房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了真正的拐點(diǎn)，在增量市場(chǎng)，天花板已經(jīng)來(lái)臨。房地產(chǎn)行業(yè)的人才、資源和資金都在重新洗牌。在存量市場(chǎng)，全國(guó)多數(shù)核心城市二手房交易量增速比一手房交易量增速高。
“房?jī)r(jià)高度集中上漲趨勢(shì)會(huì)結(jié)束。”在某中介研究院大連思享會(huì)上，業(yè)內(nèi)人士表示，“在過去20年間，核心城市房?jī)r(jià)快速上漲，超過了居民收入的增長(zhǎng)水平，尤其像北京房?jī)r(jià)漲了7倍－8倍，都是集中在少數(shù)年份甚至月份完成上漲的，我覺得這個(gè)趨勢(shì)會(huì)慢慢地緩下來(lái)”。
事實(shí)上，在記者接觸的多家房企高管中，多數(shù)人士均認(rèn)為，在政策收緊，長(zhǎng)效機(jī)制可能很快迎來(lái)實(shí)質(zhì)性落地的預(yù)期下，加之多數(shù)核心城市樓市交易已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，依靠土地紅利實(shí)現(xiàn)高房?jī)r(jià)的開發(fā)模式已經(jīng)結(jié)束了。
綜合今年的樓市成交市場(chǎng)來(lái)看，中信建投證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎表示，今年的樓市可以用“冰火兩重天”來(lái)形容，如果說(shuō)2015年是一線城市崛起的一年，那么2016年就是二線城市崛起的市場(chǎng)，今年就完全是三線城市崛起的，這種局勢(shì)在未來(lái)不會(huì)改變。
更重要的是，陳慎表示，從今年樓市的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年以改善型需求為購(gòu)買主力，以前的市場(chǎng)以90平方米以下為主要成交戶型，但從去年開始超過了90平方米，甚至更大的戶型成為主導(dǎo)，“以房換房”這種置換的需求是最近兩年的主要的趨勢(shì)。
據(jù)《記者了解，以北京二手房市場(chǎng)為例，有中介機(jī)構(gòu)曾向本報(bào)記者表示，今年以來(lái)，在已達(dá)成的交易中，90%為“以房換房”需求。事實(shí)上，三、四線城市此論成交高峰不乏改善性置業(yè)的帶動(dòng)。以大連、沈陽(yáng)等為代表的東北樓市也進(jìn)入了改善性需求為主力的交易時(shí)代，且以房換房的交易越發(fā)增加。
“目前大連樓市今年表現(xiàn)出了新變化，由新房開發(fā)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)、由剛需轉(zhuǎn)向改善型需求、由以購(gòu)為主轉(zhuǎn)向租購(gòu)并舉、由小市中心轉(zhuǎn)向新區(qū)格局，諸多變化使大連呈現(xiàn)出與眾不同的‘大連曲線’。”某中介研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂向記者表示，截至目前，大連二手房成交量增長(zhǎng)40%，新房則只有10%。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，新房與二手房成交套數(shù)接近。
根據(jù)大連第三方的數(shù)據(jù)顯示，某中介APP在大連已經(jīng)擁有了56%的市場(chǎng)滲透率，年交易量約300億元。
值得關(guān)注的是，“對(duì)大連來(lái)說(shuō)，換房子以大面積的房子為主，100平方米-140平方米的房屋占比提高到20.8%，比北京還要高。”許小樂表示。
