這段時間，三亞市發展和改革委員會召開了游艇、郵輪、低空飛行、海洋旅游、休閑漁業、海洋牧場、休閑農業等七個專項產業發展座談會，希望這些產業做出合理發展規劃，有效落地。

　　這樣的會議已經不是第一次召開了，2013年就曾經開過。三亞市一直寄望于通過上述行業的發展扭轉目前地產獨大的旅游產業局面，特別是“國際旅游島”概念提出之后，像夏威夷那樣成為國際游客矚目的旅游城市成為三亞市很多人的理想。夏威夷通過轉變發展方式，使旅游產業總收入穩定在110億美元~130億美元區間。

　　為了這樣的目標，它們曾出臺過土地調控政策，住宅供地減少，產業用地增加。但這些舉措大多數情況下都石沉大海。

　　三亞市要想成為真正的旅游城市需要從相對單一的產業結構方面發力。

　　趕超夏威夷

　　長期以來，三亞對于旅游業寄予厚望，外界稱其為“東方夏威夷”。三亞與夏威夷處于同一緯度。

　　不過，從產業發展來看，三亞目前的旅游產業無論從經濟規模、經濟形勢，還是服務層面與夏威夷都存在較大差距，尤其是經濟效益差距更大。

　　夏威夷有不可復制的原始風貌，如熱帶自然風光、火山群、珊瑚島嶼群，在全世界范圍內享有優勢；但三亞的資源優勢有限，再加上國際化程度低，游客高度依賴國內市場，其名氣遠不如夏威夷響亮。

　　在發展模式上，三亞的旅游地產市場發展趨同于夏威夷，即由“短期零星旅游度假市場升級（或轉化）為中長期高端休閑/養老度假”發展模式，經濟增長模式由短期旅游收入轉換為長期固定資產投資為主導。但還不夠精準。

　　目前，三亞市的旅游項目總體可以分為三大類，第一個是以三亞灣海坡、鹿回頭半島、亞龍灣為代表的一線海景源型項目，這些項目大都淪為了開發商相互比拼的資源，大部分是高端地產項目；第二類是以三亞灣二線地區及兩河為主的休閑度假型中高端項目，在度假人群中比較受歡迎，但并沒有衍生出度假產業鏈條；第三類是以二環、田獨為主的市區養老度假型項目，中小項目為主，打折嚴重，項目包裝推廣差，無特色，和內陸房地產一樣賣的就是一個普通的居所。從以上三類代表性旅游項目可以看出來，三亞市的旅游產業并沒有走出旅游地產的圍城。

　　一家在三亞從事旅游地產開發的企業負責人也認為，三亞大多數旅游地產項目還是“旅游+地產”生硬組合型產品，比如120萬平方米的鳳凰水城，開發商原本是要做房地產開發，現在覺得形勢不對要往旅游轉，但因為缺乏旅游人才和思路，在具體運作方面有很多問題。“一個項目兩個老總，一個管賣房子一個管景區，依然是生硬組合。”比如萊茵河畔項目，聽起來挺美的，實際上只是小區前面放一座萊茵河畔酒店，這不是旅游房地產，而是賣房子。

　　在發展模式上，1996年，夏威夷就轉化了發展模式。這一年夏威夷旅游局推動了產業鏈升級，從政府模式轉換為新的商業模式，強調公共/私營伙伴關系（整合產業鏈，上下游共贏關系），組織精簡、更靈活、適應性更強，設立新目標、新業績標準和措施，建立責任制度。

　　比如，夏威夷在發展高爾夫產業的同時，還統籌發展了農業與其他產業，盡管90%耕地已經消失，目前剩下的10%的土地卻創造原來的5倍GDP總量。

　　同時，持續不斷地進行“世界級營銷”，推銷自己的“旅游產品”。夏威夷州旅游署每年都要投入2000萬美元的促銷費用，派出自己的促銷員在倫敦、東京、法蘭克福、香港等國際大都市全方位出擊，把夏威夷的旅游小冊子擺滿了那里的主要公共場所。

　　持續創新的變革以及及時的調整自己的各項服務，讓更多的游客滿意而歸。

　　自本世紀90年代至今夏威夷州旅游產業的發展就已經長期處于“成熟期/停滯期”，旅游產業總收入穩定在110億美元~130億美元區間。

　　據夏威夷銀行計算，游客在這里旅游支出的波及效應為2，即游客每支出1美元，將使當地的總產值增加2美元，旅游收入占當地總產值的60%，使夏威夷的經濟增長率始終高于美國經濟的平均增長水平。

　　三亞市在本世紀90年代也進入了旅游產業的導入/發展初期，目前三亞已經進入快速發展期，但三亞旅游產業規模僅是夏威夷的13.3%，市場預計30年后三亞將接近甚至超過夏威夷州的檀香山市旅游產業經濟總規模。

　　產業難落地

　　為了全面梳理“十二五”期間三亞編制實施的專項產業發展規劃，促進各專項規劃從產業定位、產業項目、空間布局上與三亞市委市政府的要求相符，5月6日至12日，由三亞市發改委牽頭先后三次分批組織召開了三亞市游艇、郵輪、低空飛行、海洋旅游、休閑漁業、海洋牧場、休閑農業等七個專項產業發展座談會。

　　由于產業相對單一，三亞產業結構調整任務十分艱巨。4月29日下午，三亞市城鄉規劃委員會宣布將全力落實三亞城市總體規劃修改完善及開展生態修復、城市修補工作，同時宣布今年已在土地供應環節做出調整，下一步在前期規劃時就應注重研究，如加快崖州中心漁港片區、半嶺溫泉片區及南山等片區規劃修編工作，加大產業功能布局和規模，從多個環節加快產業結構調整和優化。

　　2014年4月3日，三亞城鄉規劃委員會便通過了《加強三亞市商品房戶型管理的決定》，從當年4月起，三亞將不再建設80平方米以下小戶型，而主要建設低密度、低容積率的大戶型別墅與洋房。

　　如此密集地出臺相關政策，三亞市政府弱化房地產、發展多元化產業的戰略意圖顯而易見。當“國際旅游島”的光環逐漸褪去，單薄的旅游地產不足以支撐整個城市的發展。

　　根據克而瑞機構《中國旅游地產發展報告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096個旅游地產項目。

另據統計數據顯示，2013年，房地產開發投資占海南全部投資的比重為49.8%，同比提高了2.2個百分點，對投資增長的貢獻率為58%，同比提高6.7個百分點。

　　而回顧三亞的所有已建或者在建項目，三亞鳳凰水城、宋城千古情、半山半島、鳳凰島、清水灣雅居樂、碧桂園珊瑚宮殿、清平樂等，在項目起步的時候大多有各種產業概念包裝，項目落地卻成了房地產項目。

　　海南省旅游研究所所長楊哲昆對中國房地產報記者分析道，三亞一直走在海南省的前端，海南的旅游產業和地產遇到的問題，很多時候是從三亞最先顯現出來的。

　　據知情人士分析，事實上政府對于三亞的基礎建設投入已經不少，但是從2010年開始，三亞房地產爆炸式的發展太快，政府不管是管理上、行動上還是人才儲備上，完全跟不上。盡管已經有1998年房地產大泡沫的前車之鑒，政府調控相對積極，但總體來說缺乏經驗，缺乏整體規劃。

　　“利好的一面是三亞市政府在指導思想上已經開始控制純粹的住宅用地，主張與產業相結合，供地上向高端、可持續發展的項目上傾斜。”三亞市房地產業協會秘書長劉樹國對中國房地產報記者表示，“三亞的土地供應現在已經很少，每年大約1000畝土地左右。”

　　但在聯合置業副總經理張猛看來，目前的三亞還是單純依靠自然、風景吸引人來，盡管人們對于旅游已經有了更高要求，但是地產以及配套服務都沒有跟上。在配套資源缺失的情況下，并不能對海南旅游地產市場的發展形成長期支撐。

　　“三亞市政府主導操作基礎設施投資，開放式吸引海內外投融資、政府與投資人/私人伙伴分工明確，但總體協調性差、發展效率低、沒有協同相應，發展速度明顯落后于夏威夷。如果要趕超，還需要政府動真格。”一位旅游業內人士表示。