二手房與精裝房格局巨變 5張圖表可清楚看到未來

            / by 未來家居產(chǎn)業(yè)研究 瀏覽次數(shù):

              近來業(yè)內(nèi)一談未來必說精裝修,末世感強(qiáng)烈,悲觀氛圍彌漫。難道精裝修真是狼嗎?本文就用數(shù)據(jù)做一次推演,看看是不是狼真的來了!!

            (圖片來源:昵圖網(wǎng),侵刪)

              根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2000-2018年歷年商品住在竣工面積為基礎(chǔ),假設(shè)三個(gè)比例,2018年以后到2025年每年商品住宅的竣工面積按照6%的速率遞減,空置率按照30%計(jì)算(略微高于普遍認(rèn)為20-25%的空置率),75%的裝修率計(jì)算(剔除毛坯和簡裝入住)。可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)年實(shí)際新房裝修面積在2014年與住宅竣工面積一起達(dá)到頂峰后逐年下降,這也是最近幾年家居行業(yè)普遍感覺生意越來越難的最核心原因。

              根據(jù)《建筑業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃》,2018-2020年全裝修房占商品住宅竣工的比例分別為16.37%、17.87%、19.37%,進(jìn)一步假設(shè)2020年后每年以3%遞增,到2025年的精裝修房比例將達(dá)到35%左右,也就是一二城市的當(dāng)年竣工商品住宅基本實(shí)現(xiàn)精裝修化。據(jù)此調(diào)整一下數(shù)據(jù)再來看圖。


              上圖是進(jìn)入零售市場的新房裝修市場規(guī)模曲線,2014年達(dá)到頂峰后,開始下滑,2016年有一個(gè)回暖,但是2017年以后呈現(xiàn)一個(gè)加速下滑的過程,2017-2019會有明顯的感受,到2025年零售市場需求將降到2002年的水平。從這個(gè)角度看,狼是真的來了,而且來的不是一匹狼,是狼群。最好的選擇是否應(yīng)該洗洗睡了呢?

              零售市場上除了新房裝修,還存在大量的二次裝修,但行業(yè)普遍都對此不以為然,認(rèn)為這個(gè)市場與新房裝修比微不足道,事實(shí)是否如此?關(guān)于二次裝修再做一個(gè)簡單的假設(shè),新房裝修后三年,也就是第四年有5%的住戶進(jìn)行了重新,第五年有10%,第六年有25%,第七年有25%,第八年有25%,剩余10%由于種種原因不再裝修。按照這個(gè)比例,計(jì)算一下二次裝修的絕對數(shù)量。

              從上圖可以直觀的看到,在2018年新房裝修和二次裝修的數(shù)量已經(jīng)一致,而18年以后,二次裝修數(shù)量將長期勝過新房裝修數(shù)量。當(dāng)然有二次裝修,一定還存在三次裝修。考慮到有二次裝修的經(jīng)驗(yàn),在設(shè)計(jì)和選材方面都應(yīng)有明顯提升,第三次裝修的周期可能會更長,假設(shè)為第六年開始有10%的重復(fù)裝修,第七年25%,第八年25%,第九年20%,另20%由于種種原因不再三次裝修。到2021年,三次裝修的市場規(guī)模將趕上新房裝修的規(guī)模。

              把新房裝修和二次、三次裝修疊加以后,可以看到,2015年多次裝修的規(guī)模與當(dāng)年的新房裝修規(guī)模基本等同,之后多次裝修的占比持續(xù)上升,而新房由于受到樓市政策的影響,持續(xù)下降。2020年新房裝修占比僅為零售市場總量的30%,而到2025年更下降到20%左右。從下圖可以更為直觀的去發(fā)現(xiàn)市場的運(yùn)行規(guī)律。

              也許有人會質(zhì)疑,新房占比會這么低嗎?中國在過去20年是城市化和舊城改造的高峰期,這個(gè)歷史進(jìn)程隨著城市化率大幅提高和人口的變化已經(jīng)趨向于尾聲,估計(jì)5-10年內(nèi)基本可以達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。如果拿歐洲成熟的發(fā)達(dá)國家法國做一個(gè)對比,2016年法國的新房交易僅占整體房屋交易的10%多點(diǎn)。也可以這么認(rèn)為中國在5-10年內(nèi)將會達(dá)到這個(gè)比例,甚至更快,因?yàn)橹袊谶^去30年建造的住宅數(shù)量速度已經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)歷史高度。

              今天還是僅僅盯著新房裝修市場,沒有將業(yè)務(wù)的重心轉(zhuǎn)移到二次裝修市場上,即使沒有被精裝修嚇?biāo)溃磥淼氖袌鲎邉菀沧銐蜃屓吮瘋灰选E艿酪呀?jīng)變了,如果思維和戰(zhàn)略仍然停留在原來的方向上,掉隊(duì)不可避免,是時(shí)候考慮新的戰(zhàn)略了……

              備注:關(guān)于全文數(shù)據(jù)的說明,所有的假設(shè)是為了建立一個(gè)可以比較數(shù)據(jù)模型,因?yàn)闆]有任何可以參考的依據(jù),完全基于經(jīng)驗(yàn)做的大膽假設(shè),僅供參考,同時(shí)歡迎大家能提供市場真實(shí)調(diào)查或者權(quán)威發(fā)布的數(shù)據(jù),以便修改模型,使其更為精確。

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