2019年，超過20次融資收緊的政策；

　　截止10月30日，410余家房企破產；

　　平均每天有1.5家房企破產。

　　房地產作為一個資金密集性產業,資金是房地產企業的"血脈",資金鏈一旦斷裂,企業將無法維持生存。因而房地產企業的發展中金融支持不可或缺，自2018年開始，融資成為房企發展競爭的主要因素。

　　當前房企融資的主要模式有私募基金、信托、開發貸等，這幾種模式可以有效幫助房企拿地建設，降低自有資金的占用。隨著房地產市場不確定因素的增加及融資渠道持續收緊，整體房地產行業均面臨融資難，成本不斷上行的壓力。

　　據人民法院公告網的數據顯示,截至今年9月30日,全國有410家房地產企業發布破產公告,進入9月就有40多家房企宣告破產。

　　曾經風格無限，高收益的房地產行業，正面臨洗牌。

　　融資監管一再從嚴

　　今年以來，為了防范房地產行業債務風險，政府出臺了多項政策，加強了對房企融資的監管，信托、境外債、開發貸等渠道都受到控制。

　　5月份，銀保監會以一紙23號令震懾了房企的違約融資勢頭。此后，對于房地產行業的融資監管打開了閘門。

　　7月12日，國家發改委發布通知，規定房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務；

　　8月7日，銀保監下發64號文，重點提出要堅決遏制信托規模無序擴張、嚴厲打擊信托市場違法違規行為及有力有效處置信托機構風險；

　　9月6日，央行宣布下調金融機構存款準備金率0.5%點，而隨后9月11日銀保監會主席郭樹清在銀保監系統會議上，公開喊話要嚴格遏制房地產金融化、泡沫化傾向；

　　10月11日，中國銀保監會也因平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購房首付款被罰款50萬元；

　　10月12日，北京銀保監局發布通知強調嚴防信貸資金違規流入房地產市場等禁止性領域。

　　進入2019年，房地產調控的最大特點是針對房地產金融收緊政策持續發布。截止目前，今年各部門對于房地產融資政策已經超過20余次。從房地產購房按揭貸款到開發商的融資渠道，都有不同程度的收緊。

　　對房地產融資監管，不僅政府多次出臺相關政策，相關主管部門也進行多次表態，對于高杠桿的企業來說，融資壓力有所增加，但隨著房地產融資將被嚴格管控后，違規融資也在逐漸的減少。

　　房企開啟多元化融資渠道

　　房企融資環境的全面收緊，為獲取更多資金，各大房企開始采取多元化的創新型融資方式，例如委托貸款、保債計劃、拆分上市等，在此同時，融資成本也突破以往。

　　今年9月4日，華夏幸福子公司九通投資與中信信托有限公司簽訂《永續債權投資合同》，擬通過信托計劃項下的信托資金向九通投資進行永續債權投資，投資金額為40億元人民幣。

　　同時，該公司也與中原信托簽署《永續信托貸款合同》，中原信托擬設立信托計劃，將信托計劃項下的信托資金向九通投資發放永續信托貸款，金額為不超過20億元人民幣，信托貸款期限為無固定期限。

　　9月6日，陽光城為旗下持有100%權益的子公司長興萬益投資擬接受華融融德委托恒豐銀行北京分行的期限為24個月的7億元貸款提供擔保。作為擔保條件，陽光城參股子公司啟東光勛房地產名下的土地需要提供抵押，啟東光勛房地產100%股權提供質押。

　　9月9日，龍湖集團宣布，成功完成8.5億美元10年期債券發行定價。本次交易最終利差為247.5個基點，相對初始價格指引大幅收窄32.5個基點，最終發行收益率為4.064%，票息3.95%，實現負新發行溢價，實屬近期市場罕有。

此次交易創造了近兩年來中國民營房地產企業首筆10年期發行、中國房地產企業最大規模10年期發行、中國民營房地產企業10年期發行最低票息和發行收益率以及中資BBB區間評級民企最大規模10年期發行等記錄。

　　9月27日，首開股份發布公告表示，旗下子公司首開中庚投資擬向生命保險資產管理有限公司申請8億元保債計劃，期限2年。由首開股份提供全額全程擔保。

　　據了解，保債計劃具有期限長、成本低的優勢。保債計劃屬于房企非標債權的一類融資形式(非標債權還包括信托、私募交管計劃等)，發起方為保險資產管理公司，通過發行投資計劃受益憑證，向保險公司等委托人募集資金。

　　除此之外，隨著多家房企開辟酒店、長租公寓、聯合辦公、糧油、互聯網家裝等副業，房企也開始在相關領域進行上市動作。

　　根據克而瑞地產研究中心的報告，2018年，有包括碧桂園服務等6家物業管理公司上市，2019年后濱江服務等3家物業管理公司上市。除物業領域外，還有房企在酒店業務上也有上市計劃。

　　高杠桿下房企的掙扎

　　繼7月30日中央再提“房住不炒”，并首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，央行也對房地產信貸進行表態，“點名”房地產行業占用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。

　　監管不斷加強的背后，是房地產企業融資一直以來的高杠桿和激進。高杠桿換來的高收益，已經成為了“理所當然”，這種行業環境下，融資監管的收緊本質上是對高杠桿的打壓和摧毀。

　　事實上，對于杠桿率比較高的企業來說，融資壓力有所增加，或會導致企業經營上的問題。但是對于經營穩健的企業來說，企業的融資成本依然平穩，通過多元化的融資渠道，融資成本降低依然是趨勢。

　　自2019年以來，融資、回款、資金鏈三個關鍵詞成為這個行業揮之不去的痛點，在漫長的資金周期面前，房企指望的“高杠桿”之夢已經破滅，“開源節流”成為一種風尚。

　　龍頭房企們不在一味追求速度，放慢腳步或許也是一種超越。整體來看，無論是那種融資方式，資本都在流向現金流保障系數高、規模大、評級高的一些企業。

　　“大浪淘沙”，隨著房企融資能力的強弱，房企行業也正將面臨新的洗牌。