近日，新樓市調(diào)控政策出臺在樓市引起不小波瀾。不過民間的注意點集中在個人所得稅上，討論最多的也是個人所得稅，卻忽視了新政策中對房地產(chǎn)企業(yè)而言的一個重大利空，即新調(diào)控政策明確提出稅務(wù)部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進行清算審核和稽查。3月初以來地產(chǎn)股走軟，說明投資者已經(jīng)意識到土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的重大影響。
土地增值稅是一種對土地增值收益征收的特別性稅收。這里的土地增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅增值額的計算原則類似于一般增值稅計算的增值額。土地增值稅的納稅人主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。按照中國土地增值稅條例，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算；納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)�，也可按稅�?wù)機關(guān)確認的其他方式計算分?jǐn)偂Ｍ恋卦鲋刀悓嵭兴募壋世圻M稅率。
房地產(chǎn)企業(yè)獲利后按年度必須繳納企業(yè)所得稅，其中包括土地增值收益，額外征收土地增值稅相當(dāng)于對土地增值收益“暴利”進行一次收入再分配。在房價和地價暴漲時期，土地增值稅從表面上看是一種暴利稅，但從實質(zhì)上看是一種金融風(fēng)險稅。因為在房價非理性上漲情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會采取各種措施向社會融資，而當(dāng)房價或地價大幅下跌時，金融風(fēng)險或隨之出現(xiàn)，為了防范這種情況發(fā)生，政府通過征收土地增值稅抑制土地投機行為，抑制房地產(chǎn)投資投機行為，一方面使社會資金不過度流入樓市，一方面政府可以借此增加收入備日后所需，防備金融危機發(fā)生時有錢干預(yù)市場。
政府為什么在新樓市調(diào)控政策中高調(diào)明確要嚴(yán)格清算土地增值稅？有多個方面的原因。
其一，自2012年年底以來，北京、上海等一些城市房價又開始飆漲，有的在極短的時間內(nèi)每平方米漲價1萬元。這必然引起政府部門的高度關(guān)切。這一輪房價飆漲，很多人搞不清原因，其實，其中一個主要原因是一些銀行，特別是一些國有銀行表示要進一步提高信貸規(guī)模，這給投資者一種信號，房價、地價必然上漲，于是大量資金搶購住房和土地，其結(jié)果是銀行增量信貸資金有相當(dāng)有一部分流入樓市，銀行風(fēng)險越來越大。
實際上，目前樓市潛在風(fēng)險不在普通購房者身上，而是落在政府和一些銀行身上。此外，盡管這兩年房價處于一種徘徊狀態(tài)，但一些房企從早期拿的土地中獲取了巨額收益，眼下一線城市房價又開始猛漲，房地產(chǎn)企業(yè)從土地增值中獲得的收益必然進一步增多，這就逼迫政府采取強化土地增值稅政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值收益。
其二，最近10年樓市的發(fā)展，促使包括大量信貸資金在內(nèi)的許多資金大量涌入樓市，這種資金流向嚴(yán)重偏離均衡狀態(tài)是市場失靈的表現(xiàn)，如果不采取遏制措施，日后經(jīng)濟社會風(fēng)險極大。因為房地產(chǎn)企業(yè)籌取的資金有相當(dāng)一部分來自中國國有銀行，而土地大幅升值在相當(dāng)大的程度上是信貸資金大量流向土地市場所致，一旦樓市出現(xiàn)大的問題，極有可能造成金融風(fēng)險和社會風(fēng)險，政府在這種情況下，不得不通過采取通過收取土地增值稅平抑金融風(fēng)險，以備日后所需。
其三，據(jù)媒體報道，2013年前兩月北京土地出讓金收入已經(jīng)超過去年全年的1/2以上。2月底北京土地市場開年首場奪地大戰(zhàn)拉開序幕，3宗地總建筑面積達157萬平方米，最終成交金額超過107億元，34房企瘋狂搶地。近些年，房價暴漲已成為不爭的事實，在房價如此高的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)仍然投入大量資金搶地，實屬罕見。究其原因，就是資金推漲的土地預(yù)期收益巨大。在這種情況下，政府通過強化土地增值稅清算，降低或扭轉(zhuǎn)土地增值收益預(yù)期。
總之，政府通過強化土地增值稅清算，可以獲取一筆不小的收入，增強財政實力，以備日后應(yīng)對一旦因樓市出現(xiàn)問題所產(chǎn)生的金融風(fēng)險。
毫無疑問，強化土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生實質(zhì)性的較大的負面影響。
由于政府在信貸方面的管控以及在資本市場上的限制，或多或少影響了房地產(chǎn)企業(yè)籌資規(guī)模，同時，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將前期的一些資金在較高的價位拿地，手中的資金不是十分寬裕。稅務(wù)部門強化土地增值稅清算，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，這不是一筆小數(shù)目，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況會受到相當(dāng)大的影響。
此外，由于土地增值稅稅率高，在房地產(chǎn)企業(yè)足額繳納的情況下，會減少房地產(chǎn)企業(yè)可支配的收益，會減少房地產(chǎn)企業(yè)股東的收益。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營中沒有考慮到土地增值稅這塊支出的話，強化土地增值稅對其造成的沖擊更大。
為避免土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)以及樓市造成巨大沖擊，建議政府采取以下措施：一是加強土地增值稅的政策宣傳，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠理解和掌握相關(guān)稅收政策；二是加強土地增值稅日常征管，避免一次性“強化征管”，避免使房地產(chǎn)企業(yè)一下承擔(dān)多年來累積應(yīng)納的土地增值稅；三是對中西部地區(qū)實行土地增值稅優(yōu)惠政策，支持中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，這主要是考慮中西部地區(qū)應(yīng)繼續(xù)成為中國經(jīng)濟發(fā)展未來的方向，成為吸引勞動力和投資的新的熱土。
