2019年，超過20次融資收緊的政策；

　　截止10月30日，410余家房企破產(chǎn)；

　　平均每天有1.5家房企破產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)作為一個資金密集性產(chǎn)業(yè),資金是房地產(chǎn)企業(yè)的"血脈",資金鏈一旦斷裂,企業(yè)將無法維持生存。因而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中金融支持不可或缺，自2018年開始，融資成為房企發(fā)展競爭的主要因素。

　　當(dāng)前房企融資的主要模式有私募基金、信托、開發(fā)貸等，這幾種模式可以有效幫助房企拿地建設(shè)，降低自有資金的占用。隨著房地產(chǎn)市場不確定因素的增加及融資渠道持續(xù)收緊，整體房地產(chǎn)行業(yè)均面臨融資難，成本不斷上行的壓力。

　　據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,截至今年9月30日,全國有410家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告,進(jìn)入9月就有40多家房企宣告破產(chǎn)。

　　曾經(jīng)風(fēng)格無限，高收益的房地產(chǎn)行業(yè)，正面臨洗牌。

　　融資監(jiān)管一再從嚴(yán)

　　今年以來，為了防范房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險，政府出臺了多項政策，加強了對房企融資的監(jiān)管，信托、境外債、開發(fā)貸等渠道都受到控制。

　　5月份，銀保監(jiān)會以一紙23號令震懾了房企的違約融資勢頭。此后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管打開了閘門。

　　7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布通知，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)；

　　8月7日，銀保監(jiān)下發(fā)64號文，重點提出要堅決遏制信托規(guī)模無序擴張、嚴(yán)厲打擊信托市場違法違規(guī)行為及有力有效處置信托機構(gòu)風(fēng)險；

　　9月6日，央行宣布下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5%點，而隨后9月11日銀保監(jiān)會主席郭樹清在銀保監(jiān)系統(tǒng)會議上，公開喊話要嚴(yán)格遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向；

　　10月11日，中國銀保監(jiān)會也因平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購房首付款被罰款50萬元；

　　10月12日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布通知強調(diào)嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等禁止性領(lǐng)域。

　　進(jìn)入2019年，房地產(chǎn)調(diào)控的最大特點是針對房地產(chǎn)金融收緊政策持續(xù)發(fā)布。截止目前，今年各部門對于房地產(chǎn)融資政策已經(jīng)超過20余次。從房地產(chǎn)購房按揭貸款到開發(fā)商的融資渠道，都有不同程度的收緊。

　　對房地產(chǎn)融資監(jiān)管，不僅政府多次出臺相關(guān)政策，相關(guān)主管部門也進(jìn)行多次表態(tài)，對于高杠桿的企業(yè)來說，融資壓力有所增加，但隨著房地產(chǎn)融資將被嚴(yán)格管控后，違規(guī)融資也在逐漸的減少。

　　房企開啟多元化融資渠道

　　房企融資環(huán)境的全面收緊，為獲取更多資金，各大房企開始采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，例如委托貸款、保債計劃、拆分上市等，在此同時，融資成本也突破以往。

　　今年9月4日，華夏幸福子公司九通投資與中信信托有限公司簽訂《永續(xù)債權(quán)投資合同》，擬通過信托計劃項下的信托資金向九通投資進(jìn)行永續(xù)債權(quán)投資，投資金額為40億元人民幣。

　　同時，該公司也與中原信托簽署《永續(xù)信托貸款合同》，中原信托擬設(shè)立信托計劃，將信托計劃項下的信托資金向九通投資發(fā)放永續(xù)信托貸款，金額為不超過20億元人民幣，信托貸款期限為無固定期限。

　　9月6日，陽光城為旗下持有100%權(quán)益的子公司長興萬益投資擬接受華融融德委托恒豐銀行北京分行的期限為24個月的7億元貸款提供擔(dān)保。作為擔(dān)保條件，陽光城參股子公司啟東光勛房地產(chǎn)名下的土地需要提供抵押，啟東光勛房地產(chǎn)100%股權(quán)提供質(zhì)押。

　　9月9日，龍湖集團宣布，成功完成8.5億美元10年期債券發(fā)行定價。本次交易最終利差為247.5個基點，相對初始價格指引大幅收窄32.5個基點，最終發(fā)行收益率為4.064%，票息3.95%，實現(xiàn)負(fù)新發(fā)行溢價，實屬近期市場罕有。

此次交易創(chuàng)造了近兩年來中國民營房地產(chǎn)企業(yè)首筆10年期發(fā)行、中國房地產(chǎn)企業(yè)最大規(guī)模10年期發(fā)行、中國民營房地產(chǎn)企業(yè)10年期發(fā)行最低票息和發(fā)行收益率以及中資BBB區(qū)間評級民企最大規(guī)模10年期發(fā)行等記錄。

　　9月27日，首開股份發(fā)布公告表示，旗下子公司首開中庚投資擬向生命保險資產(chǎn)管理有限公司申請8億元保債計劃，期限2年。由首開股份提供全額全程擔(dān)保。

　　據(jù)了解，保債計劃具有期限長、成本低的優(yōu)勢。保債計劃屬于房企非標(biāo)債權(quán)的一類融資形式(非標(biāo)債權(quán)還包括信托、私募交管計劃等)，發(fā)起方為保險資產(chǎn)管理公司，通過發(fā)行投資計劃受益憑證，向保險公司等委托人募集資金。

　　除此之外，隨著多家房企開辟酒店、長租公寓、聯(lián)合辦公、糧油、互聯(lián)網(wǎng)家裝等副業(yè)，房企也開始在相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行上市動作。

　　根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的報告，2018年，有包括碧桂園服務(wù)等6家物業(yè)管理公司上市，2019年后濱江服務(wù)等3家物業(yè)管理公司上市。除物業(yè)領(lǐng)域外，還有房企在酒店業(yè)務(wù)上也有上市計劃。

　　高杠桿下房企的掙扎

　　繼7月30日中央再提“房住不炒”，并首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，央行也對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行表態(tài)，“點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源較多，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。

　　監(jiān)管不斷加強的背后，是房地產(chǎn)企業(yè)融資一直以來的高杠桿和激進(jìn)。高杠桿換來的高收益，已經(jīng)成為了“理所當(dāng)然”，這種行業(yè)環(huán)境下，融資監(jiān)管的收緊本質(zhì)上是對高杠桿的打壓和摧毀。

　　事實上，對于杠桿率比較高的企業(yè)來說，融資壓力有所增加，或會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營上的問題。但是對于經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)來說，企業(yè)的融資成本依然平穩(wěn)，通過多元化的融資渠道，融資成本降低依然是趨勢。

　　自2019年以來，融資、回款、資金鏈三個關(guān)鍵詞成為這個行業(yè)揮之不去的痛點，在漫長的資金周期面前，房企指望的“高杠桿”之夢已經(jīng)破滅，“開源節(jié)流”成為一種風(fēng)尚。

　　龍頭房企們不在一味追求速度，放慢腳步或許也是一種超越。整體來看，無論是那種融資方式，資本都在流向現(xiàn)金流保障系數(shù)高、規(guī)模大、評級高的一些企業(yè)。

　　“大浪淘沙”，隨著房企融資能力的強弱，房企行業(yè)也正將面臨新的洗牌。