“樓市去庫存”正在被以前所未有的重視程度，提上國務院及其職能部門的施政日程。住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)等中央部門，已在醞釀多項“樓市去庫存”的技術手段，并將其提交中央經濟工作會議討論。
政策性住房、城鎮棚戶區改造或將被以史無前例的力度與城市存量商品房市場打通，在保障性住房、城鎮棚戶區改造全年任務指標總量不減的情況下，加大收購存量商品房力度，控制政策性住房新建規模，成為樓市“去庫存”的主要工具。
去庫存政策手段將主要在二三線城市實施，中央政府已經意識到須避免“去庫存”演變為對房地產市場的大規模刺激。因此，針對性較強的政策手段，將很難呈現“水漫樓市”的局面。
“變通”主渠道
“從住建部幾次系統內部會議傳達的精神和領導講話的口徑來看，打通政策性住房和商品房市場，應該是比較重要的政策手段。”12月9日下午，一位地方住房和城鄉建設廳官員告訴《中國經營報》記者，2016年政策性住房通過市場收購存量住房實現的力度，將“空前加大”。
所謂“政策性住房”，是指經濟適用房、廉租房、公租房等在內的帶有保障性質的住房的統稱。按照過往慣例，政策性住房主要通過政府劃撥土地、減免稅費、開發商配建代建——政府回購等方式實現。
2015年10月，習近平主持召開中央財經領導小組會議時指出，要做好樓市去庫存工作確保房地產市場健康平穩發展。在此背景下，住建部明確了此前已經提出的打通保障性住房和商品住房市場的思路，并將其確定為樓市去庫存的重要手段之一。
“在習總書記提出去庫存的指示之前，住建部專門就房地產市場問題、城市規劃建設方面的問題向最高決策層進行了匯報，在匯報的過程中，住建部提及了房地產市場當前的庫存問題，以及包括打通政策性住房和存量商品房市場的建議思路，得到了中央領導的認可。”一位接近決策層的權威人士告訴記者。
據此精神，住建部召集了多次系統內的電視電話會議。住建部部長陳政高特別強調，“要下決心打通商品房和公租房、棚改房的通道”，陳政高在內部系統會議上還表示，“打通渠道是最重要的,打通這三條渠道就會一通百通,我們房地產市場就會有很大的好轉。”
此前，部分地方省市曾嘗試通過市場購買存量商品房的形式，消化市場庫存，但是，由于受到資金、購買規模等方面問題制約，并未在全國范圍內推開，而住建部正在協調有關部門解決這些問題。
力度空前大
2015年1月24日，福建省福州市下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，提出由政府收購市場、城鎮居民手中的存量房屋，用于保障性安居住房。此后，遼寧、湖北、江蘇等省的部分地區，也開始效仿這一做法，進行嘗試。
“不過，在當時的情況下，收購要直接耗費地方政府的財政支出，長期、大規模收購地方政府是承受不起的，正因為這一點，這種政府購置存量房的方式，只是進行嘗試，沒有在全國范圍內成為主流。但是，在2016年當中，有了資金支持之后，這種打通的力度將空前加大。”前述地方住房和城鄉建設廳人士稱。
據了解，國務院已經基本確定了2016年保障性安居工程、棚戶區改造的任務目標，并把城市危房改造納入到城市棚戶區改造政策支持范圍，因此，棚改任務總量將創下新高。為此，國務院協調國家開發銀行等政策性金融機構提供資金支持，2016年國家開發銀行計劃投入的貸款，將超過2015年的4000億元人民幣。
多位地方住房和城鄉建設廳的人士均向本報記者證實，在有資金支持的情況下，住建部強調三個打通，即商品房市場和棚改安置房打通;商品房與公租房打通;商品房和租賃市場打通。
所謂商品房和棚改房打通，即以貨幣化安置的方式，通過自行或組織購買的方式，通過購置商品房，解決棚改安置住房。目前，貨幣化補償已經寫入了中央政治局常委會工作要點。
對于商品房和公租房打通，住建部高級領導曾針對2015年的相關工作提出，年度公共租賃住房在任務指標不變的情況下，盡量不再新建，而是通過政府到市場上收購存量商品房完成，“買不到合適的房就買二手房”這位高級領導曾特別強調。
針對二三線
“從我現在了解到的情況看，中央已經意識到了必須將去庫存與大面積刺激房地產市場區別開來，去庫存的政策和手段，都要有針對性，避免出現‘大水漫灌’房地產市場的情況，這也不利于結構調整。”前述接近決策層的權威人士表示。
基于如是政策基調，正在擬定的去庫存政策實施手段，將增強針對二三線城市市場的針對性。如對于二三線和中小城鎮新增戶籍人口購房，予以定向稅費優惠、住房信貸政策支持、補貼等，從而增加二三線城市的市場新增需求，從而達到去化庫存的效果。
與此同時，中央政府還在考慮通過各種手段，鼓勵地方政府實現商品房與保障房、棚改房、公租房、租賃市場的打通。考慮中的手段包括增加定向轉移支付、協調農業發展銀行對城市棚戶區改造予以資金支持等。
在此之前，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，審議通過有關以加速新型城鎮化拉動消費升級的有關規劃，其中，明確提出，通過加速新型城鎮化拉動住房消費的思路。
“這實際上大口徑已經定了，去庫存的重點是在二三線、甚至三四線城市，其實房地產市場的主要庫存也都是集中在這些城市，北京、上海、廣州、深圳這樣的城市，從‘330新政’以來，市場庫存的去化程度是十分理想的，這屆政府的思路很明確，就是通過針對性的外科手術，解決市場問題，而不是向整個房地產市場注水。”中國地產開發研究院首席研究員蘇建一向記者表示。
記者了解到，遵循這一針對性的思路，住建部會同其他有關部門，已經草擬了多種去庫存的手段，這些政策手段將在中央經濟工作會議上予以討論，在得到最高決策層的認可后，有計劃、有步驟、有重點地施行。
（本文轉自新浪地產）
