整個7月全國樓市成交量環比下滑，自去年十月調控政策出臺以來，深圳房價的十連跌并未驚起波瀾，源于從55611到54492元/平方米的變動微弱，更有數據顯示，深圳當月一手住宅批售43.1萬平、推售23.2萬平，環比分別增多102%和17%，市場整體供應創2017年以來的最高峰。
上游的資本博弈 終端的消費升級
在我們建陶終端的調研走訪中，面對與酷熱同樣難當的深圳房價，不少經銷商表示上游的跌宕起伏，直接影響著需求的增緩。除了本土市場競爭白熱化的加持，房產成交量環比下跌31.5%的月度數據，似乎與消費升級所代表的“高質價優”，相得益彰，召喚著理性和均值回歸的到來。
對于近年來房價高企的緣由，高速的人口流入，無疑是目力所及的首因。由表及里，決定深圳等一線城市房價的核心，在于人們的收入水平，尤其是收入最高的那一撥人，他們的收入是否能持續增長，這是最重要的核心。
而高收入階層的收入增長，主要來源于金融資產價格的持續上漲。好比納斯達克指數的強健，造就硅谷房價在全美最高，以及當年杭州房價的全國聞名，都在表明深圳依托資本市場的張力，良好的創業環境，孕育了一大批成功的新興企業，他們的收入在不斷增長，也支撐了高漲的房價。
0.25%的魔咒 吊詭不過常識
“發達經濟體的今天，就是發展中經濟體的未來”，依照百年來美國房地產歷史數據顯示，房價并不像人們預期的那樣，以每年百分之十幾、二十幾的比例高速增長，百年來每年平均漲幅只有3.07%，比GDP增速高不了多少。
而且在過去120年當中，美國的平均CPI每年增幅是2.82%，所以房價的漲幅扣除掉CPI（消費物價指數，正向變動率一定程度反映通貨膨脹），只有非常可憐的0.25%的漲幅，這就是百年來美國房地產真實的面貌。
即使在21世紀初，美國在貨幣寬松的背景下，催生出一個巨大的房地產大牛市，它也依然難逃0.25%的神奇魔咒。
所以我們自然就能理解，為什么巴菲特不買黃金，也不投房地產，就住在那棟住了幾十年的老房子里。因為相比他年均復合20%的增長，區區0.25%的年平均增長，不過是大象身旁的一只螞蟻。
大紅之日 市場供需矯正之時
任何的經濟現象甚至人類社會，都遵循一個普遍規律，叫作均值回歸，當房價漲得過于離譜，脫離了收入水平，那么房價收入最終會受到比地心引力更加強大的，均值回歸的力量的矯正。
面對當下居高的房價，上游房地產業對建陶終端市場的見微知著，經銷商們既警惕泡沫的刺破，宛如龍蝦“大紅之日，便是大悲之時”，更相信供給側的結構性革新，終能讓資產價格回歸常態，牽引整個泛家居業態的永續發展。
值得注意的是，80后人口總數2.28萬億、90后1.74萬億、00后1.26萬億的人口結構，意味著90后比80后少30%，00后比90后少20%。
由于我國向來有買房結婚的傳統習慣，新生代的父母多屬于70后，是趕上中國經濟最繁榮、地產黃金十年的一個整體，所以這些年輕人中，一部分人可能面臨房子不缺甚至過剩的局面。從房地產與建陶產業的需求維度來講，人口結構的流變、老齡化社會的加劇，都將壓縮本已減少的需求，成為不可忽視的未來挑戰。
中國建筑衛生陶瓷“十大”品牌榜系列活動之終端經銷商大調查，以“聚焦品牌 贏領終端”的澎湃激蕩，從7月10日至今，歷經大雨滂沱的酣暢，經受酷暑的暴烈灼曬，思潮廣布深圳、武漢、南京、溫州、宜昌等眾多城市主陣地。
“百家賣場、千家經銷商”，我們以本次大體量的調研參數為藍本，憑借深入終端的探明問道，窺一斑而見全豹，與大家分享建陶終端的動態變化。
在整個房產態勢跌宕動蕩之下，深圳經銷商依托其獨特的區域和地理優勢，逐漸到周邊的香港、惠州等拓展分銷渠道或其他合作模式。由“被動”轉為“主動”，無論是自行推廣，還是與周邊城市商業伙伴進行合作，經銷商紛紛表示“走出去”尤為重要。
尋找新的消費網狀，消費市場正從門店、柜臺的固態，到重塑供應鏈的液態轉變；從“貨、場、人”到“人、貨、場”，由消費方式逆向引導生產的變革，在終端催生新型服務商，孵化著建陶營銷和渠道的新生態。
位于寶安區樂安居的冠珠陶瓷店長周女士表示，一個月一到兩次聯合其他商家走出賣場，聯合周邊城市的樓房開發商，到外圍去舉辦促銷宣傳活動，在一定程度上推廣了自己的實體店，也提升了銷量。正如羅湖區美家世邦的店長趙先生所說：業務是跑出來的，多出去轉轉比守在店里更有效果。
另外，尋求與建陶產業結盟的相關產業商家合作，亦成為打破區域局限性的關鍵。設計師公司渠道、樓盤開發商渠道等，均在消解“一客難求”的困境。
當我們走訪了羅湖、福田、南山、寶安、龍華等深圳大區后，不難發現各區經濟水平的差異，對消費者購買習慣的影響尤為直觀。透過數百家經銷商的調研，我們看到：
福田區作為深圳CBD商業中心，經濟水平較高，消費者在購買瓷磚的時候更偏向于產品的質量，只有2家店面反映會注重價格；羅湖區、南山區的顧客會注重考慮瓷磚的性價比，充分考慮品牌、質量及價格；寶安區和龍華區屬于發展區域，處于開發階段，外來人口居多，商業經濟較落后，整體的消費者會更注重瓷磚價格。
總體而言，隨著上游房產市場“均值回歸”的必然，建陶終端“柜臺+地產”的商業模式，也將在成本的負重中改頭換面。除了延展區域的消費網狀，更要改變傳統的營銷模式，實現消費逆向引導生產的革新。
無論是線上線下全渠道的融合，場景觸發式的形象店面，還是數據驅動的深度個性化，這些向供應鏈加以延伸，不斷完善經銷商面向消費者的服務能力，勢必重新定義渠道和終端。
在未來需求側愈發優質、看重消費賦能的趨勢下，身處建陶主流一脈的供給端，經銷商和他們背后的門店，正涌入一場前所未有的“熬越久、刀越快”的浪潮。
