眼下，對于一些開發商特別是中小開發商而言，所謂調控政策已不再是什么緊迫的事兒了，相比之下，按揭貸款能不能批下來，才火燒眉毛。
CPI再一次上漲后，存款準備金率又上調了。央行年內已第四次上調存款準備金率，保持了“一月一調”的頻率。而自去年以來，央行上調存款準備金率已達到10次，大型銀行存款準備金率已達20.5%的歷史高位。
存款準備金率上調對于房地產市場最直接的后果是，原本已經緊張的按揭政策，再一次面臨“雪上加霜”。
開發商遭遇按揭難
“我們前幾個月向銀行申請了近1個億的按揭貸款，可是最后只批下來了兩千多萬，現在資金流有些緊張，公司多次開會研究策略，鼓勵客戶一次性付款，能多給一些優惠。”鄭州西區某樓盤營銷負責人表示。
“這是在把我們往死里逼。”一開發商對于銀行按揭政策的無奈已溢于言表。而對于許多房地產企業來說，按揭貸款已經成為災難，并且不知道這場災難什么時候是個頭。
記者了解到，這種情況不僅僅只出現在鄭州。日前，武漢、深圳、廣州、上海等地也出現了部分銀行停辦個人房貸按揭業務的現象。
據鄭州一國有銀行內部人士透露，準備金率的上調，導致部分銀行開始調整信貸規模和節奏、審核要求提高，使申請房貸的客戶排隊等待時間延長，購房者感覺到辦理難度增加，“停發”實際上多為“緩發”。
數據顯示，3月底，我國人民幣存款余額達75.28萬億，此次存款準備金率上調0.5個百分點之后，可大致鎖定商業銀行資金逾3700億元。而在流動性監管趨嚴的背景下，“緩發”個人房貸反映了部分銀行資金面的“捉襟見肘”。
“以我們銀行為例，今年全年新增貸款額度只有6個億。”鄭州一商業銀行內部人士透露，這個額度，放在往年，最多只要一個季度就可以完成。“銀行都在做轉型，一些個人經營性貸款業務回報比房貸高出不少，在額度有限的情況下，個貸業務肯定會逐漸轉向收益率高的業務。”
上述人士告訴記者，目前鄭州大部分銀行的按揭貸款卡得比較緊，按揭手續越來越繁瑣，審核也越來越嚴格，即便是通過了審核，按揭款也可能很長時間不能到位。“就我了解的情況來看，目前銀行按揭貸款申請相對容易的銀行基本沒有。”上述人士坦言。
額度有限導致“僧多粥少”
“××典當，車房快貸3小時放款。”一則的士車窗上的小廣告引起了記者的注意。各種融資渠道的興起，也從側面反映了銀行按揭貸款發放的困難。
“我們銀行不久前曾有一筆5000萬元的貸款回收，立即引來數十家企業的爭搶。并且對于一些合作的開發商，銀行每個月只發放數百萬元的按揭貸款。”某商業銀行內部人士的一席話，體現了現實的殘酷。
能否從銀行拿到資金，已經涉及房地產企業的生死與未來。
不容忽視的事實是，鄭州樓市成交量持續低迷，與按揭政策的嚴格有著一定的聯系。“房地產市場的形勢并不樂觀，按揭貸款辦不下來，導致了眾多開發商銷售進度的緩慢與停滯。”某業內人士表示，許多開發商就盯著銀行的這一點點額度，按揭貸款的緊張已經讓他們“頭疼”。
除了開發商，部分購房者也對按揭貸款的發放表示了無奈，幾個月辦不下來是正常的，甚至很多人因此而眼睜睜看著利率因新政上調，甚至有人因此選擇退房。
中小房企轉向民間融資
眾所周知，對于萬科、恒大、保利這些大牌房企來說，并不太會受到按揭貸款的困擾，由于實力和信譽的原因，這些房地產企業和合作銀行簽的是年度合作協議，因此不大會存在按揭貸款卡殼的情況，銷售進度也基本不會受到影響。
但中小房地產企業卻不得不面對政策的殘酷。“從去年年底到現在，我們在河南市場已經投了6個項目，金額超過了4億元。”鄭州一家民營投資有限公司負責人表示。而另一家來自北京的基金，短短三個月內，河南就有近30家房企上門接觸，5個項目“進展順利”。“據我所知，如今鄭州房地產市場上有八九只房地產私募基金，其中大多數是由外來基金設立，但大多是很低調地運作，在多個市地都有投資。”河南省房地產產業商會秘書長趙進京說。
記者調查得知，在當前政策嚴控之下，更多的私募基金開始窺視鄭州樓市。比如一只來自上海的基金，對鄭州投資計劃高達40多億元。此前，這只基金曾布局了海南的房地產市場，和眾多基金一起推動了海南房地產市場，賺得盆滿缽滿。“在中國做房地產企業其實挺難的，因為中國的房地產市場并非完全由市場主導的市場，政府政策的痕跡太重，這對于企業來說是一種不得不面對的現實。”中原地產一名負責人表示，中國房地產企業面臨的最大挑戰并非市場，而是政策。
現實是殘酷的。資本市場已經基本對地產企業關門，再加上銀行信貸逐步縮緊，大量的土地儲備牽制了開發商現金流，如今按揭貸款又被卡殼，房地產企業的日子已經越來越難。“傳統渠道的融資越來越緊張，房地產商通過股權基金、信托等形式來融資，這或許是一些開發商最后的救命稻草。”河南財經政法大學教授劉社對記者說。
鄭州市統計局日前發布的數據顯示，雖然鄭州限購令3月初開始執行，但對市場的影響還是不小。今年一季度，鄭州市商品房銷售增速大幅回落，限購區域內尤其明顯。在房地產開發投資中，商業項目出現大幅增加，增幅超過三成。而鄭州市的待開發面積也大幅增加，說明房地產開發企業進入謹慎觀望狀態。 記者 李萌
看點一 銷售增速回落
【數據】第一季度，鄭州市商品房銷售面積為197.6萬平方米，增速同比回落55.5個百分點。其中，商品住宅銷售面積為185.5萬平方米，增長4.5%，增速比上年同期回落58.1個百分點。
限購區域商品房銷售出現下降，其中管城區下降幅度最大，為20.9%；其次是惠濟區，下降19.1%
第一季度，鄭州市商品房銷售額116.2億元，增長25.8%，增速比上年同期回落48.1個百分點。其中商品住宅銷售額為97.8億元，增長24.2%，增速比上年同期回落54.1個百分點。在商品住宅銷售中，90平方米及以下住宅銷售額28.4億元，依然是市場熱點，占商品住宅銷售額的比重為74.9%。【分析】商品房銷售的低迷或將影響到房地產開發投資的增長，從而影響全市固定資產投資增長。
而在住宅產品中，賣得比較好的依然是符合主流需求的90平方米及以下房源。這也印證了在限購令下發之前，部分開發商的預測：“限購令限不住面向首次置業者的產品。”
商品房銷售是否會持續低迷，消費者對市場的未來預期怎樣？4月21日，國家統計局中國經濟景氣監測中心發布的一條報告可以說明一些問題。報告顯示，73%的消費者預期未來一年房價將會上升，比上季度提高6個百分點。其中，一、二線城市消費者預期房價上升的比重有所下降，但三、四線城市房價上漲預期增強。
看點二 辦公樓風頭強勁
【數據】1~3月，鄭州市累計完成房地產開發投資128.4億元，比上年同期增長39.1%，增速同比回落6.4個百分點。
在房地產開發投資中，住宅投資85.8億元，增長21.5%，所占比重由上年同期的76.5%下降到66.8%；辦公樓投資8.22億元，增長103.1%，所占比重由上年同期的4.4%提高到6.4%；商業營業用房投資12.6億元，增長34.5%，所占比重由上年同期的10.1%下降到9.8%；其他投資21.8億元，增長163.9%，所占比重由上年同期的8.9%提高至16.9%。在住宅投資中，90平方米及以下住宅仍是主流產品，占住宅投資的比重為33.5%。【分析】不難看出，商業地產尤其是辦公樓項目成為“香餑餑”。這一點在銷售市場上也能得到呼應，中原萬達SOHO熱銷、西元國際廣場頻頻引發市場熱點、興達國貿開盤佳績等都是有力的證明。
商業地產的吃香，不只是出現在鄭州，在全國范圍內看也是一個普遍現象。知名學者趙曉在其博客中，就針對全國一季度的數據作出了這樣的分析，商業地產儼然成為投資者追捧的“香餑餑”！趙曉認為，按照“新國八條”的規定，二套房首付比例提高，而商用地產購房貸款投資門檻相對較低，政策的不確定性和住宅價格的下行通道使得投資客將目光轉向商業地產。
而據仲量聯行2011年第一季度“全球市場觀察”指出，在中國的一些城市，如北京和廣州，本地租戶的強烈需求推動空置率大幅下降；北京和上海的租金已經回升到之前峰值的水平。
此外，從寫字樓空置率來看，CBD空置率也由去年最高時候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也創下歷史新低。
看點三部分房企資金趨緊
【數據】今年一季度，全市房地產開發企業到位資金225.5億元，比上年同期增長21.5%，增速比上年同期回落41.3個百分點。房地產開發企業資金到位增速低于完成投資增速17.6個百分點。
在房地產開發企業資金來源中，國內貸款27.1億元，下降12.4%，增速比上年同期回落12.2個百分點，所占比重由上年同期的16.7%下降到12.0%；自籌資金103.5億元，增長46.7%，增速比上年同期回落20.7個百分點，所占比重由上年同期的38.0%提高到45.9%，其中企業自有資金32.6億元，增長63.2%，增速比上年同期加快68.2個百分點，所占比重由上年同期10.8%提高到14.5%。【分析】鄭州市統計局認為，房企資金到位增速低于完成投資增速，說明企業資金出現趨緊跡象。這種分析，河南王牌企劃有限公司董事長上官同君也表示認可：從數據來看，自籌資金依然是主渠道，國內貸款開始下降，這和金融機構提高儲備金率關系緊密。
從當前的數據看，房地產開發的門檻正在逐步抬高，純粹依賴銀行信貸支持的房企開始艱難度日。房地產行業正式開始兩極分化，有實力、有項目、有品牌的房企開始做大做強，享受著大魚吃小魚兼并小房企的快感；一些中小房企由于資金困難或出現項目轉讓甚至退出市場。當前調控會加速房企分化，進入“寡頭地產時代”。
學者趙曉在其博客中提到，銀行錢袋子縮緊的結果是開發商不得不依靠內源融資以及引進外資，如雅居樂、合生創展、復地、華南城、首創置業、路勁、寶龍、瑞安建業等多家房企紛紛通過海外發債、向外資銀行借貸等方式來儲備資金過冬。據統計，截至2月份，今年國內房企的離岸債務融資總額已達280億人民幣。
