7月樓市不歇夏。近10個新盤選擇在7月推出，其中尤以“久未謀面”的剛需盤居多；更多的在售老盤也不示弱，忙不迭開盤加推。
為什么乘勝追擊成為7月房企推盤的默契？當下樓市的動向又如何？
市場
新品忙亮相老盤趕開盤
將時間倒回6月，市場中頂住淡季壓力啟動蓄客的項目不少。行至7月，蓄客“達標”的項目就紛紛啟動開盤。
7月首周，融信瀾郡70㎡時尚公館開盤。同日，龍旺康橋丹堤伊頓公館六期開盤。而在7月6日，博仕后世家開盤，香開新城公開選房后便小規模開盤。
而這，只是拉開了7月推盤激戰大幕的一角。
據記者多方了解，在新盤方面，炒作多時的中鐵城、群升江山城或在7月底開盤。三盛國際公園貝肯郡也將開盤選在7月下旬。而一向推盤速度較快的世茂上游墅、泰禾首府、光理想城花語海、貴安新天地等項目自然不會錯過“每月一開”的節點，7月底或也有開盤動作。
此外，5、6月份已開盤的項目也馬不停蹄啟動加推。6月29日博仕后官邸高層開盤熱銷后，旋即在7月13日緊急加推。同樣，在6月底開盤銷售5億的融僑錦江悅府130~180㎡戶型也已開始加推……此外，金輝淮安半島·泊郡、中國貴谷、保利香檳國際、香開新城等也在7月乘勝追擊。還有更多的項目雖不做大規模的開盤動作，但短期蓄客、小量加推去化的動作明顯。
剛需產品再成主力
值得注意的是，一直為改善型高端盤“獨占”的樓市，從7月起，重心或將回歸“剛需市”。其中，100㎡左右的2~3房戶型比比皆是，不少樓盤甚至只推小戶型，集中火力搶占剛需客。
如融信瀾郡開盤的70㎡、龍旺康橋丹堤伊頓公館六期85~141㎡戶型、博仕后世家72~99㎡、香開新城86~113㎡、博仕后官邸64~118㎡、三盛國際公園貝肯郡80~140㎡新品戶型皆以中小面積為主，中鐵城首期吉第組團主推64~118㎡，群升江山城一期75~125㎡，泰禾首府、陽光理想城花語海亦都以中小戶型為主打。
“其實福州市場一直是剛需主導，之前曾經有過高端住宅或者改善型產品的大批入市，使樓市供應需求不對稱。”福州立丹行市場部總監徐鵬志認為，今明年剛需產品將長期占據福州樓市供應的主流，使市場供應重回剛需產品占據基礎的金字塔形態。
解疑
7月為何這么火？避開下半年供貨高峰
說起樓市的7月熱，很自然會讓人聯想起去年7月28日福州7盤齊開的勝景。似乎7月份的節點也越來越為開發商所重視。對此，天知營銷王鋒解釋道：“現在淡旺季之分已經越來越不明顯了。而多個項目同時入市加大供應量，有意炒熱市場，在傳統淡季傳遞給購房者市場趨熱的感受，促使購房者入市。”
福建中原研究部楊雪梅則表示，“在此時開盤，8月份就可以有一個續銷周期，繼而在9月份傳統旺季推出新品。”也有業內人士認為，開發商或有意避開競爭激烈的金九銀十，抓住當前的空檔。
王鋒分析說，雖然目前市場供應量不少，但是下半年只會更多，比如在市區城南的金源閩江世紀城、三江城，金山的融信白宮、陽光麗茲公館、杉林悅榕公館、新榕金城灣等等，多個新盤將在下半年進入強銷期或推廣期。因此開發商在暑期這個空檔多推一些產品出來，能夠為后期產品的銷售奠定比較好的基礎，同時也是把握市場的相對較好的一個機會。
開發商為何而趕？后市難料，唯快不破
“開發商更加務實，著眼于當下。從上半年來看，許多房企都普遍選擇了短平快的開發銷售模式，尤其是上半年業績前十的房企，快銷的特征十分明顯，多數都保持一個月開一次盤的頻率。”楊雪梅解釋道，另一方面，自調控后，開發商都以快為上，傾向于滾動運營。對后市的不確定導致開發商心態更現實，由于調控仍然存在諸多變數，趁著市場狀態較為明朗加快收割節奏。而且上半年成交量大幅上漲，開發商們擔心需求逐漸釋放后繼乏力，不如趕緊推盤加速快跑。
當然，亦有業內人士表示，當前在暑期檔并沒有特殊的節點，不同開發商選擇推盤只是一種巧合。開發商們是根據自己的項目建設進度情況和當前對整體市場比較樂觀的預期，做出了開盤或者入市的決定。
剛需產品為何多？剛需地塊密集入市
與去年7月萬科金域中央、福晟錢隆大第、陽光凡爾賽宮、世歐王莊等高端盤集中開盤的情形不同，今年暑期檔聲勢較大的卻都是剛需盤或者是中端盤。
“實際上市場中的主力仍然是剛需。但是去年暑期正值高端盤的入市初期，定價合理甚至讓利促銷試探市場。然而歷經一年去化，原本表現搶眼的改善需求有所消耗，高端盤身價趨高競爭激烈，熱銷不及以往。”徐鵬志解釋道，“其實高端產品在7月份亦有所放量，但在目前的市場中，去化率比較低，多數不及五成，因此就采取邊推邊賣的形式走量，較之剛需產品而言較為低調。而剛需房源在購買力的支撐下，其開盤熱銷的聲勢就再次浮現出來。”
從源頭土地供應而言，“這一波剛需盤的上市，以及接下來第三、第四季度的新盤上市，很大一部分都與2011年前后推出的地塊有很大關系。”王鋒分析道，“2011年以及2012年閩侯出讓地塊達到一個峰值，而且地塊容積率不低，政府對中小面積戶型套數也有嚴格的下限指標規定，這也在很大程度上助推下游樓市出現更多剛需房源。”
對策
不論是市區還是閩侯，房價已在高位，而且同類產品扎堆入市，在百花齊放的表象下，實際上是更為激烈的競爭，加之歷經成交沖高需求被消耗，是如何吸引購買力在傳統淡季支撐市場？
活動意在精準蓄客——各類蓄客活動頻次增多
營銷活動和推盤節奏一向吻合，要吸引置業者的注意，持續的營銷活動不可或缺。目前市場中開發商也越來越注重產品與客戶的細分，事實也證明，精準化營銷往往更能有效蓄客。
據了解，目前市場中的剛需產品注重居家實在和性價比以及年輕化的活動吸引剛需，而改善型大戶則更講究品質和品牌宣傳。此外，銷售期較長的大盤則更傾向于與老業主的互動，產生老帶新的效果。“精準營銷無疑越來越成為趨勢，針對不同人群的細化推廣能讓蓄客快速而有效。”徐鵬志說道。他認為，高端住宅往往針對改善需求，突出品牌內涵和產品品質才有可能讓客戶甘愿將僅存的一張房票用于該項目。而剛需產品，則要突出性價比和價格優勢。
據記者了解，目前多個項目的蓄客效果都不錯，部分大盤在首次公開即蓄客幾百組，而這也與前期大打活動牌蓄客有很大關系。
價格符合市場預期——以購房者為導向定價
然而對購房者而言，最大的吸引力還是價格。如何在滿足追求利潤率的前提下，又能穩住價格保障銷售速度？
據記者了解，7月開盤項目的價格均符合市場預期，并未超過此前的預測范圍。如博仕后官邸9500元/㎡、融信瀾郡21000元/㎡、香開新城16500元/㎡、龍旺伊頓公館10500元/㎡等等。然而隱藏在沒有浮動的均價之后的則是更加細致的價格策略。
有業內人士表示，目前許多高層項目多采取分梯度單價銷售，部分樓層區間段一口價或者在特定樓層以上采取單價隨樓層遞減的方式，降低高樓層的銷售抗性。此外，不同房源銷售情況有分化，就按照戶型開盤的模式采取抬高有需求支撐的好戶型價格，而壓低較次戶型朝向房源價格，或者集中開同一種戶型產品，在不同批次戶型放量中出現拉大價差，但均價能得到較好的維持。
楊雪梅表示，“這些價格策略原先都有，只是目前更加密集和普遍。如今開發商對于購房者心理進行了更細致的研究，以購房者需求為導向來進行定價。隨著銷售競爭日趨白熱化，開發商的價格策略更加細致和精準。而在大盤方面，首期入市的低價吸引策略，則可以很有效地與其余已經有人氣積累的老盤競爭。”
