烏魯木齊市“團購房” 房企低價換融資

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              如今,在烏魯木齊,不少單位與房地產商合作,向單位員工推出“團購房”,“團購房”每平方米比市價低2000-2500元,而且產權轉讓不受任何限制。看起來,這種團購房讓購房者得到了實惠,開發商借此賣出了房子,而推出團購房的單位也為員工發了福利,可謂是一舉三得的事情。

              但是,一般來說,這種團購房都要求短期內付清全部房款,這讓購房者倍感壓力。而這背后,則是受信貸政策緊縮影響,烏魯木齊市部分房地產開發商以“團購房”之名行民間融資之實。

              買團購房先付一半“房款”

              王亭亭所在單位為照顧近年來新進職工,決定和烏魯木齊市一家房地產開發公司合作,給職工搞一批“團購房”,也算是員工福利。

              為此,王亭亭這幾天興奮之余又猶豫不決,“買這種房子就一點不好,需要先交一半的房款,如果開工建設了,兩個月內需要一次性補齊所有購房款項,不能從銀行貸款。“

              王亭亭說,這批“團購房”雖然還未開工,但要開發的地點她和老公都去看過兩次了,地段好,戶型也全,周邊的商品住宅目前銷售均價約在6500元~7000元/平方米,而團購價僅為4000元/平方米。

              王亭亭算了一筆賬,如果買100平方米的房子,開發商兩年后交房,再等一年房產證下來,3年后房價估計會整體突破8000元/平方米甚至更高。“如果我再轉手賣掉,估計至少能賺40萬。”但讓她頭疼的是,總房款40萬元要兩個月付清,這對于工薪階層的她和老公來說無疑困難重重。

              對流動資金并不多的購房者而言,能購買如此低價“團購房”的機會實屬難得,所以,王亭亭也在盤算著看能否把這個難得的“團購房名額”加價賣掉。

              名額轉讓費5-10萬元

              “我家已有兩套住宅了,是被限購的那部分人。想來想去,我決定4萬元錢賣掉我的團購房名額,當做單位發福利了。”在烏魯木齊市一家事業單位的趙剛說道。

              據了解,如今在烏魯木齊市,團購房名額轉讓的現象并不稀奇,團購房價格基本在4000~5000元/平方米,而同片區市場房價每平方米基本上要高出2000元。不過,雖然團購房優惠幅度大,但基本上都要求一次性付款,所以,很多購房者都紛紛轉讓自己的團購房名額。

              記者在亞心網、58同城和趕集網上看到,團購房名額轉讓的信息不時出現。以58同城為例,輸入“團購房轉讓”搜索,共搜到20多條信息,其中大部分都是團購房名額轉讓的信息,記者打了多個電話了解到,一個名額的轉讓價格一般為5萬~10萬元左右。

              記者聯系到一位有購買資格的李女士,她表示,團購房名額可以轉讓,獲得團購房資格以后,購房者直接和開發商簽所有的法律合同就可以了,即使不是團購房所在單位的員工,也不會有影響。

              記者注意到,這些團購房中,幾乎都沒有開工、更未取得預售許可證,有的項目甚至連小區名字都沒有,交房時間最快也在兩年以后。這些團購房往往以單位內部認購的方式進行,而實際上,這些單位的團購房名額可以便捷地流向社會,并不存在障礙。

              開發商借此解決融資難

              地處鯉魚山北路的一家房地產開發公司副總經理王韜告訴記者,“現在的‘團購房’,說白了,就是開發商一種以低價換取快速融資的渠道。”

              王韜介紹說,“團購房”之所以盛行,主要原因就是6月份以來銀行信貸政策步步趨緊,不少銀行提前放空了前幾個季度的信貸額度,導致開發商的貸款門檻提高。因此,部分房地產開發商面臨建設資金流動性緊張的問題。

              王韜告訴記者,從銀行借錢非常費勁,幾百萬甚至幾千萬的貸款額度,僅審批就會花幾個月的時間,而對于本地房地產商來說,幾個月的時間就有可能會錯過建設施工期,到了冬季項目就要被迫擱置,要想在新疆這樣冬長夏短的有限施工期內盡快解決融資難的問題,只能將目光轉向民間融資。

              “而民間融資成本最低、時間最快的當數‘團購房’、‘內部認購’。”在王韜看來,通過這兩種名義均可以達到短期內融資的目的,并且沒有利息支出。

              長春路一家房產開發商的運營總監周斌告訴記者,“尤其是那種近百萬平方米的大盤,拿出幾百套房子搞團購房或是內部認購很正常,這主要是為了后續的開發項目鋪墊資金,何況誰都知道房地產利潤大,即使‘團購房’的價格不高,開發商也絕不會虧本。”

              周斌說,以一個2000多套住房的小區為例,一般來說,開發商只會拿出少量的房子用于團購,“如果資金不是太緊張的話,這個小區會有約300套這樣的團購房。”

              周斌介紹說,如果團購戶型面積按100平方米計算,價格4000元/平方米,50%的付款額度,開發商一個月內僅一套住房就能獲得20萬元的流動資金。如果推出的300套房全部得到認購,一個月內就能獲得6000萬元的流動資金。

              團購房比集資房風險小

              半個月前,經朋友介紹,市民張曉峰以5萬元的轉讓費用購得騎馬山附近一在建項目的團購房名額。

              “詢問價格時,覺得比周邊在售樓盤價格每平方米低近2200元,所以就心動買下了。”張曉峰說,本來低價買房是一件高興的事情,可是現在,他卻有點不放心。“買完之后我打聽了一下,房子現在還未動工,而且到選房的時候還要排號抽簽,也就是說自己的房子什么樣現在都不知道。”

              不過,就算這樣,張曉峰也認為,團購房還是比集資房的風險小。

              就在半年前,張曉峰曾經打算從朋友手里買套價格更優惠的集資房,但考慮到風險,他還是放棄了。

              張曉峰說:“‘集資房’建成后一般必須在本單位職工名下落戶滿5年,5年內不能對外出售,并且還存在產權歸單位和職工共有的可能,而現在的‘團購房’誰出的錢,房產證上就會留下誰的名字,就不會有那么多風險。”

              “團購房”也有漲價的風險

              是不是每次“團購房”都能帶給買賣雙方互利互惠呢?其實,“團購房”落空事件在烏魯木齊市樓市的隱患也曾出現過。

              2011年9月,烏魯木齊市一重點高級中學76位購房者就因團購房一事與房地產開發商鬧到了建委。

              據了解,這76位購房者早在2009年6月就交納了首付款,并與開發商簽訂了代建團購房協議書。然而,兩年后樓房還沒有蓋起來,卻等來開發商在原代建協議單價的基礎上調增房價的通知,并表示不加價就不蓋了。最終,在建委的多次協調下,開發商簽訂了開工確認書。

              新疆維吾爾自治區房地產業協會相關負責人認為,許多轉讓的團購房名額是尚未在有關部門登記或尚未動工的房產,在開發過程中房地產開發企業可能會遇到一些不可預見的情況,預付了房款的購房者將承擔非常大的風險。再者,買團購房時,有的樓盤項目甚至還沒有沙盤、戶型圖等資料,有的樓盤樓層、房號也不確定,到時即使能順利交房,房子本身的質量、面積、樓層、朝向、配套等在建好后也有可能存在瑕疵。

              對此,自治區房地產業協會相關人士建議,對于團購房的單位員工而言,如單位有低價團購房、內部認購房,最好申請所在單位選擇有實力的房地產開發商簽訂團購協議,在團購協議中通過“將付款進度與項目進展掛鉤”的方式來降低風險,以防患于未然。(關鴻江)

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