樓市新政落地版隨時會出臺，不少已經看準了心水單位的買家最近都加快了入市的步伐
無論你裝修得多豪華，住房在轉讓時能扣除稅費的最高裝修費限額，只能是房屋原值的10％
"購房者與樓市新政之間的博弈3月悄然升級 所謂的“妙計”、“怪招”實質潛藏風險
新“國五條”細則發布，措施之嚴厲令整個房地產市場和買賣雙方頓陷迷茫與慌亂。其中，“二手房征收差額20％個稅”更率先點燃各地二手樓市，3月8日，加班加點一周的鄭州市房管局，有工作人員因長期工作體力不支，在窗口接件時休克被救護車拉走搶救。在廣州，新“國五條”細則發布后首個工作日，市房地產交易登記中心二手房交易收件量是平日的三倍，各區交登中心更是連續多日出現“排長龍”等過戶的情景。據滿堂紅的數據顯示，僅3月1日~11日，經該公司促成的二手房交易簽約量已經是整個2月份的1.5倍。
除了二手房買家為避交易重稅而搶著過戶外，與新政有關的各種小道消息在坊間不斷流傳，購房者與新政之間的博弈亦在暗中升級，形形色色的“妙計”、怪招、損招層出不窮——這邊廂，小夫妻為享受首次置業優惠而“假離婚”；那邊廂，業主為躲避20％差額重稅，四處尋找裝修公司開具大額發票……“地方版”未落地之前，表面看起來仍風平浪靜的樓市，其實已經暗流涌動，出現了林林總總的買家新百態，當中的一些操作手法其實是具有一定風險的。
為減稅急補裝修發票 其實作用甚微
“個人售房將按轉讓所得征收20％個稅”這一調控重拳令那些買了毛坯房的業主最郁悶了。收樓一年、剛剛把新房裝修完的許先生就是其中一個，他為這次裝修連材料帶人工共花了17萬元的費用，但他卻為了省錢，沒有讓裝修公司開具發票，只是讓其開了一張可保修的收據。“我是在不同的店鋪采購裝飾材料的，少的幾十元，多的數萬元，沒有一家開出過正規發票。”
許先生表示，新政細則出臺后，他曾找裝修公司的老板商量，讓他補開發票，該老板卻是一臉為難地說：“我是可以幫你補回發票，但你也要再多補給我8％的裝修費，因為我也要打發票稅的。”最終，許先生多花了1.35萬元才換回一張正規的房屋裝修發票。
“個人售房將按轉讓所得征收20％個稅”，這其中涉及的“差額”其實并不是簡單的“賣出價減去買入價”，而應該允許減去稅金及有關合理費用。因為計算個人所得稅應繳數額時，稅務部門的界定為：納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓過程中交納的稅金及有關合理費用。
計算“轉讓所得”大有學問
這樣一來，這筆需交納的二手房所得稅就并非是簡單的（賣出價-買入價）x20％，而需要非常復雜的清單列表了，因為單是房屋原值一項，除了房款外，還包含了買樓時的貸款利息、手續費、公證費、按揭保險等。此外，收樓時還需交納物業維修基金，若是毛坯房的還需支付房屋裝修費用。在居住過程中，也不排除有再次裝修所產生的費用支出。
有從事房屋交易的人士坦言，裝修費用的核算是難點，稅務部門難以評估，核稅時進家入戶在執行上也存在難點。
記者了解到，不僅是買裝飾材料時店鋪不開發票的情況十分普遍，請施工隊搞裝修也很少有人記得索要正規發票。因為在新“國五條”出臺前，二手住宅交易時，賣家都以“實收”為原則，無需計算裝修成本，也就根本不需要提供裝修的發票了。久而久之，業主裝修為省錢也就放棄索要發票，以獲得更多的價格優惠，是不少家裝消費者的選擇。不過，如今隨著“二手房交易按差額的20％從嚴征收個稅”規定的漸行漸近，此前裝修時沒有開具發票的業主可能會追悔莫及了。
裝修費“做手腳”作用不大
有中介人士支招說，可提交購買一手房時的契稅、裝修費、供房利息等發票或證明文件，來降低差額。其中，最容易“做手腳”的就是裝修費，可以以大額的裝修發票來降低稅款支出。真的可以做大裝修費來抵扣嗎？據記者了解到的實情并非如此。記者 王荔玨
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裝修費扣除額
最多可占原房價10％
有中介人士向業主教路說，可在裝修費用上“做手腳”，以大額的裝修發票來提高房屋的初始成本。但記者在采訪中發現，中介的此招在實際中其實并不可行。因為根據國稅發[2006]108號文件規定，“轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。其中，商品房轉讓前實際發生的裝修費用允許扣除的最高限額為房屋原值的10％。”也就是說，當初業主若以總價100萬元買入商品房，那么到賣出時，實際發生的裝修費用允許扣除的最高限額也就只有10萬元而已。
記者 王荔玨
恩愛夫妻辦離婚 當天就把房產過戶
據報道，上海各民政局近日來離婚的人數比平時多了三四倍。其相十分可憐，夫妻們態度認真、嚴肅，根本不聽調解。問：“為什么離婚？”答：“感情不和、性格不合。”當中既有年輕夫妻，也有中老年夫妻。夫妻夫妻，天地之合，千年修來，百年好合。中國是五千年的文明古國，離婚可是很大的事。真正原因只有一個：離婚只為避新“國五條”的房產買賣交的20％的所得稅。兩套房子，以后賣房要交重稅，不如先離婚，一家一房。難怪很多離婚者幾乎都是同一天去辦房屋過戶手續，刻不容緩！
難怪有人痛心地調侃：“生命誠可貴，婚姻價更高，如為避稅離，兩眼淚汪汪！”
假離婚有隱衷：稅太重了！
在新“國五條”細則出臺后，各大城市都出現了為避稅而“假離婚”的新聞，不難看出很多夫妻辦理離婚是為了房子，不排除賣房后很快復婚。其實這背后實在有難言之隱，有人算了一筆賬：一套2001年的市區商品房大概5000元/m2，現在分分鐘漲到了3萬元/m2，100平方米的房子當年是50萬元，現在已經是300萬元了，若要交差價250萬元的20％個稅，就是50萬元。而假離婚，辦個手續15元吧；再復婚，再15元吧。要50萬元，還是要30元呢？
記者也從一些開發商處了解到，就算有人“假離婚”，大部分的原因還是為了賣房之后買新房，“如果不是為了賣房后買新房，僅僅為了逃稅，未必會有那么多夫妻倆冒險離婚。”有開發商表示，“雖然20％的個稅可能會轉嫁到二手房買家身上，但估計在目前政策沒有落地的情況下，大部分買家寧愿多給一點，都會要求在合同中注明‘各付各稅’，畢竟不是每個買家都愿意承擔這么多稅費的。”
新“國五條”細則的出臺也催生出網友惡搞“結婚誓詞”——“你愿意娶這個女人嗎？愛她、忠誠于她，無論她貧困或者富有，健康或者疾病，直至死亡。即使你們因為買賣二手房而暫時離婚、再和別人結婚、再復婚也不離不棄、忠貞不二，就像從來沒有分開過，你愿意嗎？”新郎：“我愿意！”
多數人不愿以婚姻作賭注
現在確實有些一手房的銷售人員甚至會暗示買家用“離婚”換資格。家住海珠區的蘇小姐告訴記者，近期她和丈夫去看盤時，因為覺得一些盤總價太高，無法拿出六成首付，就有銷售人員暗示他們可以“先離再買”。銷售人員的建議是，“先離婚，把目前的房產歸在我名下，之后我先生就以單身的名義購買新房，可以獲得首次置業三成的優惠。在簽訂好購房合同辦好相關手續后再復婚。”但蘇小姐認為這樣風險太大，不值得嘗試。
胡小姐和先生去年4月在番禺買了一套小三房，但因為先生在去年年底換工作到了珠海，為了有資金在珠海買房，胡小姐只能先把番禺的房子賣掉。“雖然我要求實收，但有意向的買家表示，如果遞件后政府要征20％的個稅，他們不會承擔，寧愿撻定。”最終，趕著賣房的張小姐只用了2天就確定了買家并成交了。胡小姐說，即使實行了征20％的稅，她也絕不會為了避稅而離婚。 記者 陳白帆
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假離婚小心弄假成真
對于如何利用離婚和結婚來規避稅費，有網友編出“最損”但最簡便有效的一招，共分為三步：第一步，買賣雙方夫妻離婚；第二步，賣方房主與買方異性結婚，房產證上加上對方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性；第三步，買賣雙方夫妻各自復婚。這樣一來，二手房過戶的總費用只需要結婚、離婚費用，加上房產證更名的費用，有可能只要幾百元就可以搞定一套房的交易過戶，可以節省幾萬乃至幾十萬元的過戶費用。不過，這樣“離婚結婚”實在太兒戲，風險很大，萬一弄假成真就真是得不償失。記者 陳白帆
猶豫多年沒買 上周掏空積蓄入市
在記者身邊不多的搶房入市的朋友中，王小姐是一個非常典型的案例，從2009年開始她一次次地錯過入市的好時機，曾經一度打算在廣州長租房度日再回鄉買樓，終于在新“國五條”的影響下搶房入市，在黃埔入手一套一手新房，負起20年還貸的包袱，每月還款額7000多元。
2009年：錯過了“6字頭”
王小姐的工作單位在廣州大道中，來廣州闖蕩打拼十多年的她于2009年萌生買房的念頭，當時她沒想好居住的區域，從東圃的中海康城到番禺麗江花園再到金沙洲的新盤，一二手房到處看。后來鎖定東部和南部為置業區域，當時中海康城價格也只是八九千元，她覺得貴，后來記者陪王小姐到麗江花園看樓，一個3樓的樓梯樓單位90多平方米，50多萬元。王小姐看過單位后覺得不錯，中介把業主約過來，也把合同打印好，但王小姐對合同每個條款都仔細閱讀，對業主和中介都不放心，最終業主大怒而走。
錯過“6字頭”的麗江房，王小姐也“一怒之下”買了一輛10多萬元的車子，把部分買房首期拿來享受一下。她住在同事出租給她的房子里，房子非常舒服，房改房大院管理費低，愛車不用停車費就可以停在樓下。她漸漸覺得或許長租房度日也是一個不錯的選擇，于是東南亞和歐洲都跑遍，讓身邊有房貸在身的同事羨慕不已。
眼熱別人的房子猛升值
雖然不再看房，但王小姐對房價連年上漲也非常震驚，在個人微博上發了不少“憤青”言論，認為中國的房價就是給瘋狂入市的人給抬起來的。不過，在發了一通牢騷后，她發現身邊的人“苦逼”還房貸、騰挪首期買房獲得的回報收益十分驚人。她的同事在華景新城連買兩套房子，都是貸款，后來賣掉其中一套在逸景翠園買了一套大單位，華景新城那套賣掉的房屋足足升了四五倍。她錯過的麗江花園的那套單位，現在也已經翻了一倍。王小姐漸漸覺得，房屋就像理財，“你不理財，財不理你”是真理。
2012年：下決心要出手
她心頭又萌生起買房的念頭，這時已經是2012年的10月，當時黃埔萬科金色悅府的價格只是1.4萬元/m2，她猶豫了一下還是沒買，因為她還是想在五羊新城或珠江新城西區買一套小公寓方便上班。
以王小姐優柔寡斷的性格，2012年10月的看房沖動持續了一個月不到又湮滅了。
記者 李鳳荷
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恐慌性入市有點冒險
今年3月，新“國五條”出臺，眼看著二手房被征重稅有可能導致買房者爭搶一手房的可怕局面，王小姐終于坐不住了，上周日到萬科金色悅府買下了最后一套85平方米的三房單位。十幾年來她辛苦積攢下來的全部積蓄只夠付40多萬元的首期，還要背起20年的房貸，每月還貸7000多元。想當初看番禺麗江房屋的時候，王小姐絕不看100萬元以上的房子，她希望每月還貸兩三千，生活質量一定要保證，且身邊還留下十來萬元的緊急備用金。
這次新“國五條”徹底顛覆她的打算，現在她幾乎掏干凈兜里的每一個鋼镚，且每月還7000多元的房貸就意味著她不能生病不能缺勤更不能旅游了。王小姐不知道這次沖動入市是否押對了寶。
記者 李鳳荷
趁著未征新個稅把房產過給子女
忙著為子女挪名額
眼看二套房貸的門檻將要繼續抬高，家住天河北的何女士打算于近期通過房屋贈予的形式，將其與兒子共有的兩套房產，全部轉至自己與丈夫的名下。“我這么做，主要是為了讓兒子能享受首套置業的優惠。”何女士表示，她原本考慮通過買賣交易過戶的形式完成更名，因為倘若采用房屋贈予的方式過戶，日后出售該套房產時，便要征收全額房價20％的個稅。但如果新“國五條”細則落地，二手房交易時如非名下唯一房產且證過五年，均要征收房產交易差額的20％個稅，何女士便更傾向以贈予形式完成過戶更名。 記者 王雯倩
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借名過戶 日后糾紛必多
像何女士這類為了讓子女獲得首次置業購房優惠而進行房產贈予轉名的多套房業主不在少數，近日，受到傳聞關于開征持有型房產稅的消息影響，亦有個別持有多套房的業主打起了小算盤，考慮通過將房產過戶給父母、子女、姐妹等直系親屬，減輕日后持有房產的稅費。但如真的按此操作，日后關于房屋產權的糾紛勢必會增多。（李鳳荷 王雯倩）
