整體庫(kù)存仍有壓力 下半年樓市或持續(xù)回暖

            / by 南方日?qǐng)?bào) 瀏覽次數(shù):

            數(shù)據(jù)文本:鄭佳欣 黃倩蔚 圖表:楊佳

              今年二季度以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖勢(shì)頭強(qiáng)勁。3月30日出爐的樓市新政成為轉(zhuǎn)折點(diǎn),在放松限貸、降低購(gòu)房門檻、降息等利好政策刺激下,購(gòu)房熱情被激發(fā)出來(lái),剛需型、改善型購(gòu)房者陸續(xù)入市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,上半年全國(guó)商品房銷售面積50264萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)3.9%。商品房銷售額34259億元,增長(zhǎng)10.0%,增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。

                多名業(yè)內(nèi)人士在接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)分析,樓市整體庫(kù)存壓力依然存在,但是政策面、資金面會(huì)持續(xù)寬松;整體來(lái)看,下半年的樓市會(huì)比上半年的成績(jī)更好。在下半年寬松預(yù)期下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回升仍然值得期待。

                焦點(diǎn)1

              “3·30新政”激起成交高潮

                今年上半年,以“3·30新政”為轉(zhuǎn)折點(diǎn),樓市成交實(shí)現(xiàn)了V字反轉(zhuǎn)。以廣東為例,廣東省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年第一季度,廣東商品房銷售面積1720.69萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)4.1%;商品房銷售額1571.43億元,增長(zhǎng)3.4%。到今年5月份,廣東商品房銷售面積3505.57萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)21.1%,商品房銷售額3218.29億元,增長(zhǎng)20.0%,商品房銷售呈現(xiàn)持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)。

                在世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉看來(lái),降準(zhǔn)降息、二套房認(rèn)定放寬等新政出臺(tái),政策環(huán)境寬松向好,在多重政策利好的疊加影響下,樓市逐步回暖趨勢(shì)已基本確立。他表示,公積金政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松。

                日前,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日表示,目前房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形,正在內(nèi)部征求意見(jiàn)并不斷完善中。具體的稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

                房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān),對(duì)此該如何解讀?

                對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此舉只是稅制改革的正常化推進(jìn),與樓市調(diào)控和當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等并無(wú)太多關(guān)聯(lián)。廣東省綜合改革發(fā)展研究院副院長(zhǎng)彭澎預(yù)測(cè),在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,下半年政策環(huán)境、貨幣環(huán)境仍將保持穩(wěn)健偏松,二套房房貸政策甚至有進(jìn)一步放寬的空間。他表示,地方政策甚至?xí)屿`活自主。

                “隨著上半年交易量的回暖,像深圳、上海等地的房?jī)r(jià)上漲明顯,限購(gòu)取消的可能性更小,但是其尺度放松還是可以期待的,比如說(shuō)在針對(duì)豪宅等大型物業(yè)的限購(gòu)方面。”彭澎認(rèn)為。

                “政府調(diào)控只是輔助手段,最終還是要看市場(chǎng)說(shuō)話。”黎振偉預(yù)測(cè),全國(guó)一、二線重點(diǎn)城市下半年交易量將超越上半年。他認(rèn)為,下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)一步分化,三、四線城市的樓市成交仍將面臨考驗(yàn)。

                焦點(diǎn)2

                信貸相對(duì)寬松 房貸供給有效放大

                今年以來(lái),央行連續(xù)降息降準(zhǔn),相對(duì)充裕的流動(dòng)性使得房貸資金也較往年更寬松。

                廣州市場(chǎng)上,首套房貸8.6折的優(yōu)惠價(jià)格重出市場(chǎng),各家銀行的利率水平也一致走低。有銀行信貸人員告訴記者,今年以來(lái)信貸資金寬松但銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮,企業(yè)貸款等發(fā)放較為謹(jǐn)慎,房貸仍然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),銀行也放寬了優(yōu)惠幅度。

                根據(jù)融360近日統(tǒng)計(jì)的廣州房貸數(shù)據(jù)顯示,廣州23家主流銀行中,除平安銀行暫不受理房貸業(yè)務(wù)外,廣州共有15家銀行提供優(yōu)惠利率。其中,首套房貸方面,利率最低的依然是匯豐銀行給出的8.6折優(yōu)惠。

                匯豐銀行相關(guān)工作人員告訴記者,只要貸款額度達(dá)到150萬(wàn)元以上,信用狀況良好,能達(dá)到匯豐優(yōu)質(zhì)客戶標(biāo)準(zhǔn),就可以獲得首套房8.6折的貸款利率優(yōu)惠。此外,廣州市內(nèi)各家銀行中,9折仍為主流折扣利率,有7家銀行提供,包括工商銀行、中國(guó)銀行及農(nóng)業(yè)銀行。

                記者計(jì)算發(fā)現(xiàn),今年降息后打9折的房貸實(shí)際利率為4.86%,若打8.6折則僅需4.644%。若貸款200萬(wàn)元,按照首套房基準(zhǔn)利率8.6折計(jì)算,20年等額還款,月供為12809元。與按照去年底的基準(zhǔn)利率計(jì)算,月供減少近2000元。

                不過(guò),在二套房貸方面,廣州市場(chǎng)依然是首付最低七成、利率上浮10%至20%不等,廣州仍然是全國(guó)最嚴(yán)的市場(chǎng)。

                與廣州首套相對(duì)寬松不同,深圳房貸近期有所收緊。根據(jù)融360調(diào)查數(shù)據(jù),目前深圳首套房貸利率最低為9折,深圳房貸利率平均折扣為9.74折,降息后利率約為5.26%。執(zhí)行9.5折以下利率的銀行僅有4家。

                焦點(diǎn)3

                需求繼續(xù)回暖 庫(kù)存壓力依然較大

                政策、資金兩大方面助推成交回升,但是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),房屋的新開(kāi)工和施工面積在市場(chǎng)走好時(shí)有所收窄,增速比前5個(gè)月分別收窄0.2%和1%。

                拿地和新開(kāi)工面積等數(shù)據(jù)顯示,前6個(gè)月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積9800萬(wàn)平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款2866億元,下降28.9%,降幅擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn);房屋竣工面積下降13.8%,降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

                在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),一系列數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)的投資信心仍待提振。專家表示,當(dāng)前樓市去庫(kù)存壓力依然較大,這也直接導(dǎo)致了房屋新開(kāi)工面積較大幅度的下滑。

                合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說(shuō),對(duì)于一線城市和庫(kù)存壓力較小的二線城市,房?jī)r(jià)雖然會(huì)上漲或止跌企穩(wěn),但是企業(yè)拿地態(tài)度仍謹(jǐn)慎,去庫(kù)存仍是下半年樓市發(fā)展的主基調(diào)。

                以廣州為例,陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至今年7月5日,廣州樓市一手住宅可售面積為874.09萬(wàn)平方米,此前5-6月便消化原有庫(kù)存超過(guò)110萬(wàn)平方米。

                黎文江認(rèn)為,目前高端物業(yè)的成交還存在較大壓力,寬松政策提振的是剛需兩端,企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的比例不會(huì)太大。雖然市場(chǎng)環(huán)境將進(jìn)一步寬松,但是大批投資客重回樓市的可能性不大,購(gòu)房需求仍將是以改善型和首次置業(yè)型客戶為主力軍。

                最近一段時(shí)間,股市震蕩,不少人頗為關(guān)注:這是否會(huì)影響到下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)?省房協(xié)理事趙卓文說(shuō),隨著股市較為明顯的起伏波動(dòng),投資風(fēng)險(xiǎn)放大,一些投資公司可能會(huì)選擇離開(kāi)股市,投資更為穩(wěn)妥的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

                在業(yè)內(nèi)專家看來(lái),下半年樓市成交量有望進(jìn)一步放大。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部黃韜分析,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于量升價(jià)穩(wěn)的階段,隨著成交的持續(xù)回升,房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步可能會(huì)量?jī)r(jià)齊升。(記者 鄭佳欣 黃倩蔚 實(shí)習(xí)生 曾雯 苑程昊 策劃統(tǒng)籌:盧軼 牛思遠(yuǎn))

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