基本面>銷(xiāo)售,基本面好不好,看的是有無(wú)新增資金流入,對(duì)于房地產(chǎn),還沒(méi)有

　　從報(bào)表角度,銷(xiāo)售體現(xiàn)在利潤(rùn)表中營(yíng)業(yè)收入項(xiàng),而最終我們需要看的是ROE,這正處在趨勢(shì)下滑中,同時(shí),下滑的因素并不是房?jī)r(jià)、地價(jià)走勢(shì),而是在于需求下降導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)走高周轉(zhuǎn)路線。

　　我們?cè)谥衅诓呗浴稌r(shí)代之交,時(shí)運(yùn)之佼》中詳細(xì)論述了,毛利率見(jiàn)頂在2011年、ROE見(jiàn)頂在2013年,之后將向全社會(huì)平均ROE靠攏,下降至9%(上市企業(yè)統(tǒng)計(jì)口徑),且會(huì)呈加速回歸,從國(guó)際上也能看到,實(shí)體經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中,沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)ROE能夠長(zhǎng)期超越社會(huì)平均水平。所以,從逐利的角度,新增資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前難以看到。

　　而是否投資看的是3年周期,從階段論看,現(xiàn)在是去庫(kù)存階段,那什么時(shí)候投資能起來(lái)?我們判斷需要先經(jīng)歷市場(chǎng)洗牌過(guò)程

　　一個(gè)樓盤(pán)從拿地到售罄大多需要3年時(shí)間,在當(dāng)前財(cái)富效應(yīng)帶來(lái)的僅短期表象回暖基礎(chǔ)上,開(kāi)發(fā)商不會(huì)有沖動(dòng)重新拿地,同時(shí),從房地產(chǎn)周期看,現(xiàn)在還在去庫(kù)存階段,判斷標(biāo)準(zhǔn)是銷(xiāo)售增速和開(kāi)工增速的進(jìn)一步拉大。

　　既然有很多開(kāi)發(fā)商可能不再拿地了,那么投資在短期內(nèi)就不會(huì)有明顯好轉(zhuǎn),同時(shí),大開(kāi)發(fā)商紛紛發(fā)布戰(zhàn)略進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸方向的轉(zhuǎn)型,體現(xiàn)了龍頭企業(yè)帶頭轉(zhuǎn)型,市場(chǎng)需要洗牌過(guò)程,使得中小房企手中的儲(chǔ)備向大企業(yè)集中,以減少大企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),達(dá)到市場(chǎng)化的集中度提升。

　　當(dāng)前,也就是投資好轉(zhuǎn)之前,轉(zhuǎn)型個(gè)股機(jī)會(huì)遠(yuǎn)大于藍(lán)籌

　　簡(jiǎn)單計(jì)算,100億元貨值的公司,當(dāng)房?jī)r(jià)上漲20%,那就多出來(lái)20億元的現(xiàn)金,如果用于轉(zhuǎn)型收購(gòu),按照當(dāng)前市場(chǎng)給PB差,大多估值能到100億元,也就是說(shuō),100億元貨值在當(dāng)前市場(chǎng)上能給到200億元市值(本身100億元+一二級(jí)市場(chǎng)增值100億元),考慮到現(xiàn)在去庫(kù)存+投資沒(méi)起來(lái)的階段,堅(jiān)定看好轉(zhuǎn)型公司,推薦建發(fā)股份、北辰實(shí)業(yè)、華業(yè)地產(chǎn)。藍(lán)籌的機(jī)會(huì),等待4季度。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示:市場(chǎng)洗牌不成功。