在限購、限貸退出房地產調控領域的大環境下，北京（樓盤）的通州區卻反其道而行之，將限購范圍提升到本區戶籍。這中“非典型”情況出現的背后，是“不冷靜”的通州樓市。

    限購升級

    上周五，北京市住房和城鄉建設委員會、通州區人民政府聯合發文，進一步嚴格限購政策，只有滿足條件的四類家庭可以在通州購買一套商品住房，分別是沒擁有住房的本市戶籍居民家庭；已擁有1套住房、戶籍屬于通州區且落戶3年（含）以上的本市戶籍居民家庭，已擁有1套住房、近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的本市戶籍居民家庭，在本市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。

    作為北京的下屬區，通州此前執行的是北京的限購政策，京籍家庭可購兩套住房；非京籍家庭要在北京連續5年納稅或繳納社保，可購一套住房。通州限購新政，要求購房人具有通州本地戶籍和本地繳納社保或個人所得稅，相當于將限購范圍縮小到通州區域。這個政策也被稱為“史上最嚴限購”。

    升級背后

    通州限購升級的消息傳出后，一夜間引爆通州樓市。當晚不少樓盤通知購房人緊急去售樓處簽約，希望趕在限購節點前在通州購房。

    北京市住建委相關負責人表示，政策實施前，已在網上成功提交了購房資格申請的購房人，不受此政策影響。也就是說，在2015年8月14日24點前成功簽約網簽的，不受限購影響。

    不過能夠搶節點的樓盤和購房人畢竟是少數，通州樓市接下來要面臨的是購房群體被基本政策縮小在本區范圍內的窘境。

    此前因為北京市政府動遷傳言和行政副中心規劃等影響，通州樓市迅速升溫，面對前來搶購的購買力，通州不少開發商的態度，也從積極推房逐漸向捂盤惜售轉變。

    從2015年上半年住宅簽約量看，通州市場明顯上漲，半年住宅簽約達到了3947套，環比漲幅達到了21.3%，同比漲幅更是達到了65.4%。截至目前，前7月市場成交住宅已經達到了6233套，超過了2014年全年的5893套。一邊是成交量不斷上升，一邊是開發商推房積極性下降，不去領銷售許可證。兩者的共同作用下，通州的庫存只剩7500多套，創6年來新低。

    通州樓市近半年的瘋狂表現，引發政策層面的加強。北京市房協秘書長陳志表示，當前通州樓市過熱，是由于部分開發商刻意炒作漲價以及投資需求增加造成的，新政將扭轉通州樓市預期，讓通州房價上漲恢復理性。“通州被明確北京市行政副中心消息傳出后，一些開發商趁機炒作，或捂盤惜售，推高房價，這與中央的京津冀協同發展戰略以及北京市的調整是背離的，可以說是惡意利用了中央和北京的戰略和政策。”陳志表示。

    通州未來

    長期以來，通州樓市相對于北京樓市來看，都是一個較為特殊的區域。每當出現北京市政府機構動遷的傳聞時，通州樓市都會迎來一波發展高潮，房價快速上漲，2010年通州曾經上演房價短時間內從1萬多元/平方米上漲至3萬元/平方米的神奇劇情，而在2012-2013年，因為之前的爆發上漲后的市場恐慌，導致這兩年北京房價大漲的時候，并未跟風，甚至不少樓盤出現房價的下調。

    本次通州樓市的火熱，由于伴隨著當地房價的快速上漲，不少樓盤又迅速站上3萬元/平方米。與之前有所不同的是，除了北京副中心規劃外，京津冀一體化加速也給通州帶來了利好，而近幾年通州區域土地供應的稀缺，也加劇了供求關系。最近3年通州供應的住宅土地只有8宗，而且其中大部分還是自住房等屬性，供應集中在臺湖等新區。這種情況無疑加劇了通州的供求矛盾。

    值得一提的是，通州的限購為緊鄰的燕郊、香河等區域帶來了利好。通州外溢的購房需求，將給這些地區帶來發展機遇。

    從未來通州市場的量價發展看，因為過去有較多的二手房存量，將影響通州房價的漲幅，另外也缺失大盤、地王項目的拉動，但通州多重利好的影響下，整體房價的上漲趨勢已經出現。而這次限購升級后，通州樓市的未來，無疑將被打上一個大大的問號。