近日，融創(chuàng)中國以并購形式獲取在佛山的第三個項目，宣布與龍光地產(chǎn)各自分擔50%的地塊開發(fā)。與此同時，保利VS碧桂園、新鴻基VS合景泰富也正攜手高調(diào)“秀恩愛”，更有華潤置地攜手碧桂園，上演“只參股不參與經(jīng)營”的戲碼……如果說前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的清洗已把一些中小企業(yè)排擠到門檻之外，那么在佛山房地產(chǎn)市場競爭加劇、地價不斷攀升的今天，就連大房企也不得不轉變思路“合縱連橫”了。
融創(chuàng)并購昔日張槎“巨無霸”
自今年1月13日競得綠島湖地塊開始，半年時間，融創(chuàng)中國在佛山已擁有3個項目，分別是位于綠島湖畔的融創(chuàng)?湖濱世家、位于廣佛國際商貿(mào)城的融創(chuàng)?御府和位于東平河畔的融創(chuàng)?望江府——上周五，融創(chuàng)廣深區(qū)域佛山公司營銷負責人在“融創(chuàng)中國佛山營銷精英交流會”對外宣布了這一消息。
但令現(xiàn)場觀眾摸不著頭腦的是：融創(chuàng)什么時候在東平河畔拿的地?原來，這塊地位于禪城區(qū)季華北路西側、同濟路南側、東平路東側，正是今年3月25日，龍光地產(chǎn)經(jīng)過43輪競價后以23.5億元總價拿下的地塊，折合樓面價4590.21元/㎡，溢價9.8%。當時，這地塊還因占地面積超過17萬㎡而被封為“巨無霸”，備受各界關注。
如今，融創(chuàng)通過并購與合作形式將其收入囊中。其中，融創(chuàng)獲取該項目的50%地塊進行開發(fā)，而另外50%的地塊則仍然由龍光地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)透露，融創(chuàng)·望江府預計在明年第二季度前后入市。
樓市CP從中小房企變成大房企
房企之間、房企與企業(yè)之間的合作，其實早在2005年便已有過先例。南海大道上的怡翠玫瑰園就是怡翠地產(chǎn)與玫瑰園地產(chǎn)合作開發(fā)的，而位于樂從的金威酈都則由鉅隆房產(chǎn)與樂從供銷集團合作建成。當時，本地房企面對大牌“過江龍”的攻城略地，無奈抱團取暖。憑借自身對本地市民居住習慣、對園林環(huán)境需求的熟悉，在“群狼”共舞的市場里艱難分得一杯羹。
在意識到“本地虎”在本土資源上的威力后，開始有“過江龍”聯(lián)手“本地虎”進行資源互補。位于大瀝鎮(zhèn)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)的保利中央公館(免費看房)便是保利華南聯(lián)手佛山南海恒城置業(yè)發(fā)展有限公司、廣東華志達科技投資有限公司打造。
再后來，房企的“牽手”對象還擴大到擁有土地資源或資金實力卻不想只做“觀眾”的實業(yè)企業(yè)，如銀行、基金類公司。位于桂瀾路的萬科金色領域(免費看房)便是萬科聯(lián)手佛山中匯恒業(yè)投資管理有限公司、佛山樂意鴻利股權投資行(有限合伙)拿下。后兩者均為背后的合作方，不直接參與開發(fā)。
而如今，房企聯(lián)手仍是常態(tài)，但主角已完全從中小房企變成了像融創(chuàng)這樣的地產(chǎn)巨鱷，其中尤其以“聯(lián)合操盤，各取所長”的合作模式最為主流，造就多對樓市“CP”。
聯(lián)合操盤各取所長 多為大宗地塊
“曬恩愛”最高調(diào)的“CP”當屬保利、碧桂園。目前，這兩家千億房企在佛山已經(jīng)有兩個樓盤以合作形式推出，分別是位于大良新城的保利·碧桂園悅公館，以及位于禪城東奇槎板塊的保利·碧桂園天匯。
在這兩個樓盤中，兩大房企均拿出了自己的“看家本領”。以保利碧桂園·天匯為例，該盤首批將推一號地與二號地。其中靠近魁奇路的一號地由保利主力開發(fā)，產(chǎn)品為85~126㎡的精裝三四房。據(jù)了解，該精裝產(chǎn)品將融入保利華南第五代居住產(chǎn)品理念，最大特色是盡可能減少承重墻隔斷，讓居住者可以根據(jù)自己的居住習慣靈活改變空間。而靠近一線江景的二號地由碧桂園主導，將建起109~173㎡的三至五房江景大宅，注入碧桂園“五星戰(zhàn)略”特色。
由合景泰富攜手新鴻基地產(chǎn)打造的瀧景項目亦是如此。據(jù)了解，合景泰富充當“主導經(jīng)營”的角色，主力負責住宅部分;而在香港已開發(fā)多個知名綜合體的新鴻基地產(chǎn)則主導商業(yè)部分。目前，合景泰富為該盤三期新品注入其所擅長的精裝升級，首推5座當天售罄，廣州客比例也已上升至3成以上。
碧桂園華潤·新城之光則是在聯(lián)合拿地后，“我出錢，你出力”的典型例子。
此外，這些合作樓盤均有一個共同點，便是體量大，占地面積均在10萬㎡以上。其中規(guī)模最大為瀧景，占地面積達到75萬㎡，總建面280萬㎡。
業(yè)內(nèi)視角 探因優(yōu)勢互補降低成本
在業(yè)界眼中，近年房地產(chǎn)行業(yè)進入微利的“白銀時代”。房企強強聯(lián)手，初衷就是優(yōu)勢互補、資源整合以及降低開發(fā)成本，其中優(yōu)勢互補更是合作前提。
“比如碧桂園擅長住宅開發(fā)，華潤擅長商業(yè)運營，兩者合作可以發(fā)揮項目的最大價值。”中原地產(chǎn)市場研究副經(jīng)理黃志興舉例闡釋。
行業(yè)洗牌加快，房企聯(lián)手的主角也從中小房企變成品牌大鱷。“各大品牌房企持續(xù)拿地布局，市場份額也不斷攀升，行業(yè)集中度進一步提高，競爭變得非常激烈。”黃志興表示。而佛山經(jīng)緯市場研究中心經(jīng)理麥少荘則指出，中小房企在資金實力、融資渠道、成本控制、風險防范等方面均相對薄弱，導致其在競爭中處于相對劣勢，報團取暖未阻虧損擴大之勢。“微利時代下的大品牌房企聯(lián)手，抵御風險的能力更高。”
風險 信任度與協(xié)調(diào)度是關鍵
但受制于企業(yè)文化不同，后期合作過程中產(chǎn)生分歧在所難免，也成為房企聯(lián)手的一大風險。“合作房企要審慎，后期需要磨合溝通，才能發(fā)揮企業(yè)特長。否則容易發(fā)生中途變更退出，合作陷入困境的風險。”黃志興表示。
麥少荘則進步一指出，風險主要涉及合作信任度與協(xié)調(diào)度，包括項目的資金監(jiān)管、成本把控、利潤分成、質(zhì)量監(jiān)管、稅收籌劃等。融合度低或?qū)е绿潛p、項目爛尾。
但合景泰富地產(chǎn)集團營銷管理中心總經(jīng)理楊歡卻認為，這對于合作雙方也是一種“摩擦中的成長”。“矛盾100%會出現(xiàn)，因為不同公司關注點不一樣。但最終目的是一樣的，那就是為市場打造更好的產(chǎn)品。”楊歡坦言，每個公司在堅持核心目標的同時相互協(xié)調(diào)與學習，也是一個成長。
突圍 強強聯(lián)手能走多遠?
利弊共存之下，房企強強聯(lián)手能走多遠?業(yè)界意見有所分歧。麥少荘認為，房企單打獨斗的競爭壓力會越來越大，未來仍會是不斷尋求新合作思路的過程。而黃志興認為，是否持續(xù)取決于項目的開發(fā)效益。“如果不能發(fā)揮項目的最大價值，合作開發(fā)只是一時之需。”
至于中小房企生存處境，業(yè)界一致認為“大魚吃小魚”已無可避免，需尋求新路徑夾縫求生。麥少荘建議中小房企利用自身優(yōu)勢與品牌房企合作，不斷積累成功經(jīng)驗、提升自身競爭力。黃志興則建議中小房企走差異化道路，進軍新興市場或細分領域。
