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　　畢業季來臨，但重點城市的住房租金并未如往年應聲大漲。

　　租金放緩甚至不再上漲，背后是各類長租公寓機構和資本的跑馬圈地告一段落，比如萬科的“萬村計劃”已經暫停擴張，多家房企和機構開始致力于已有物業的運營。

　　從需求端來看，租賃市場出現了更加多元化的需求特征，這也傳導至供給端，在最常見的青年公寓產品線之外，市場也開始出現家庭公寓、藍領公寓、養老公寓以及其他高端公寓。

當前，長租公寓機構和資本在尋找平衡點以及盈利模式。要長期發展租賃業務，金融手段、資產證券化必不可少，市場仍期待相關政策能有重大突破。

　　一線城市租金平穩

　　過去兩年充滿爭議的租金上漲現象，今年不復出現。

　　以3月為樣本來看，《有young青年租房指南》顯示，北京、上海、深圳一線城市的房租均有所增長，其中，北京漲幅最低，基本與2018年3月持平。以成都、杭州、重慶等為代表的新一線城市，3月房租均出現了下降。進入4、5月，北京、深圳等城市的租金保持穩定。

　　租賃市場變動最明顯的是北京。指出，租賃市場的成交節奏確實在放緩，2019年4月房源7日內出租率為21％，同比下降18個百分點，環比下降3個百分點，租賃市場的成交難度明顯增加。

　　房源成交難度的增加在于供應量的增長，1-4月租賃月均新增掛牌量同比增長16.6％，前期買賣市場的平穩向下，一定程度上促使部分業主轉向租賃市場，同時長租公寓給市場提供了較大的供應增量，帶來供需關系改變。

　　供需關系的改變，也直接影響了租金預期。4月，北京鏈家租賃房源共發生12224次調價，其中83％為下調報價，同比增加19個百分點，且下調報價的占比在近半年呈現趨勢性的增加。

　　指出，2019年北京租賃市場的成交節奏明顯放緩，由此帶來1-4月租賃市場的量增價穩。

　　一組可以關聯的數據是，在疏解人口的背景下，北京已經連續兩年常住人口凈流出，2018年，常住人口減少了16.5萬人，同比下降了0.8％。

　　但2018年，深圳的常住人口增長了49.83萬，并且連續幾年人口持續快速流入，不過，深圳的租賃市場也與北京有類似之處。

　　深圳合美居地產創始人賴沸新向21世紀經濟報道記者介紹，他所在的龍崗坂田片區，除了學位房，其他房源租金都比較平穩。

　　深圳中原地產的數據顯示，今年3月，深圳的租金小幅上升，但幅度不大；4月租賃市場需求下滑，節后的租房高峰期已過，租金出現小幅下滑。步入5月，市場需求預計保持平穩，租金也將維持穩定。

　　個體的經歷或許更能反映“需求下滑”。深圳一位白領租客向記者表示，今年春節后把福田中心區的房子退租，空置了大概兩個月，房東降了點房租才順利又租出去。

　　這位租客分析，前兩年大量的長租公寓“搶房”，拉了一波房租，也抬高了業主預期。但現在長租公寓的收房需求下降，市場供應量也已經上去了，租金很難再持續高位。

　　數據似乎也說明了這一點。《2019年租賃住宅行業白皮書》顯示，截至2018年底，TOP30房企中已有2／3開始布局租賃市場；房企中大規模布局長租的萬科，以及代理公司世聯行旗下的紅璞，在分別吸納了10萬間以上的房源后，均暫停了房源擴張計劃，轉而對已有房源進行精細化運營。

　　與此同時，集體租賃住房項目陸續推出，2018年全國新增近450萬方的自持性租賃地塊入市；金融機構與互聯網巨頭的相繼入市，也為租賃市場注入了新的活力。

　　需求分化尋找盈利點

　　回想去年，政策紅利之下，催生了資本助推下的長租公寓亂象：公寓爆倉、部分城市租金大漲、“甲醛房”、“租金貸”等問題頻發。

　　而今租金平穩，租賃市場回歸真實的運營，首先要關注的就是市場的需求在分化。

　　相關研究院分析北京的租賃市場，從租客行為來看，2019年租賃市場呈現出明顯的“租得小”、“租得遠”、群體“年輕化”特征。

　　深圳房地產中介行業前研究總監徐楓也向記者分析，隨著房價的上漲，房屋租金會調整，但住房租金存在“天花板”，個人或家庭的月租金一般不超過月收入的一半。

　　以深圳為例，深圳出現了很多“換租”現象，即租房人群從福田、南山等較中心的地段搬到租金相對較低的寶安、龍崗等地，熱點區域向外轉移。

　　有關專家表示，租賃是一個同時被高估和低估的行業，一方面，市場容量被大大高估；另一方面，供應結構不合理，低端需求被低估。

　　此外，隨著一線城市置業門檻的加大，家庭式租賃的需求也在增加。以深圳為例，中原地產的數據顯示，今年4月，3房戶型租賃占比最高，達到34.9％，此外，4房以上的戶型占比也達到12.6％。

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　　機構也大多推出了組合型的長租公寓產品線。以萬科為例，2014年布局長租公寓以來，萬科已經形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務式公寓三類產品，為不同階段客戶提供長期租住解決方案。龍湖冠寓則把客戶分成八大類，青年專才、外籍留華、創客SOHO等，它并非以價格高低劃分產品系列，而是通過服務和產品的創新匹配不同客群的需求，進而規劃長租產品，如基礎地理位置，公共空間、裝修設計等。

　　在滿足各類需求的基礎上，各家平臺都在深入探索盈利模式。“靠資本補貼、分割房屋多出房源等方式，都不是長久之計。”北京一位長租公寓負責人表示。

　　萬科、龍湖等房企人士認為，未來長租公寓能夠盈利的前提，首先是運營水平，包括出租率、租金漲幅的穩定以及租賃社區和商業的一體化等。

　　此外，租賃的資產證券化也是助力，但仍需持續深入。記者注意到，在此前兩年租賃類REITs、租賃ABS的基礎上，今年又有新的變化。3月13日，國內首單合作型長租公寓儲架REITs——“平安不動產朗詩租賃住房REITs”發行，首期規模為10.68億元。

　　接近監管部門的人士透露，公募REITs年內可能將推出。該人士預計，基建類和長租公寓類資產作為標的公募REITs，將可能率先獲批。