過去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，這是中國樓市發(fā)展的歷史大背景。

　　一方面，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。

　　與此相對應(yīng)的是，我國原有的城市規(guī)模狹小、住房老舊，無法滿足爆發(fā)性增長的住房需求。

　　與供不應(yīng)求的中國住房發(fā)展背景相適應(yīng)，過去十年中國住房市場的發(fā)展主線就是多方擴(kuò)大住房供給，緩解住房總量供求矛盾。解決“有房住”的問題是它的主要?dú)v史使命。

　　在這一階段，我國住房發(fā)展的成效卓著。大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭都擁有了一套以上商品住房，還有不少家庭擁有多套商品住房。很多進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民家庭，也在其流出地縣城或地級市購置了一套以上商品住房。但該階段在住房大發(fā)展的同時，也產(chǎn)生了一些負(fù)面效應(yīng)，如房價(jià)飛漲、住房投機(jī)盛行及泡沫堆積等，受到各方的批評。

　　未來十年，中國樓市發(fā)展背景正在悄然發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變，“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”將取代“總量供不應(yīng)求”成為未來十年中國樓市發(fā)展的大背景。

　　住房“總量供不應(yīng)求”時代已經(jīng)淡出，“結(jié)構(gòu)性過剩”時代已經(jīng)到來。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過去十年住房市場發(fā)展的超級引擎，目前都處于減速狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正面臨巨大的轉(zhuǎn)型升級壓力。由于收入增長決定人口流向，經(jīng)濟(jì)減速也意味著城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退燒的同時，中國城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別是一些三、四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重。2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但住房市場仍然在主動下調(diào)。這表明，住房市場形勢正由總量供不應(yīng)求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩階段。

　　優(yōu)質(zhì)住房仍將存在“結(jié)構(gòu)性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。

　　“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”取代“總量供不應(yīng)求”，成為未來十年中國樓市發(fā)展的大背景。“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發(fā)展主線。

　　根據(jù)一般的消費(fèi)規(guī)律，當(dāng)總量短缺問題解決后，對高品質(zhì)的訴求將提升。城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)重點(diǎn)，將由擁有商品住房，轉(zhuǎn)變?yōu)椴粩喔纳片F(xiàn)有居住條件。中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達(dá)到33平方米以上，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。擠住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能夠獨(dú)立居住以減少家庭摩擦，住公寓的期望擁有別墅，住普通社區(qū)的向往住進(jìn)高檔社區(qū)，住在偏遠(yuǎn)郊區(qū)的希望能夠就近居住減少通勤時間，在城內(nèi)有房還想要有個更接近自然的度假房產(chǎn)，這些都構(gòu)成了潛在的住房改善需求。

　　需要注意的是，不能將居民改善住房條件的意愿，簡單理解為購買大戶型，將小房子換購成大房子。個性化、人性化、智能化、環(huán)境友好化及內(nèi)部空間的改造優(yōu)化等，都將構(gòu)成住房實(shí)質(zhì)性改善的內(nèi)容。

　　居民將小房子換成大房子，有時意味著離城市中心更加偏遠(yuǎn)，且家務(wù)勞動成本大大增加。在家庭小型化的趨勢下，房屋面積增大也不能容納更多的人居住。現(xiàn)代社會，多代同堂只是一種理想狀態(tài)，實(shí)際上摩擦很大難以和諧共居。

　　以日本經(jīng)驗(yàn)看，在上世紀(jì)九十年代初樓市泡沫破滅以后，戶均住房面積并沒有增加，居民家庭沒有借房價(jià)大跌之契機(jī)換購大房。人們更傾向于把收入用于住房內(nèi)部空間利用上的改造與優(yōu)化，而不是以小換大。這表明，日本樓市退燒后，住房消費(fèi)行為變得更為理性。