7月19日，時隔4個月的2013年福州第二次土拍啟幕。
對于這次土拍，表面上看似乎“了無新意”——擠牙膏式推地、“住少商多”的態勢依舊，作為香餑餑的住宅用地引發開發商拼搶。而“定制”色彩濃厚的商服地塊出讓更無懸念，多以底價出讓。
然而，現象背后有更多線索等待發掘：市中心東二環板塊住宅用地不斷放量，會否改寫市區無地可推的窘境?北江濱CBD地價三級跳，會否透支未來升值空間?而稍顯冷清的現場是否意味著當下開發商拿地意愿下降?
橫嶼組團市中心黑馬?
2013年土拍競爭級別：48輪競價、溢價率46.8%
成長回顧：三年內，樓面地價從不足5000元/㎡升至7000元/㎡
本次土拍最熱的地塊，當數2013-06號鶴林片區E-02住宅、商服地塊，吸引了融信、融僑、福晟、融輝、陽光城、冠城大通等6家開發商，融信與融僑更是從7.5億元一路爭奪到9.25億元。最終融信經過48輪競價以9.25億摘得，溢價率46.8%，樓面價7406元/㎡。
實際上2010年起，橫嶼組團就成為開發商爭搶的對象。
保利地產以33.4億元，樓面價4695元/㎡，拿下2010-31號原二化地塊，同時成為當年總價地王。次年，中庚首開經過42輪競價，以23億元拿下2011-01號原福州耀隆化工公司地塊，樓面價6807元/㎡。泰禾集團經過16輪競價以21.6億摘得2011-07地塊，樓面價4766元/㎡。
而2012年后，晉安區的橫嶼組團更是成為土拍市場上的“熟面孔”。
2012-07號橫嶼組團8號地塊，為2012年第三次土拍中競拍人最多的地塊。由福建中聯集團經過49輪競價以5.37億元摘得，溢價率49%，樓面價5964元/㎡。
2013年首拍中，2012-14號鶴林新城1地塊則有14個競買人參與競拍。由恒宇集團以18.58億元競得，溢價率50%，樓面價7498元/㎡。
從2010年至今，橫嶼組團地塊樓面價從不到5000元/㎡升至7000多元/㎡，額外配建的保障房更是加碼加量，為何開發商依然趨之若鶩?
解讀：“市中心的地塊大家都喜歡。雖然地價貴，但地段升值有保證。”有參與競拍的開發商對記者表示。
這樣的預期，則是基于區域的升值前景。根據規劃，橫嶼組團將建成常住人口約17萬人的集高尚居住、商業服務等功能于一體，配套設施完善的現代化城市新區。此外，橫嶼組團是福州市區不可多得的擁有豐富腹地資源的區域。在福州金山、五四北地塊開發殆盡的前提下，橫嶼組團規劃總面積達4972畝，讓開發商再次看到了回城發展的可能。
“另一方面，板塊內部項目的銷售數據，更讓開發商看到了將來的利潤空間。”業內人士鄭景楓表示，據了解，目前區域內在售的保利香檳國際以及香開新城售價在16500元/㎡左右，銷售出色、利潤較為可觀，區域認同度也不斷提升，在此時介入開發會是一個非常好的時機。在區域地塊的幾次競拍中，融僑、陽光城、保利、融信等房企的身影多次出現，足見開發商的重視程度。
市場的熱捧，也推高了區域地價。有業內人士也表示，鑒于開發商對該區域的認同以及舊改的推進，今后還將陸續有地塊推出。而50%溢價率的紅線，使競爭轉移到保障房以及市政配套建設上，或進一步減少利潤空間。
北江濱CBD商服地霸主?
2013年土拍競爭級別：底價出讓
成長回顧：三年內地價升了近三倍
在2013年福州第二次土地拍賣會上，傳聞多時的富力入榕成真。當日，富力以底價19.57億，樓面價6701元/㎡摘得2013-05號閩江北岸中央商務區A1、A2、A3整體出讓地塊。
當所有人的關注點都聚焦在富力地產時，北江濱CBD的地價上漲則更引人深思。
2010-13號北江濱中央商務區E1地塊，由融僑集團競得，成交價為2.4億元，樓面價1960元/㎡。
2010-14號北江濱中央商務區B4地塊，由上海升龍投資集團有限公司競得，總價3.33億元，樓面價2664元/㎡。
2010-32號閩江北岸中央商務中心B6地塊，由三迪地產以4.3億元一舉競得，樓面價3433元/㎡。
2010-33號閩江北岸中央商務中心B7地塊，由福建升龍房地產開發有限公司和天津津東房地產開發有限公司聯合，以總價3.02億元，樓面價2464元/㎡拿下。
2010-34號北江濱B9地塊由福晟集團以2.7億元競得，樓面價2464元/㎡。
在2011年，北江濱CBD推出1幅商服地塊，2011-06號寶龍西側地塊，由蘇寧集團以起始價18.38億元成交，樓面價為5754元/㎡。
3年時間，北江濱CBD的地價漲了2倍多，是什么原因讓北江濱CBD有這么快的升值?
解讀：說起北江濱CBD，就不得不提到同屬一個行政區且同樣占據江濱稀缺資源的海峽金融街CBD。
從2008年起至2012年，海峽金融街一直是商服地塊出讓的“大頭”。而樓面價從一兩千元起不斷飆高，甚至2011-24號地塊樓面價達到11801元/平方米。
“從海峽金融街CBD的經驗來看，閩江北CBD的地價同樣處在上升通道中。”至關重要的一點是，從2008年發展至今，海峽金融街CBD也逐步進入成熟期，至今已有21個項目入駐，土地儲備所剩不多。而閩江北商務區至今僅推出7幅商服地塊，處在板塊開發上升期，后期可開發空間較大。隨著福州的發展，各類入榕企業對商務區寫字樓的需求還很強烈，因此從供求關系來看，閩江北CBD還有龐大的需求支撐。
“福州商務區開發重點集中在這兩個區域。隨著海峽金融街的成形，商務區建設的接力棒就將交由閩江北了。與海峽金融街CBD相比，閩江北CBD地價遠未到‘天花板’，還有很大升值空間。”業內人士林先生對記者表示，“畢竟，福州規劃中產生集群效應的商務區只有2個，如今海峽金融街余量不多，也只有北江濱CBD可以發揮，這樣的價格也代表了未來發展前景。”
當然，也有業內人士表示，北江濱CBD首期出讓的土地，地價自然較低，周邊商業金融氛圍都尚未形成。如今北江濱CBD成形，地價自然水漲船高。
□直擊現場
福州土拍熱度不高開發商不愿拿地?
本次競拍現場，唯一一塊住宅用地雖然競爭激烈、地價飆高，但僅有6家競買人到達現場，與2013年首拍相比，人氣有所降低，更無法與2012年底多家地產商搶地，現場人滿為患的景象相提并論。
對此，有人將此與前段時間金融機構資金流動性趨緊相聯系，認為房企的資金鏈面臨很大壓力，開發商的資金成本也會相應增加。有人甚至猜測，開發商拿地意愿是否也不再強烈?
“實際上，大開發商并不缺錢，買地意愿也十分強烈。”福晟集團副總裁何建華表示，從全國范圍來看，6—7月份正值新一輪供地潮，政府積極推地，開發商拿地熱情高漲。去年下半年以來，整體銷售在回暖，開發商的土地儲備消耗得太厲害，必須要補倉。但是在這個時候，地方政府推出土地的量卻相對較少，有意愿的開發商都必須靠搶才能有所斬獲。
那為什么福州土地市場熱度看起來卻下降了呢?有開發商告訴記者，目前福州土地市場推出的地塊，政府限定門檻高，指向性明確，多是定制地塊掛牌出讓，或是為實力房企度身定做。就拿此次參與拍賣的唯一一塊住宅地塊來說，較高的資金門檻之外，還有建設保障房成本，這都讓中小房企“知難而退”，競拍就成了少數幾個強者的游戲。
此外，福州推地少而慢，也在一定程度上造成了目前土地市場較為冷清的狀況。
由于在福州拿地成本過高，近些年許多有強烈買地意愿的開發商開始將眼光轉向省外或者省內的閩侯、長樂乃至福清等地，頻頻出手補倉，從而短期內沒有余力重返福州買地。
“目前活躍度高的，拿得到地的都是那些老面孔。”有開發商坦言，“今后‘20-80’的情況會更加明顯。銷售有保證，融資能力強的20%開發商將掌握著80%的土地。”
