距2016年結束僅剩一個月，在今年樓市的高沖下，不少上市公司選擇了賣房“扮靚”業績，而對于房地產開發公司而言，今年更是難得的發展契機。恒大、萬科兩家龍頭房企早在10月便已突破3000億銷售額大關，而碧桂園、保利、融創、金地等大型房企也紛紛完成了全年銷售目標。

　　對比于賺的盆滿缽盈的大型房企，中小房企的生存壓力卻與日俱增。熱點城市地價的攀升，使得大型房企都在合縱連橫，更難尋中小房企拿地身影；千億級房企向全國市場不斷擴張的腳步，也讓一些小房企被并購重組，改頭換面。融資從緊的大趨勢下，中小房企不得不紛紛謀求新出路，不斷探索新的發展方向，而多元轉型、產業升級、進軍海外市場則成了他們不同的選擇。

　　樓市白銀時代強強聯合 中小房企生存困境

　　房地產行業迎來調整期，市場變化使得房地產開發企業單純依靠拿地開發獲取高利潤的時代一去不返。今年上半年，熱點城市房地產市場持續走高，盡管為房企銷售業績添色不少，但也催熱了土地市場，開發商拿地成本進一步升高。

　　萬科在三季報中表明，從萬科持續觀察的14個主要城市來看，三季度土地整體成交溢價率已經攀升至111%。為應對高價地，龍頭房企也不得不抱團取暖，數據顯示，今年前5月，全國土地市場總價超過15億的105宗高價地塊中有52宗被國企獲得，如今區域最高價地塊的締造者，有不少正是手握大量資金、操盤能力過人的房企聯合體。

　　融創中國董事會主席孫宏斌曾指出，中國的房地產市場每年的住宅銷售額大約是10萬億左右。而目前，恒大與萬科的銷售額直逼4000億，市場占有率已接近4%。業內人士認為，按照行業加速集中的狀態來看，未來市場份額將繼續向龍頭房企手中集中。長江證券研報顯示，今年上半年虧損的房企以中小企業居多，其中資產低于100億元的房企數量占比達76.92%。

　　可見，對大部分中小型房企來說，生存空間可謂一而再縮小。由于沒有充足資金流，他們早早地被高價地攔在了“拿地——蓋房——銷售”傳統行業盈利模式的第一步。據此前21世紀經濟報道，有一家深圳本地的小房企負責人表示，地價過高的環境下，小房企融資成本也不具有優勢，通過招拍掛拿地已經是不可能的事，目前只能夠通過部分舊改的項目在夾縫中求生存。

　　2016年，由于深陷生存困境而被兼并收購或舉牌重組的中小房企顯著增加，諸如嘉凱城、廊坊發展、深深房等。數據顯示，2016年1-10月地產行業收并購參與案件達123宗，收并購交易額同比上升24%。

　　積極探索轉型路 發展文旅、升級產業或布局海外

　　隨著開發利潤的持續下滑，面對熱點城市拿地艱難、住宅銷售資金流限制等因素，大多數中小房企早已開始尋求新的盈利點。

　　一種嘗試是從文化旅游產業另辟蹊徑，巧妙避開萬達之類的大房企打造文化旅游城的風頭。如云南城投通過“互聯網+景區+N“推動云南旅游發展，新華聯地產著力打造“古鎮+”文化旅游項目。

　　此外，越來越多的中小型房企開始將地產與其他產業結合。寧波的榮安地產選擇了走生態社區之路，在多項目中引入凈水系統、空氣凈化系統等生態科技，用來完善地產發展。

　　“現在很多國人去日本進行醫療消費，說明這方面市場有需求，如果這種需求能在中國落地，就是新的經濟增長點。目前我們正在做初步轉型嘗試。”在嘗試將地產與醫療結合的廣宇集團董事長王軼磊看來，醫療的平穩性和地產的波動性，對企業的抗風險能力也是一個比較好的平衡點。

　　中小型房企出海“掘金”亦被視作一個良好的轉型方向。拓宏集團與美國本土開發商合作開發在建和擬建的住宅項目，勒泰商業地產在美國、加拿大等地投建打造富有中國文化特色的現代化商業項目，安邦、復星、朗詩也在海外均有布局。資料顯示，國內房企在海外投資額每年都呈上升趨勢，根據高力國際的交易記錄，目前海外發達國家的一線城市也都存在中國開發商的影子。

　　融資收緊限制中小房企發展 轉型陣痛前路難辨

　　盡管中小型房企在逆境中轉型方式多種多樣，但在政策日漸收緊的大環境下，其發展前路仍坎坷難辨。

　　2016下半年，隨著各地政策收緊，房地產銷售也迎來新一輪“陣痛”。據統計局最新公布的前10月房地產行業報告顯示， 1-10月，商品住宅銷售面積增長27.0%，增速比前9月份回落0.1個百分點；住宅銷售額增長42.6%，增速回落0.6個百分點。

　　在銷售增速回落的基礎上，房企融資環境進一步收緊。繼10月28日上交所明確房地產及產能過剩行業公司債券分類監管的標準后，深交所日前也發布了房地產及產能過剩行業公司分類監管新規，其中提到，有重大違法違規行為，在重點調控的熱點城市競拍地王、哄抬地價，前次債券募集資金尚未使用完畢或違規使用募集資金的三類房企，將禁止發行公司債。

　　同花順數據顯示，以2015年年報數據測算，135家房企中有29%屬于風險類，26%屬于關注類，屬于正常類的不到一半。換句話說，真正“達標”可以發債的房地產企業可能僅剩一半，在無形中收緊了中小型房企的資金來源，這無疑也限制了他們的轉型之路。

　　業內人士指出，盡管中小房企資金緊縮，但為平衡長短期收益，卻可嘗試采取部分銷售、部分運營增值的運營模式。上述文旅古鎮項目的運營者、新華聯不動產董事長蘇波就表示，可以在項目開發進度上采用梯度開發戰略，從而形成收益穩定增長的業績模式。通過堅持銷售+自持的運營模式，從可售物業收益、自持物業經營收益、其他邊際收益獲利，保證項目穩定的現金流和實現盈利。

　　無論如何，面對拿地價日漸升高、融資環境一再收緊的窘境，中小型房企面對的似乎只有“要么轉型、要么被收購”的艱難抉擇，盡管還有小部分房企借由重組完全脫離了房地產行業，但絕大多數還在白銀時代的樓市中掙扎沉浮，他們不得不使出渾身解數，在轉型道路上踏著荊棘，奮力拼搏。