期部分城市出現(xiàn)搶地潮或有關(guān)系。同策集團(tuán)首席分析師張宏偉稱，3、4月份土地市場太火，如果沒有監(jiān)管，市場會存在風(fēng)險(xiǎn)。
群益證券分析，一季度融資環(huán)境相對改善后，部分開發(fā)商出現(xiàn)了高溢價(jià)拿地行為。針對部分城市土地市場趨熱現(xiàn)象，銀保監(jiān)會5月發(fā)文重申了表內(nèi)外資金不得參與房地產(chǎn)前端融資，資金不得通過影子銀行違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，監(jiān)管強(qiáng)度增加。在此趨勢下，大型房企資金優(yōu)勢凸顯，土地資源將進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年以來，搶地過百億的房企多達(dá)40家，2018年同期僅32家。其中，碧桂園拿地金額高達(dá)805億元，融創(chuàng)為673億元，萬科525億元。中國指數(shù)研究院稱，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減，行業(yè)集中度明顯，《2019年1-5月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》TOP10企業(yè)的拿地門檻為281億元。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，類似收緊的趨勢還會延續(xù)，今年第四季度或改善。
多地加強(qiáng)調(diào)控
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元，同比增長11.2%，增速比1-4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)和預(yù)期一致，即幅度開始有所收窄。主要是由于三個(gè)因素：一是房企購地積極性略有受限制，尤其是部分城市近期土地市場管控比較嚴(yán)厲，影響房企拿地；二是部分房企新開工等節(jié)奏略有放緩，往往在資金面收緊時(shí)更容易出現(xiàn)放緩新開工的做法；三是金融大環(huán)境略有收緊，影響房企未來投資預(yù)期。
張大偉介紹，從2018年11月開始，各地收緊樓市調(diào)控政策明顯減少，而最近樓市波動，市場炒作氛圍再啟，部分城市多次發(fā)布調(diào)控政策。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，累計(jì)調(diào)控次數(shù)達(dá)205次，同比增長近30%。最近2個(gè)月，多地政策再次出現(xiàn)明顯收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥、西安等繼續(xù)針對房地產(chǎn)加碼調(diào)控。
此外，5月以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)警、約談、問責(zé)機(jī)制再次出現(xiàn)。住建部再次強(qiáng)烈發(fā)聲，連續(xù)2個(gè)月針對多城市房價(jià)上漲提示預(yù)警，也傳遞出樓市調(diào)控政策不會松綁的信號。
對于未來樓市發(fā)展，張大偉認(rèn)為，將依然以平穩(wěn)為主，市場過熱肯定會加碼調(diào)控，政策力度沒有超過市場預(yù)期，但一定程度能緩解上漲幅度，市場在6-8月或進(jìn)入新一輪調(diào)整期。
