近日，北京宣布將在未來５年供應1000公頃集體建設用地，用于建設租賃住房。集體土地直接入市減少了中間環節，有利于降低土地成本，未來會不會帶動租金下調？對房價會不會有影響？記者采訪了有關專家，深入剖析此舉對未來房地產以及租賃市場的影響。
近日，北京宣布將在未來５年供應1000公頃集體建設用地，用于建設租賃住房。集體土地直接入市減少了中間環節，有利于降低土地成本，未來會不會帶動租金下調？對房價會不會有影響？記者采訪了有關專家，深入剖析此舉對未來房地產以及租賃市場的影響。
利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾。專家表示，此舉有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道。同時，因集體建設用地入市后只能用于租賃，不可出售，因此對房價影響不大，但可能帶動租賃市場，增加市場供應，或可帶動部分區域租金下調。
利好租賃市場
12月1日，北京市有關負責人稱，北京將在未來5年內供應1000公頃集體建設用地建設租賃房，現在各區供應任務及項目建設地塊已經擬定。此前的11月16日，北京提出2017年至2021年供應1000公頃集體土地建設租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃，且今年供地前期工作已經展開，預計于12月底前完成任務。
按照今年8月份發布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，國土資源部會同住建部根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。隨后，鄭州市公布試點方案，選取鄭東新區及其托管區域作為鄭州市的第一批試點區域。北京是第二個公布試點方案的城市。
十九大報告指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。專家表示，集體建設用地建租賃住房，是貫徹多層次供給和租購并舉的重要內容，突破了城鄉土地供應的二元分化，使農村集體土地不須經過征地環節就可以進入城市供應，是一個重大的政策創新。
中原地產首席分析師表示，1000公頃集體土地大約可以建設30萬套至40萬套的集體產權住房，相當于未來5年給北京增加了10%至15%的租賃房源。如果能如期投入使用，將有效緩解區域租賃市場供需平衡，可以使北京住房租金下降。
在試點方案中，北京市規定“只租不售”、單次租期不超過10年，以防出現以租代售。國土資源部有關負責人稱，租賃住房與“小產權房”有本質區別，不能混為一談。據此，有外界分析認為，此舉短期內對房價應無大的影響。此外，在北京等地，因集體土地位置相對偏遠，其對租賃市場的影響也是結構性的，可以增加中低價位的租賃房源供應，對高端商品房租賃供應相對影響不大。
此前，為緩解公租房用地壓力，北京、上海曾作為集體建設用地建設公租住房的首批試點。北京推進了平房鄉、唐家嶺、太舟塢等5個集體建設用地試點，合計建設公租房1.28萬套。在各種試點方案中，均規定村集體和村民作為租賃項目申報主體，或在與社會資本的聯營公司中占不低于51%的股權，以確保村集體和村民分享城市紅利。
地方試驗一直存在
其實在我國一些地區，利用農村宅基地建設租賃房一直存在，其中深圳和廣州的城中村很具代表性。
據了解，城中村是目前深圳住房供應的重要組成部分，截至2015年，深圳市各類住房總面積約5.20億平方米，其中商品房和保障性住房合計占比27.9%，城中村住房占比高達50.3%。改革開放以來，在外向型制造業主導下，深圳有大量的工業區配套宿舍。有關數據顯示，深圳740萬套租賃房中，城中村租賃住房達450萬套，占比為60.8%。其中73.8%的城中村住房租金在2000元以內，26.1%的租金水平在1000元以內。這使得深圳的平均租金水平得以大大拉低。
雖然不少城中村存在環境、安全等問題隱患，大多缺少必要的公共配套；但客觀上，城中村的存在降低了外來打工人群的居住成本。事實上，深圳商品房的租金并不低。鏈家公布的數據顯示，2017年1月份至8月份深圳套均租金達5005元，高于4000元的深圳居民月均可支配收入，比2010年上漲67.5%。
據了解，經過政府綜合整治，深圳大部分城中村引進了相對規范的物業管理和治安管理；同時，在某種程度上實現了公共服務均等化。只要持有租賃合同，在街道辦事處備案后，租客就可以加入全市所有居民的公共服務排隊分配，并通過“積分制”申請就近接受義務教育、接種疫苗等基本服務。
此外，廣州在中心城區仍有大量城中村存在。據不完全統計，廣州有304個城中村，居住人口近600萬人。
配套服務需跟上
專家表示，集體土地用于租賃是統籌城鄉土地市場的創新之舉。在實際操作中，應審慎穩妥，做好統籌規劃，項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地，以增加住房有效供給。
根據《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》要求，租賃住房以滿足新市民合理住房需求為主，強化監管責任，保障依法依規建設、平穩有序運營，做到供需匹配。在具體操作中，要尊重農民集體意愿，考慮農民集體經濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。
此外，外界比較關心相應公共服務能否跟上。試點方案要求，承租人可按照國家有關規定，憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
在鄭州市的試點方案中，明確承租人申領居住證、租滿3年后可享有規定的市民待遇及社會保障。專家表示，在入學、社會保障等方面進一步規范和明確，使租賃客戶享受和購房同等的公共服務，是建立購租并舉制度的重要一環。
