11城升級樓市調(diào)控 資金“見頂”明年房企或入冬

            / by 中財網(wǎng) 瀏覽次數(shù):

              距離“9·30”樓市調(diào)控兩月有余,多地樓市調(diào)控步伐并未停止。據(jù)記者不完全統(tǒng)計,11月份,有11個城市升級調(diào)控政策對樓市進(jìn)行收緊,上海超越北京、深圳,成為限購限貸舉措最嚴(yán)厲的城市。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,12月份熱點城市房價漲幅將收窄,進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場繼續(xù)回歸理性。

              11城上月升級樓市調(diào)控政策

              據(jù)記者統(tǒng)計,11月份,11個城市出臺了樓市調(diào)控政策,或加碼調(diào)控,例如上海、天津、武漢、成都、杭州等;或出臺文件規(guī)范經(jīng)營秩序,例如,西安、南京于11月14日夜間發(fā)文加強市場整頓。

              “自從9·30開始,全國各地已有超過24個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施。”某機構(gòu)首席分析師張大偉稱。

              從調(diào)控內(nèi)容來看,多數(shù)調(diào)控加碼的城市,都著眼于貸款政策的收緊和嚴(yán)格落實。例如,11月10日起,杭州進(jìn)一步實施住房限購措施并上調(diào)公積金貸款首付比例;11月15日,深圳要求,職工家庭二套房公積金貸款最低首付比例從30%升至70%;隨后,東莞、福州出臺調(diào)控新政,提高職工公積金貸款的最低首付比例。天津也明確,非津戶籍家庭若在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房,最低首付比例為40%;其他區(qū)域最低首付比例30%。

              從首付款比例來看,上海樓市的限貸政策已經(jīng)與北京“看齊”,但對于二套房的認(rèn)定,上海采取的“認(rèn)房又認(rèn)貸”,較北京的“認(rèn)房不認(rèn)貸”更為嚴(yán)格。自11月29日起,上海居民家庭首次購房,商貸首付比例不低于35%;購買二套房(包括上海無房但有貸款記錄者)商貸首付最低50%,購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

              在不少業(yè)內(nèi)人士看來,上海房貸門檻之高,已躍升為北上廣深4個一線城市首位。“上海此輪調(diào)控直擊信貸、房價等核心問題,對于高杠杠買房等行為有一個較為明顯的管制影響。”業(yè)內(nèi)表示。

              樓市成交量創(chuàng)近18個月新低

              11月份,某研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1990萬平方米,環(huán)比減少10.5%,同比減少4.2%。

              “今年5-7月份市場交易呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢,到了8-9月份有所上升,10月份受政策管控影響,市場交易出現(xiàn)下滑,而11月份政策調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn),成交量繼續(xù)下滑。”專家表示,這一走勢體現(xiàn)了政策調(diào)控的有效性。

              來自某機構(gòu)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月樓市全面降溫。11月,全國54個主要城市合計網(wǎng)簽量24.9萬套,環(huán)比下調(diào)11%。如果不計入今年2月份(因春節(jié)假期而處于成交谷底)的成交數(shù)據(jù),11月成交量創(chuàng)下近18個月新低。

              調(diào)控疊加未來市場有望持續(xù)降溫

              “升級調(diào)控的都是房價前期漲幅較高的城市。”張大偉說,從10月房價走勢看,總體漲幅有所放緩,但部分依然在上漲中,升級調(diào)控是為了停止上漲;另外,11月市場成交開始明顯下調(diào),疊加這些調(diào)控措施,市場有望持續(xù)降溫。

              專家也預(yù)計,隨著政策效應(yīng)的繼續(xù)顯現(xiàn),熱點城市市場成交面積在12月份將有繼續(xù)下降的可能,房價漲幅也將收窄,進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。

              “第四季度市場相比第三季度有明顯降溫跡象,其背后一方面是調(diào)控不斷收緊,對市場各類限制干預(yù)所產(chǎn)生的政策效應(yīng)顯現(xiàn);另一方面,市場供應(yīng)大幅萎縮,進(jìn)而對當(dāng)前及后市的成交水平帶來明顯抑制。”張大偉說。

              銀行房貸全面收緊?分析稱個別銀行自主行為

              張大偉說,此輪政策原則是“一城一策”、甚至“一城多策”,所以各城市力度不一,部分城市力度較大,也給很多政策力度不大的城市帶來壓力。

              “石家莊、青島、長沙、重慶等城市,總體上炒房需求較大,如果此類城市房價上漲節(jié)奏比較快,不排除會繼續(xù)出臺相應(yīng)的收緊政策。”在專家看來,后續(xù)還會有城市繼續(xù)加入到限購限貸的行列。

              一位地產(chǎn)中介人員向記者透露,“最近,北京個別銀行開始執(zhí)行‘認(rèn)房又認(rèn)貸’,目前包括匯豐銀行、上海銀行等。”

              記者先后致電上海銀行和匯豐銀行進(jìn)行核實,兩家銀行的房貸政策確已執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,目前,僅接受首套房商業(yè)貸款的申請;或者在已結(jié)清首套房貸款的情況下,再次申請商貸。

              “這屬于個別銀行的自主行為,一般是出于年底攬儲或者其他方面原因,不會影響整體信貸政策。”亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅告訴記者,從11月北京樓市的成交量和房價數(shù)據(jù)來看,調(diào)控發(fā)揮了“維穩(wěn)”作用,短期無需再加碼。

              專家也認(rèn)同上述觀點,“從政策層面看,應(yīng)該不會出臺對商業(yè)銀行全部房貸進(jìn)行收緊的指示或文件”,但有可能進(jìn)行窗口指導(dǎo),或允許部分貸款額度較緊的商業(yè)銀行自我調(diào)節(jié)。(中新網(wǎng))

              資金"見頂" 明年房企或入冬

              隨著樓市調(diào)控政策密集出臺,進(jìn)入房地產(chǎn)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的各路資金迅速"退燒"。信托渠道融資規(guī)模"腰斬",房企債券融資下降7成,美債提前贖回,讓2016年的"吸金王"年底慘淡收官。

              業(yè)內(nèi)人士表示,未來在緊縮性調(diào)控和監(jiān)管條件下,房企資金難如前期般寬松,房企2017年需要做好過冬準(zhǔn)備。

              數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入四季度以來,房企通過信托渠道融資規(guī)模在9月達(dá)到高峰以后,迅速掉頭直下。用益信托網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月68家信托公司共成立45只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品,規(guī)模僅為119.8億元,較9月65只214.9億元的體量,成立只數(shù)下降30.8%,規(guī)模上更是幾近"腰斬"。11月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更是僅僅成立27只,融資總額為62億元。其中,11月21日到11月30日10天時間內(nèi),房地產(chǎn)信托成立數(shù)量僅3只,融資額度僅為2.9億元。

            "  除了今年2月份受春節(jié)因素影響外,11月在成立規(guī)模上,可以說達(dá)到全年的谷底。"用益信托分析師帥國讓表示,監(jiān)管部門相繼對進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金進(jìn)行限制,信托出于對風(fēng)險的顧慮也進(jìn)一步收窄在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資;此外,財政部近日發(fā)布公告,明確表示政府違規(guī)出具的"擔(dān)保函"無效,這對基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托的發(fā)行造成了一定影響。

              在信托收緊的同時,房企發(fā)債也同步收緊。某機構(gòu)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年截至目前,房企私募債、公司債、中期票據(jù)等融資達(dá)到了11156億,歷史首次突破萬億元,同比同口徑上漲幅度達(dá)到了25%。但值得注意的是,從10月來看,融資總額僅為685億元,11月融資額更是下降至288.3億元,較9月的1160.44億元、8月的1096.53億元、7月的1223.76億元分別下降75%、73.7%、76.4%。

              某機構(gòu)首席分析師張大偉認(rèn)為,債券是房企融資成本最低廉的方式,今年對市場爆發(fā)做了有力支撐。但自9月底,地方政府和高層接連推出一系列緊縮房市政策措施,上交所、深交所相繼發(fā)文審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排,明確房企債券募集資金禁用于購置土地,房企的債券融資難度明顯加大。

              此外,值得一提的是,在美元走強態(tài)勢下,房企海外發(fā)債不但被遏制,更出現(xiàn)了大規(guī)模提前贖回。

              11月28日,龍湖地產(chǎn)披露,其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據(jù),贖回金額相當(dāng)于票據(jù)本金額103.44%,此外加截至贖回日期(但不包括該日)的累計及未支付的利息的贖回價。11月15日,景瑞控股有限公司發(fā)布公告宣布,公司于11月14日以2190萬美元的總代價(包括未付應(yīng)計利息)購買本金總額為2050萬美元的部分2018年票據(jù)。不久前,花樣年表示,公司近期于公開市場購買本金總額分別為650萬美元及570萬美元的2019年票據(jù)及2017年票據(jù)的部分。

              張大偉說,人民幣貶值突破6.9新關(guān)口,海外發(fā)債資金成本大幅高漲,房企加快贖回美元債步伐。據(jù)統(tǒng)計,僅11月來,房企提前贖回美元債務(wù)已經(jīng)超過10億美元,隨著美元走強,房企贖回的速度還在加快。

              而在涉房貸款方面,CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,前三季度個人住房貸款增加3.6萬億元,同比多增1.8萬億元,9月末增速為 34.9%,而在房地產(chǎn)政策收緊的背景下,預(yù)計未來幾個季度人民幣涉房貸款余額同比增速將震蕩式收窄。

              業(yè)內(nèi)表示,2016年三季度,房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.58,保持在偏松區(qū)間,較二季度略有降低,這也是2016年以來首次告別"寬松區(qū)間"。

              中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城房室副研究員高廣春表示,2016年房地產(chǎn)公司債異軍突起、明股實債繞開監(jiān)管、定增井噴,給予了房企充足資金。但是,未來在緊縮性調(diào)控和監(jiān)管條件下,房市降溫、房企運營業(yè)績走低甚至惡化是大概率事件,房企2017年需要做好過冬準(zhǔn)備。

              樂家棟也表示,貨幣環(huán)境發(fā)生變化,房企融資渠道受阻。市場景氣度下滑,將大大影響房企投融資訴求。

              對此,融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌直言,在去杠桿的背景下,對于房企來說,誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢,將是房企競爭的絕對優(yōu)勢。但是如果企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、運作能力都較差,那么高杠桿將使房企更快死亡。 

            美家網(wǎng)的微信公眾號二維碼
            推薦本文:
            今日熱點
            更多>>
            精彩專題 / Wonderful topic
            更多>>
            中國(佛山)陶瓷工業(yè)年會暨陶瓷行業(yè)榮耀榜
            第八屆中國(佛山)陶瓷工業(yè)發(fā)展年會視頻
            廣東陶瓷工業(yè)執(zhí)照大獎
            • 第七屆中國(佛山)陶瓷發(fā)展年會暨陶瓷總評榜投票專題

              第七屆中國(佛山)陶瓷發(fā)展年會暨陶瓷總評榜投票專題

            • 專題:第六屆中國(佛山)陶瓷發(fā)展年會暨陶瓷十強企業(yè)授牌儀式

              專題:第六屆中國(佛山)陶瓷發(fā)展年會暨陶瓷十強企業(yè)授牌儀式

            • 專題:2017第二屆佛山陶瓷十強企業(yè)特別專題

              專題:2017第二屆佛山陶瓷十強企業(yè)特別專題

            • 專題:中國陶瓷趨勢論壇暨中國陶瓷十強企業(yè)總評榜

              專題:中國陶瓷趨勢論壇暨中國陶瓷十強企業(yè)總評榜

            行業(yè)焦點 / Industry focus
            更多>>
            亚洲AV中文无码乱人伦在线视色 | 精品久久无码中文字幕| 中文字幕久久久久人妻| 国产成人无码av| 无码专区6080yy国产电影| 日韩乱码人妻无码中文字幕视频 | 久久精品中文字幕久久| 亚洲级αV无码毛片久久精品| 久99久无码精品视频免费播放| 韩国三级中文字幕hd久久精品| 无码欧精品亚洲日韩一区| 亚洲中文字幕日产乱码高清app| 国产色综合久久无码有码| 中文字幕无码成人免费视频| 国产午夜精华无码网站| 亚洲欧美精品一中文字幕| 亚洲VA中文字幕无码毛片| 中文字幕AV中文字无码亚| 日韩av无码久久精品免费| 色综合天天综合中文网| 精品日韩亚洲AV无码| 天堂а√在线地址中文在线 | 久久久久亚洲av无码专区| 中文字幕在线免费观看| 18禁裸乳无遮挡啪啪无码免费 | 欧美日韩中文字幕久久久不卡| 99精品人妻无码专区在线视频区| 中文字幕无码成人免费视频| 亚洲无码精品浪潮| 日韩午夜福利无码专区a| 自拍中文精品无码| 亚洲欧美日韩一区高清中文字幕| 国产午夜片无码区在线播放| 久久AV无码精品人妻糸列| 亚洲一区二区三区在线观看精品中文| AV无码人妻中文字幕| 亚洲av无码不卡一区二区三区| 最近2019中文字幕电影1| 老子影院午夜精品无码| 久久精品国产亚洲AV无码麻豆 | 国产精品无码日韩欧|