地價(jià)過快上漲將導(dǎo)致房企利潤率下降成為普遍情況。今年房企會(huì)更加看重利潤率的回升，深耕城市、謹(jǐn)慎拿地，這也意味著今年主流房企整體銷售業(yè)績增速會(huì)保持低速運(yùn)行。
（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）
一季度市場熱度回升，“小陽春”引發(fā)矚目，尤其是一線城市的二手房回暖明顯。但相比之下房企的銷售數(shù)據(jù)卻沒有呈現(xiàn)“同步精彩”。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到4月16日，公布2019年一季度銷售業(yè)績的房企合計(jì)30家，合計(jì)銷售額為10469億，與2018年同期的10096億相比，同比上漲僅3.7%。而值得關(guān)注的是，不同企業(yè)之間的分化明顯加劇。對比過去數(shù)據(jù)，2019年一季度房企銷售明顯漲幅放緩，龍頭房企規(guī)模出現(xiàn)同比下調(diào)，中小房企業(yè)績反而在上漲。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，2019年一季度，萬科（000002.SZ）累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1494.4億元，同比去年的1542.6億元下降3.13%；中國恒大（3333.HK）累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1196億元，同比去年的1618.7億元下降26.1%；碧桂園（2007.HK）累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1200.1億元，同比去年的1281億元下降6.30%。
大房企業(yè)績整體放緩
上海易居房地產(chǎn)研究院于4月16日發(fā)布《10城二手房市場半月報(bào)》。報(bào)告顯示，4月1日至15日，易居研究院監(jiān)測的10個(gè)城市二手房成交量為36,949套，較3月下半月增長14.5%，較2018年同期增長36.6%。易居研究院研究員姚方表示，按目前成交量來看，4月上半月延續(xù)了3月“小陽春”的行情，證明二手房市場仍存在增長動(dòng)力。
各方數(shù)據(jù)顯示，樓市3月“小陽春”已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2019年一季度百城新建住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較去年四季度繼續(xù)收窄，整體價(jià)格較為穩(wěn)定。單月來看，前兩月環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，3月環(huán)比上漲0.24%，漲幅在低位略有擴(kuò)大。
那么，房企一季度“小陽春”了嗎？2018年一季度，房企銷售業(yè)績呈現(xiàn)同比接近50%的上漲。然而，2019年一季度，房企銷售業(yè)績漲幅全面放緩。據(jù)中銀國際的報(bào)告顯示，截至目前，房地產(chǎn)板塊已有40 家公司發(fā)布一季報(bào)業(yè)績預(yù)告，其中16家預(yù)增或扭虧為盈。24家預(yù)減、首虧或續(xù)虧。
龍頭房企銷售業(yè)績也并不好看。在克而瑞一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200權(quán)益排行榜中，萬科、中國恒大、碧桂園仍分別位居前三名，但銷售金額都出現(xiàn)了不同程度的同比下降表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科在1至3月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1494.4億元，同比去年的1542.6億元下降3.13%；中國恒大在2019年1至3月份，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1196億元，同比去年的1618.7億元下降26.1%；碧桂園在2019年1月至3月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1200.1億元，同比去年的1281億元下降6.30%。
有趣的是，在部分大房企業(yè)績上漲乏力之時(shí)，部分中小房企反而真正經(jīng)歷了“小陽春”。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的一季度房企銷售額數(shù)據(jù)顯示，部分小房企一季度銷售業(yè)績同比漲超六成，甚至個(gè)別小房企一季度銷售業(yè)績同比增長2倍以上。最為典型的是國瑞置業(yè)，該公司一季度銷售76.57億元，同比增長約277%；合生創(chuàng)展一季度銷售40.8億元，同比增長約141.80%。
58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測報(bào)告也顯示，一季度，百強(qiáng)整體的規(guī)模增速的確在放緩，頭部銷量同比下滑明顯，尤其是排名第一梯隊(duì)的房企下滑更為明顯。但排名10-20的房企增速顯著。行業(yè)分化繼續(xù)，不單中小房企，大型品牌房企的行業(yè)分化也在繼續(xù)，其中部分房企業(yè)績提升搶眼，例如綠地、中海同比去年一季度銷量都有明顯提升，但也有部分企業(yè)同比下滑比較明顯，例如近期負(fù)債已經(jīng)明顯好轉(zhuǎn)的泰禾。
沒有寒冷的冬天，但也沒有盛夏
易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，房企的銷售數(shù)據(jù)變化實(shí)際與全國銷售數(shù)據(jù)保持一致。實(shí)際上，今年1到2月份，全國樓市處于降溫態(tài)勢，全國的新房銷售面積同比下跌，銷售金額增速下滑，與此對應(yīng)的房企銷售同比增速在今年的一季度出現(xiàn)收窄。
總體來看，一季度全國商品房銷售增速放緩。據(jù)中銀國際研究報(bào)告顯示， 2019年1-2月全國的商品房銷售面積為 14102萬平方米，同比下降 3.6%，較 2018年同期回落5個(gè)百分點(diǎn)；1-2月的商品房銷售額為 12803億元，同比上升2.8%；較2018年同期回落9.4個(gè)百分點(diǎn)。
那么，龍頭房企為什么沒有“小陽春”？楊紅旭認(rèn)為，有兩類原因造成部分龍頭房企的業(yè)績出現(xiàn)下降：第一與龍頭房企城市布局結(jié)構(gòu)有關(guān)系。今年以來，三、四線城市市場降溫比較明顯，春季也沒有出現(xiàn)小陽春跡象。因此，類似碧桂園、恒大這類在三四線城市項(xiàng)目權(quán)重較高的房企一季度數(shù)據(jù)表現(xiàn)則較為疲弱，而有些主要城市布局在東部一二線的房企銷售情況表現(xiàn)則會(huì)較好。
“一季度整體房企銷量放緩是個(gè)信號(hào)。這一信號(hào)表明，2019年商品房市場整體銷量將難超2018年，也體現(xiàn)出房企正由前幾年過山車式心態(tài)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定和謹(jǐn)慎。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。
對于一季度市場表現(xiàn)，某排名前十的房企高管對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“房企業(yè)績數(shù)據(jù)應(yīng)該說是比較正常的。去年底我們說過，市場會(huì)回溫，但不是回暖。我們還說過，返鄉(xiāng)置業(yè)潮不再，因?yàn)樾枨笸钢А⒎績r(jià)已高。由于三四線城市的棚改退燒，導(dǎo)致三四線城市銷售明顯降溫，同時(shí)，這也促使房企達(dá)成回歸一二線城市的共識(shí)。但是，一二線城市的土地供應(yīng)并沒有明顯增長，存貨不足，供應(yīng)跟不上，銷售業(yè)績難以提升。而房企同時(shí)回歸一二線將會(huì)導(dǎo)致一二線城市的土地價(jià)格迅速回溫。一二線城市的地價(jià)偏高，但房價(jià)上漲有所顧忌、動(dòng)能不足。土地儲(chǔ)備過多布局在一二線城市，勢必拖累業(yè)績增長。追求業(yè)績增長的房企勢必要下沉到三四線城市，但不是所有的三四線城市都有機(jī)會(huì)助力業(yè)績增長。”
張波對于未來房地產(chǎn)格局作出如下三方面判斷：首先，房企對于市場趨勢的判斷將更為清晰，城市群布局的策略將更為明顯。其次，房企開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整正在進(jìn)行，不少房企正將重心重新調(diào)整回一二線，另一部分則抓住三四線城市的去庫存政策的最后紅利期。最后，千億門檻依然存在，頭部房企在放緩規(guī)模化節(jié)奏的同時(shí)，500-1000億年銷售規(guī)模房企的規(guī)模化之路還在持續(xù)。
“地價(jià)過快上漲將導(dǎo)致房企利潤率下降成為普遍情況。今年房企會(huì)更加看重利潤率的回升、深耕城市、謹(jǐn)慎拿地，這也意味著今年主流房企整體銷售業(yè)績增速會(huì)保持低速運(yùn)行，這也有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然市場出現(xiàn)了一些回溫信號(hào)，但我們不會(huì)再回到過去火熱的盛夏，當(dāng)然也沒有寒冷的冬天，市場的分化與平穩(wěn)仍是大勢。”上述高管表示。
