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7月30日的中央政治局會(huì)議首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，這直接打破部分房企期待調(diào)控口子打開的幻想，疊加合肥、大連、洛陽、蘇州等城市在幾日內(nèi)的加碼調(diào)控，境內(nèi)外地產(chǎn)股紛紛應(yīng)聲下跌。
東方Choice數(shù)據(jù)顯示，港股地產(chǎn)板塊7月31日下跌1.16%，下跌家數(shù)達(dá)130家，其中旭輝控股跌幅超3%，A股地產(chǎn)板塊7月31日至8月1日兩日跌幅達(dá)3.8%，下跌家數(shù)達(dá)105家，其中萬科A跌幅達(dá)4.73%，市北高新跌幅超8%。
中指院研發(fā)中心研究副總監(jiān)吳建欽認(rèn)為，從中央到地方的樓市調(diào)控來看，基調(diào)非常嚴(yán)格，下半年無論是銷售端還是融資端都會(huì)給房企造成壓力，房企拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，目前已經(jīng)有房企迫于壓力暫停拿地，并將銷售去化作為首要任務(wù)。
調(diào)控密集出臺(tái)
2018年9月之后，樓市進(jìn)入下行周期，在此背景下，多城開始釋放出松綁信號(hào)。去年底山東菏澤取消限售政策、廣州公寓不再限制銷售對(duì)象、杭州和珠海放松社保、合肥悄悄放松限購(gòu)、深圳四大行降低首套房貸上浮利率……
今年初，陸續(xù)也有城市對(duì)相關(guān)樓市政策進(jìn)行微調(diào)。如阜陽取消土地限價(jià)，房企可自行調(diào)整項(xiàng)目售價(jià)；合肥、南京、青島等下調(diào)房貸利率上浮比例；北京拍出兩宗不設(shè)住宅銷售限價(jià)的土地等。
而3月份的房企業(yè)績(jī)會(huì)上，亦有多位高層對(duì)今年的樓市調(diào)控持樂觀態(tài)度。中國(guó)奧園集團(tuán)董事長(zhǎng)郭梓文更是透露，奧園樓盤所在的一些地方政府都已經(jīng)釋放出一些有利于房?jī)r(jià)和有利于銷售面積提升的政策。
然而，4月中旬成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，之前的“小陽春”曇花一現(xiàn)。住建部對(duì)蘇州、大連、佛山等十個(gè)房?jī)r(jià)漲幅較大的城市進(jìn)行預(yù)警，各地政府及時(shí)打政策補(bǔ)丁，監(jiān)管部門也開始收緊房企融資渠道。
進(jìn)入7月后，樓市調(diào)控更加密集。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，7月單月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過40次，其中較為典型的有蘇州擴(kuò)大限售范圍、洛陽重申限價(jià)、大連出臺(tái)“限漲令”。當(dāng)然，也有一些城市存在放松調(diào)控的內(nèi)在沖動(dòng)，如開封出現(xiàn)限售松綁“一日游”。
中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，并提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，在7月底給躁動(dòng)的樓市再次潑了一盆“冷水”。房地產(chǎn)刺激政策往往會(huì)在經(jīng)濟(jì)下行的背景下出臺(tái)，這也是不少人預(yù)判樓市調(diào)控會(huì)放松的基礎(chǔ)，但此次卻未如期而至。
空·白研究院楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)幾乎已經(jīng)消化了所有的紅利，無論是房?jī)r(jià)水平，還是杠桿水平，都已接近階段性的極限高位，進(jìn)一步放松政策的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于收益。
除樓市調(diào)控政策外，房企的融資環(huán)境也越來越緊張。5月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“23號(hào)文”對(duì)房地產(chǎn)融資亂象進(jìn)行整治以來，6月銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清直言“新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。”
7月，除海外債用途進(jìn)一步受限之外，監(jiān)管部門向部分房地產(chǎn)貸款較多、增長(zhǎng)較快的銀行進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，要求控制房地產(chǎn)貸款額度，同時(shí)已部署下半年對(duì)30個(gè)城市、75家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)檢查，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸和個(gè)貸合規(guī)要求。
信托、海外債、銀行貸款、保險(xiǎn)等渠道陸續(xù)收緊的背景下，7月31號(hào)，央行再次“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，要求加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為進(jìn)行監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。
下半年恐難放松
“從當(dāng)前中央層面的多次會(huì)議來看，下半年政策絕無放松的可能。”一位深圳本地房企內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，上半年一些銷售目標(biāo)完成率偏低的房企，存在著預(yù)判不足或誤判，下半年會(huì)比較被動(dòng)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，近六成房企未完成全年目標(biāo)的一半。39家公布銷售目標(biāo)的房企中，完成率超50%的僅有14家，占比為35.9%，而泰禾、富力、融創(chuàng)中國(guó)等房企的目標(biāo)完成率偏低，分別只有30.4%、37.6%、38.9%。
面對(duì)銷售及融資的雙重壓力，不少房企已經(jīng)開始做出調(diào)整，富力首當(dāng)其沖。7月30日，富力地產(chǎn)內(nèi)部文件《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》流出，文件稱集團(tuán)2019年下半年原則上暫停拿地工作，以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級(jí)。
這一舉措無疑證明了其在3月的預(yù)判過于樂觀，當(dāng)時(shí)富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉透露，2019年富力計(jì)劃推出200多個(gè)項(xiàng)目（2018年為155個(gè)），預(yù)計(jì)貨值3000億元，只要去化達(dá)到53%就可以完成1600億元的銷售目標(biāo)，同時(shí)預(yù)計(jì)用來拿地的現(xiàn)金大概400億元。
不過，中指院數(shù)據(jù)顯示，1-7月富力地產(chǎn)的拿地金額才只有147億元，不到原計(jì)劃的一半。富力暫停拿地除了受大環(huán)境影響外，主要還是其自身承受了較大的資金壓力，截至2018年底，其短期債務(wù)高達(dá)523.5億元，同比增加了84.24%，賬面現(xiàn)金僅有340億元。
除富力外，合景泰富近期也傳出要暫停拿地，雖然集團(tuán)方面否認(rèn)，但這也反映出一部分房企現(xiàn)金流緊張的現(xiàn)狀。上述深圳房企內(nèi)部人透露，接下來整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)肯定會(huì)有應(yīng)對(duì)和調(diào)整，“首先應(yīng)該是加快出貨，強(qiáng)化資金回籠，其次是謹(jǐn)慎投資拿地，再次是多元融資，保障資金安全”。
當(dāng)一部分房企處于急于回款的焦慮中時(shí)，一些提前預(yù)判樓市調(diào)控不會(huì)放松的房企則顯得從容許多。
一位TOP60房企內(nèi)部人士則對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示：“當(dāng)前的政策基調(diào)與我們的預(yù)判是基本相符的，所以對(duì)于公司的投資策略影響不大。我們對(duì)于拿地一直都比較謹(jǐn)慎，上半年拿的比較少，但在不久前的年中經(jīng)營(yíng)會(huì)上，我們確定下半年的重點(diǎn)是投資。”
8月2日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，陽光城執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌也透露，陽光城5月已開始搶收計(jì)劃，當(dāng)前對(duì)公司來說月月是年關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，2019上半年陽光城的合約銷售額約900.7億元，完成年度銷售目標(biāo)約50%。
關(guān)于下半年的投資標(biāo)準(zhǔn)，陽光城的投資標(biāo)準(zhǔn)是多維度、動(dòng)態(tài)的，根據(jù)市場(chǎng)要求隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整，不僅僅考慮利潤(rùn)率。陽光城副總裁徐愛國(guó)表示，下半年，陽光城會(huì)適當(dāng)回避一些市場(chǎng)火爆、不太理性的區(qū)域，但這不代表會(huì)放棄任何一個(gè)投資市場(chǎng)。
