距離個人住房貸款利率正式“換錨”,不足一個月時間,各地正陸續明確當地房貸利率加點下限。平穩“換錨”的過程中,購房者如何打算?銀行準備得如何?未來房貸利率又將如何變化?
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地方:13個省區市明確當地房貸利率加點下限
自人民銀行宣布將貸款市場報價利率(LPR)作為各銀行新發放貸款的主要參考后,個人住房貸款定價也自然要從原來的貸款基準利率“換錨”為LPR。央行明確,自10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。
記者從相關部門了解到,目前房貸利率“換錨”工作平穩有序,地方和金融機構正穩步推進明確LPR加點數值、系統升級改造等工作。新的房貸利率定價政策執行后,實際利率水平將較此前基本保持穩定,保障“換錨”前后平穩過渡。
為保障差別化住房信貸政策有效實施,不同于普通新增貸款定價,個人住房貸款利率除了要參考LPR,還要同時受央行的房貸利率底線、當地LPR加點下限、銀行浮動加點三方面因素制約。
截至記者發稿前,已經有13個省區市的市場利率定價自律組織確定了當地LPR加點下限,其余地區將于月底前陸續公布。
據了解,目前北京已經明確,首套房利率在LPR的基礎上上浮不低于55個基點,二套房不低于105個基點。按8月20日5年期以上LPR計算,北京地區個人房貸浮動下限為5.4%,二套房浮動下限為5.9%。
一位在國有大行房貸部門工作的員工告訴記者,改革前北京地區首套房是在4.9%的基準利率上上浮10%,二套房是上浮20%。照此計算,執行北京地區的加點下限后,與改革前的房貸利率水平大體一致。
記者在多地走訪時了解到,各地銀行正在根據地方房貸利率下限調整本行利率浮動情況,較改革前利率水平均未有較大變化,且體現出因地制宜、因城施策。
某國有大行江蘇分行在考慮江蘇房貸利率下限后,該行南京地區首套房大約在LPR基礎上加80個基點,二套房加105個基點；蘇州首套房則至少加120個基點,二套房加150個基點。“改革前,蘇州首套房在基準利率上上浮25%,二套房上浮30%,執行加點下限后,不會對最終利率有太大影響。”該行蘇州分行住房金融部人士說。
“招行深圳地區房貸業務利率已經掛鉤LPR,首套房和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR加30個基點和60個基點。”一名招商銀行的工作人員說。
值得注意的是,不論是央行要求的加點底線,還是地方確定的加點下限,都不是一成不變的。記者從相關部門了解到,未來還將根據房地產市場供需變化和LPR波動情況,對個人住房貸款利率的加點下限進行調整。
購房者:多不以利率作為唯一考慮準則
記者走訪北京、南京、廣東等地多家樓盤,并未發現有大量購房者趕在新政執行前集中購房或申請貸款的現象。
“知道十一過后房貸利率可能會有變化,但從銀行和中介反饋的信息看,對購房貸款整體影響不大,我其實更看重房價。”正在南京青奧公園附近看房的胡先生告訴記者。
記者從多地商業銀行了解到,近期前來詢問房貸利率的客戶很多,但是并沒有出現大規模簽訂貸款合同的情況。“房貸定價新政出臺后,房貸增量較前期變化不大,購房者是否申請房貸主要受所購房屋自身情況影響。”招商銀行深圳分行一名工作人員表示。
目前還有不少城市尚未明確當地利率下限。中國人民銀行上海總部相關負責人表示,上海當地LPR加點下限還未確定。總的基調是在“因城施策”的原則下,保證利率定價機制順利轉換,維持上海個人住房貸款利率基本穩定。
上海目前是全國房貸利率較低的城市之一。記者從兩家國有銀行的上海分行了解到,目前仍有購房者享受到首套房利率九五折的優惠。一旦執行新規,首套房貸的折扣利率將難以實現。
上海市奉賢區地鐵5號線沿線一處在售樓盤,正在看房的馬先生給記者算了一筆賬:100萬元、期限20年等額本息還款方式的個人房貸,按8月20日5年期以上LPR計算,相較此前基準利率九五折而言,利息會增加2.55萬元。“這個影響不大,我還是會根據自己的實際需要來決定要不要買房。”
融360大數據研究院分析師李萬賦認為,用戶目前還可在新老合同間進行選擇,存在一個心理上的接受時間,考慮到LPR未來下行的市場預期較大,房貸用戶在接受新的定價模式和合同簽訂上也會比較順利。
銀行:系統合同修改即將就緒
新的個人住房貸款利率政策將從10月8日起執行,目前各家銀行都在緊鑼密鼓地推進貸款合同修訂、系統改造升級、員工培訓等工作。
“目前,我們正在研究房貸利率調整方式、加點數值等實施細節。”中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱介紹,建行正加緊推進業務系統改造,并已指導分行做好LPR利率轉換準備工作。
“工行目前正在進行系統測試,9月中下旬可完成該系統支持房貸選擇LPR定價的準備工作。”中國工商銀行個人金融業務部副總經理任西明表示,工行的個人貸款管理中增加了LPR定價方式,文件將于9月中下旬對全行印發。
李萬賦認為,過渡期的試水工作,可以幫助銀行在與用戶溝通和市場測試方面做好準備,保證房貸市場平穩過渡。
不過,有一些銀行基層人員表示,目前過渡期內房貸利率執行的個別細節問題仍待細化。“新利率執行日期到底是以銀行簽約合同為準,還是以客戶購房合同為準,這些細節尚未明確。”
