金融業(yè)正以緊鑼密鼓之勢(shì)介入住房租賃行業(yè)。
步入11月短短一周，建行切入住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的金融解決方案在武漢、佛山、深圳、惠州等城市住房租賃試點(diǎn)方案陸續(xù)落地，率先拉開了銀行業(yè)以市場(chǎng)化手段開展住房租賃業(yè)務(wù)的序幕。
一夜間，由開發(fā)商持有并運(yùn)營(yíng)，有著更長(zhǎng)、更穩(wěn)定租期的住房租賃市場(chǎng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)口。隨著多家銀行陸續(xù)介入住房租賃市場(chǎng)，或與房企、地方政府聯(lián)手，搭建住房租賃金融綜合服務(wù)平臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)也被業(yè)界認(rèn)為是一片新的藍(lán)海。
那么，在未來(lái)可期的規(guī)模巨大的住房租賃市場(chǎng)中，參與金融創(chuàng)新的政府部門、銀行、企業(yè)在其中分別扮演著怎樣的角色？銀行的切入，會(huì)給住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響？
某銀行內(nèi)部人士表示，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)剛剛起步，目前各家銀行都在研究租賃住房市場(chǎng)的相關(guān)政策，未來(lái)會(huì)有更多銀行加入進(jìn)來(lái)。銀行切入這個(gè)市場(chǎng)短期內(nèi)難以盈利，但可以期待規(guī)模效益。各家銀行的發(fā)力點(diǎn)無(wú)非在于對(duì)企業(yè)端的金融支持、個(gè)人端的消費(fèi)信貸支持、項(xiàng)目層面的資產(chǎn)證券化與退出機(jī)制等，貫穿租賃業(yè)務(wù)“開發(fā)-運(yùn)營(yíng)-消費(fèi)—退出”全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系會(huì)逐漸形成。
建行副行長(zhǎng)黃毅指出，建行進(jìn)軍租賃市場(chǎng)，是發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)中存在租買選擇機(jī)制。這說(shuō)明，住房買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)之間存在一定的制衡機(jī)制，而這種關(guān)聯(lián)形成了市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)機(jī)制，也就是租金與房?jī)r(jià)存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。當(dāng)然，這個(gè)機(jī)制存在的一個(gè)重要前提，就是要有發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)，而恰恰在中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)還沒(méi)有充分的發(fā)育，還是一塊金融服務(wù)的藍(lán)海。
爭(zhēng)搶萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)
實(shí)際上，銀行業(yè)并不是住房租賃市場(chǎng)的新入局者，在此之前，已有多家金融機(jī)構(gòu)挺進(jìn)。
早在今年8月，杭州市房管局與阿里巴巴達(dá)成合作，宣布共同打造國(guó)內(nèi)首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)。10月10日，支付寶宣布正式上線租房平臺(tái)，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州等8座城市推廣信用租房。10月11日、17日、26日，中國(guó)銀聯(lián)分別與沈陽(yáng)市房管局、武漢市房管局、合肥市政府達(dá)成住房租賃相關(guān)合作。10月20日，京東成為北京住房租賃市場(chǎng)的支持平臺(tái)，拿到了進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的入場(chǎng)券。
在“租購(gòu)并舉”、“租住同權(quán)”等供給側(cè)改革各項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制政策指引下，銀行、支付巨頭、電商平臺(tái)等各路資本競(jìng)相入場(chǎng)，帶著各自不同的玩法在住房租賃市場(chǎng)展開較量，恰有為樓市制定新的“游戲規(guī)則”之勢(shì)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，租房平臺(tái)成為機(jī)構(gòu)介入住房租賃市場(chǎng)的標(biāo)配。其中，支付寶上線的租房平臺(tái)，預(yù)計(jì)會(huì)有超過(guò)100萬(wàn)間公寓入駐支付寶。
相對(duì)而言，中國(guó)銀聯(lián)、京東以及各大商業(yè)銀行則與地方政府合作更為緊密，更多參與住房租賃平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，輸出技術(shù)服務(wù)能力、大數(shù)據(jù)等。中國(guó)銀聯(lián)正在著手打造住房租賃金融服務(wù)體系，計(jì)劃通過(guò)銀聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)接口對(duì)接各銀行及其他各類金融機(jī)構(gòu)的金融產(chǎn)品。京東也在中標(biāo)北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)后推動(dòng)租賃監(jiān)管平臺(tái)上線運(yùn)行，鏈家、我愛(ài)我家等房屋中介也開始將數(shù)據(jù)接入平臺(tái)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以租房平臺(tái)為基礎(chǔ)，疊加更多金融產(chǎn)品、金融服務(wù)是各機(jī)構(gòu)共同的思路。但它們的醉翁之意似乎不在租房這瓶“酒”中，通過(guò)租房業(yè)務(wù)捆綁更多用戶的消費(fèi)金融或許才是其真正的目的所在。
建行的進(jìn)攻
“從‘要買房找建行’，發(fā)展到今天‘要租房找建行’，這是我們剖析中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中的各種問(wèn)題、矛盾后，得出一個(gè)最重要的結(jié)論。”11月16日，建行副行長(zhǎng)黃毅做出如此表述。
從歷史的過(guò)往來(lái)看，在中國(guó)的各大商業(yè)銀行中，建設(shè)銀行可以說(shuō)是與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系最為緊密的一個(gè)。
1985年4月，建行在深圳發(fā)放了全國(guó)首筆個(gè)人住房按揭貸款，揭開了我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展的序幕。30多年后的11月3日，建行又在深圳發(fā)放了全國(guó)首款個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”，宣布進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。
對(duì)于建行而言，這是一次全新的探索和嘗試。雖然在本報(bào)截稿前，還未收到建行的相關(guān)回復(fù)。但中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)現(xiàn)有的資料對(duì)建行進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的整個(gè)過(guò)程及模式進(jìn)行了梳理。
以建行在佛山和深圳兩地的模式為例，不同的運(yùn)作模式特點(diǎn)也不盡相同。
佛山模式主要由政府主導(dǎo)推動(dòng)，建行在其中主要發(fā)揮融資融智的作用。建行廣東省分行已經(jīng)開發(fā)出20項(xiàng)住房租賃金融產(chǎn)品，覆蓋租賃住房購(gòu)租改建、裝修設(shè)施維護(hù)、租賃住房資產(chǎn)盤活、撮合交易與資金監(jiān)管等公司、投行、個(gè)人類產(chǎn)品在內(nèi)的產(chǎn)品鏈。
在深圳模式中，建行深圳分行攜手深圳市人才安居集團(tuán)，聯(lián)合多家房企和用房企業(yè)，開展深度產(chǎn)融合作，由不同的租賃用房供給主體，針對(duì)不同需求提供多層次住房產(chǎn)品，推動(dòng)市場(chǎng)批量待售房源“由售轉(zhuǎn)租”和社會(huì)零散房源“由短變長(zhǎng)”。
當(dāng)然，在與政府以及企業(yè)合作的過(guò)程中，建行也捕捉到了金融服務(wù)的商機(jī)。
11月2日，建行佛山市分行向佛山一家國(guó)有專業(yè)化住房租賃平臺(tái)企業(yè)一一建鑫住房租賃公司發(fā)放首筆6000萬(wàn)元住房租賃貸款。11月3日，建行深圳分行發(fā)布了個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，對(duì)符合條件、有長(zhǎng)租需求的個(gè)人發(fā)放貸款。
黃毅表示，建行的個(gè)人租房貸款產(chǎn)品要在全國(guó)推廣，不局限于試點(diǎn)城市。雖實(shí)行基準(zhǔn)利率，短期一定虧本，但銀行要的是規(guī)模效應(yīng)，規(guī)模大了自然賺錢了。
除此之外，建行還聯(lián)合有實(shí)力的開發(fā)商共同打造了一個(gè)“CCB建融家園”品牌長(zhǎng)租社區(qū)，目的就是要解決房源供給端問(wèn)題。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，建行首批推出的包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源共計(jì)5481套，涉及碧桂園、星河地產(chǎn)等6個(gè)住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源。
上游財(cái)經(jīng)專家顧問(wèn)江瀚認(rèn)為，以建行為首的多家商業(yè)銀行進(jìn)入租賃市場(chǎng)無(wú)疑是將房地產(chǎn)的房貸業(yè)務(wù)向租賃信貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移的過(guò)程，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展與市場(chǎng)拓展的雙促進(jìn)、雙融合。但擺在銀行面前的一個(gè)巨大的難點(diǎn)就是住房租賃市場(chǎng)的盈利痛點(diǎn)。地價(jià)太高導(dǎo)致租房回報(bào)率過(guò)低以及企業(yè)稅負(fù)較重，資金成本較高等原因?qū)е麻L(zhǎng)期以來(lái)住房租賃市場(chǎng)缺少足夠有影響力的企業(yè)出現(xiàn)，盈利困局正擺在面前，如何能夠真正破局，還需要銀行進(jìn)一步探索。
中信銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于已經(jīng)入場(chǎng)的銀行而言，雖然短期內(nèi)很難從租賃住房市場(chǎng)獲得較高的收益，但能在租賃住房領(lǐng)域首先進(jìn)行金融創(chuàng)新，才能取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
租房市場(chǎng)引爆資本熱潮
來(lái)自東方證券的一份報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到2030年，我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。
“目前我國(guó)租賃人口已達(dá)1.9億，主要由流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成，租賃市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)1.3萬(wàn)億元；其中一二線城市的份額占比分別為31%、20%，合計(jì)已達(dá)5成。”東方證券分析師竺勁表示。
與巨大的租賃市場(chǎng)需求相比，我國(guó)租賃市場(chǎng)的供給卻難以滿足租房人群的需求。據(jù)58同城測(cè)算發(fā)現(xiàn)，目前上海、北京、深圳的租賃市場(chǎng)規(guī)模分別為1168億元、1054億元、930億元，相較紐約、洛杉磯、東京等發(fā)達(dá)國(guó)家的一線城市，存在兩倍以上的發(fā)展空間。
這一切正是引爆此次資本熱潮的重要原因。
在黃毅看來(lái)，未來(lái)的中國(guó)租賃市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)以下的情況：
第一，住房租賃金融需求將催生多層次住房租賃的金融市場(chǎng)體系。
第二，參與住房租賃市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)將多樣化，圍繞住房租賃將催生面向各個(gè)環(huán)節(jié)的信貸、征信、保險(xiǎn)、證券化等融資業(yè)務(wù)，吸引越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)主體參與到市場(chǎng)中來(lái)。
第三，金融產(chǎn)品和服務(wù)也將越來(lái)越齊全，隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，覆蓋住房租賃環(huán)節(jié)的各個(gè)領(lǐng)域的各類產(chǎn)品和服務(wù)方案，將被創(chuàng)新和開發(fā)，形成日益完備的金融產(chǎn)品和服務(wù)體系。
