繼2月20日新“國五條”后，3月1日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，就房地產(chǎn)市場相關(guān)問題提出六條意見，即“國五條”細則。
政策背景
“國五條”細則中有關(guān)“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”的規(guī)定更加全面，對于包括供地量、供地政策及中小型住房供應(yīng)數(shù)量等，都有細致、量化的詳細要求。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，“國五條”細則中關(guān)于土地供應(yīng)的部分雖然基本上還是此前政策的重申和相關(guān)辦法的落實，但在執(zhí)行力度上明顯加強。比如：明確提出“供地不低于前5年平均水平”，并強調(diào)“盡快形成有效供應(yīng)”等，此舉對于樓市持續(xù)上行以及房價看漲的市場預期會起到抑制作用，但推地節(jié)奏的安排是否合理，將直接影響房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)。
細則解讀
樓市冷暖，土地先知。作為房地產(chǎn)市場最重要的資源，土地供應(yīng)和成交量是反映樓市趨勢的重要指標。國土資源部副部長胡存智此前在全國房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作匯報會上指出，今年各地國土資源部門要努力保持土地供應(yīng)總量基本穩(wěn)定，以抑制土地價格波動。還要保持正常的地價形成機制，堅持通過市場配置土地資源，按供求規(guī)律保持土地供應(yīng)總量，消除異常信號及波動，避免地價信號被利用，造成市場恐慌。
“國五條”細則中對于2013年住房用地供應(yīng)總量特別是供應(yīng)下限的明確規(guī)定。政府已意識到土地供應(yīng)對于房價的制約作用。以北京為例，今年年初，土地市場持續(xù)升溫，前兩個月經(jīng)營性用地土地出讓金累計收入476億，占比達到去年總收入的73%。政府一開年便開足馬力加速推地，全因土地出讓量不足會影響到宅地價格和新盤供給。結(jié)合近期房地產(chǎn)市場狀況分析，供需關(guān)系對房價的推漲作用有所顯現(xiàn)。“供地不低于前5年平均水平”、“市縣政府一季度公布年度住房用地供應(yīng)計劃”等細則，表明未來土地供應(yīng)將相對充足，給房地產(chǎn)市場傳遞了明確的“維穩(wěn)信號”。
同時，全年計劃的制定使得土地供應(yīng)更加有章可循。在供應(yīng)時間上可以避免出現(xiàn)突然斷頓或階段性集中推地的情況，在區(qū)域結(jié)構(gòu)上，也可將遠郊區(qū)縣和中心城區(qū)的供應(yīng)合理組合，從而使城市規(guī)劃建設(shè)有一個更為合理的布局。
另外，有關(guān)“商品住房項目的住宅建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同”的規(guī)定，也是新政的一大亮點。對于已經(jīng)成交的土地，此舉可以督促開發(fā)商及時開發(fā)，快速形成住宅市場的有效供應(yīng)量，遏制一些批而不建、故意拖延建設(shè)工期的現(xiàn)象，規(guī)范土地市場秩序，促進可持續(xù)發(fā)展。
“國五條”細則還對中小套型普通商品住房特別關(guān)注，有專家指出，政府部門已發(fā)覺中小戶型的供應(yīng)嚴重不足。目前，剛需人群大多是工薪階層，增加中小套型普通商品住房建設(shè)數(shù)量的意義在于，緩解中小戶型普通商品住房供求矛盾，讓普通購房者有房可買，從而促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護社會的和諧穩(wěn)定。
專家觀點
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，目前我國的城市化率已達51.3%，正處于城市化快速發(fā)展時期，大量勞動力涌進城市。但據(jù)戶籍人口統(tǒng)計顯示，城市化率只有35%。戶籍制度改革滯后，使農(nóng)村人口進城后不能享受城鎮(zhèn)居民同等待遇，特別是在住房、子女教育、社會保障、就業(yè)等方面與城鎮(zhèn)人口存在著諸多差別，因此在我國城鎮(zhèn)化、城市化完成之前，大量的住房需求會長期存在。而這些剛性或改善性需求，新進城人口以及原有城市人口無房戶對住房的需求屬于增量需求，均是絕對的剛需，對中小套戶型的普通商品房有迫切需求。此次政府從政策上予以支持，增加小戶型的普通商品住房供應(yīng)比例，以適應(yīng)百姓不斷增加的住房需求，正當其時。
趙秀池指出，土地是住房供應(yīng)的閘門，土地出讓的數(shù)量、時間、區(qū)域要與宏觀調(diào)控、與城市的人口疏解相吻合。土地出讓制度要做適當調(diào)整，防止地價攀升，出現(xiàn)“地王”。“國五條”細則能否落到實處，關(guān)鍵在于推地節(jié)奏的掌控。合理安排供地，從而達到抑制房價上漲，干預房地產(chǎn)市場預期的目標。
