11月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2019年1~10月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，今年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109603億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速回落0.2%；10月份“國(guó)房景氣指數(shù)”較9月份提高0.06%至101.14。
值得注意的是，前10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積133251萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.1%，增速今年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正；商品房銷(xiāo)售額124417億元，增長(zhǎng)7.3%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者分析認(rèn)為：“按照數(shù)據(jù)測(cè)算，2019年最后2個(gè)月首次成交額只要不出現(xiàn)突然暴跌（跌幅超過(guò)25%），2019年全年市場(chǎng)成交額超過(guò)15萬(wàn)億元（2018年全國(guó)商品房成交金額149973億元）幾成定局，年度銷(xiāo)售面積也將有望與2018年創(chuàng)造的歷史記錄（171654萬(wàn)平方米）持平。但投資出現(xiàn)放緩，調(diào)控政策導(dǎo)致的市場(chǎng)下調(diào)跡象逐漸顯現(xiàn)，企業(yè)資金鏈有所吃緊。”
商品房銷(xiāo)售額已達(dá)12.4萬(wàn)億
分區(qū)域來(lái)看，西部地區(qū)前10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資24588億元，增長(zhǎng)15.7%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積36786萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.8%；銷(xiāo)售額26611億元，增長(zhǎng)10.1%。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向記者指出：“西部地區(qū)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況在全國(guó)依然處于明顯領(lǐng)先地位，重慶、成都、西安、昆明等熱點(diǎn)城市對(duì)于區(qū)域的帶動(dòng)力不可小覷。從58安居客線上的數(shù)據(jù)來(lái)看，西部眾多城市的二手房掛牌熱度和用戶熱度也在全國(guó)排名前列，這一態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)在今年不會(huì)發(fā)生改變。”
東部及東北部地區(qū)則呈現(xiàn)降溫勢(shì)頭，前10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資57615億元，同比增長(zhǎng)8.4%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資22822億元，增長(zhǎng)10.0%，增速持平；東北地區(qū)投資4579億元，增長(zhǎng)9.5%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。
“市場(chǎng)整體降溫態(tài)勢(shì)不變。”張波表示，“東部和東北部地區(qū)的回落尤為明顯，東部地區(qū)由于投資額絕對(duì)值高，其增速放緩對(duì)全國(guó)平均水平產(chǎn)生明顯下拉作用，東北地區(qū)的降溫的速度要高于上半年水平，更是低于2018年全年17.5%的水平，直接顯示出房企在這一區(qū)域的謹(jǐn)慎度不斷提升。”
“同時(shí)東北地區(qū)的銷(xiāo)售面積同比依然呈現(xiàn)5%的下降，銷(xiāo)售金額僅有3.3%的提升也顯示出區(qū)域降溫在加速，同時(shí)更多的銷(xiāo)量在向東北地區(qū)的核心城市集中。”
從全國(guó)商品房銷(xiāo)售情況來(lái)看，前10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，四季度房企“以價(jià)換量”搶收效果得到明顯體現(xiàn)。
10月末，全國(guó)商品房待售面積49323萬(wàn)平方米，比9月末減少23萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少125萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加9萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少17萬(wàn)平方米。
張大偉向記者表示，截至日前，標(biāo)桿房企公布2019年前10月銷(xiāo)售額的企業(yè)合計(jì)有26家，這26家企業(yè)前10月合計(jì)銷(xiāo)售額超4萬(wàn)億元，同比2018年同期上漲了17.9%，刷新歷史記錄。
同時(shí)他也指出，從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看，盡管房企收獲了“金九銀十”，但大部分房企都是增加了供應(yīng)量，部分企業(yè)明顯通過(guò)價(jià)格調(diào)整進(jìn)行促銷(xiāo)。房企為了規(guī)模化，年末最后2個(gè)月依然不排除“搶收”的可能性。
房屋竣工面連續(xù)22個(gè)月下跌
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金145151億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速回落0.1%個(gè)百分點(diǎn)。
其中，國(guó)內(nèi)貸款21288億元，增長(zhǎng)7.9%；利用外資131億元，增長(zhǎng)63.2%；自籌資金46996億元，增長(zhǎng)3.3%；定金及預(yù)收款49163億元，增長(zhǎng)9.4%；個(gè)人按揭貸款22137億元，增長(zhǎng)14.1%。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“資金面的數(shù)據(jù)其實(shí)不算太糟糕，今年增幅相對(duì)比較穩(wěn)定，資金狀況沒(méi)有明顯惡化。”
但他也同時(shí)指出，房企的感受和市場(chǎng)數(shù)據(jù)并不一致，至少房企會(huì)認(rèn)為當(dāng)前資金面是明顯收緊的，或者說(shuō)需要防范資金方面的各類(lèi)新壓力。
前10月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)10%，多位市場(chǎng)人士均認(rèn)為這一數(shù)據(jù)優(yōu)于預(yù)期。同時(shí)，房屋竣工面積同比下跌5.5%，已是連續(xù)22個(gè)月同比下跌，但跌幅略有收窄。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“此時(shí)加快開(kāi)工說(shuō)明四季度房企在搶工期，為了第四季度獲得預(yù)售證，這也反映了當(dāng)前房企的主流心態(tài)，因此新開(kāi)工加快，實(shí)際上還是為了更好地做銷(xiāo)售和回籠資金�？⒐っ娣e下跌則說(shuō)明今年依然會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)的可能，但預(yù)計(jì)明年有望轉(zhuǎn)負(fù)為正。”
對(duì)于2019年最后兩個(gè)月走勢(shì)，張波預(yù)測(cè)，“市場(chǎng)降溫大背景下，預(yù)計(jì)商品房成交量?jī)r(jià)亦不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，但市場(chǎng)信心指數(shù)或延續(xù)下跌。從58安居客線上平臺(tái)的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，購(gòu)房者的信心指數(shù)10月環(huán)比下降4.2%，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)10月份環(huán)比下降0.6%。”
“第四季度，房企的重心會(huì)更多強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的改善，此時(shí)投資端不會(huì)過(guò)于激進(jìn)，節(jié)奏會(huì)放緩。受此影響，開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)難以繼續(xù)上揚(yáng)，后續(xù)幾個(gè)月以增幅收窄為主要趨勢(shì)。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
