近期房地產市場的變動調整相對明顯，尤其是9-10月份出現(xiàn)了降溫的態(tài)勢，關于“政策底”的討論也開始增加。研究近期政策動向和邏輯，進而把握趨勢，顯得很關鍵。

　　總體上看，新一輪的政策拐點即將到來，相關市場參與主體應該積極研究政策，進而做出策略的調整和優(yōu)化。

　　一、近期政策上的部分微妙變化

　　從中央宏觀經濟的政策來看，在10月31日中央政治局會議上，明確提出了幾條重點內容：當前經濟運行穩(wěn)中有變，經濟下行壓力有所加大；做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期工作；促進多種所有制經濟共同發(fā)展，研究解決民營企業(yè)、中小企業(yè)發(fā)展中遇到的困難。

　　從這些政策內容可以看出，整個宏觀經濟政策是有調整的，或略帶有刺激性的特點。

　　從相關部委政策看，也有類似表述。如證監(jiān)會10月31日發(fā)文：鼓勵價值投資。發(fā)揮保險、社保、各類證券投資基金和資管產品等機構投資者的作用，引導更多增量中長期資金進入市場。此類表述相比過去是有較大差異的。

　　在房地產領域，也有很多微妙的政策變化。

　　第一是關于房價的管控。比如說近期出現(xiàn)了“降價未遂”的表述，安徽、河南等地方政府干預房企隨意降價，部分房企被約談。

　　第二是部分人才購房政策繼續(xù)興起，比如，蘇州在11月7日發(fā)布《關于申報蘇州市人才樂居工程的通知》，政策規(guī)定，蘇州本地普通高�；蚵殬I(yè)院校畢業(yè)生在蘇就業(yè)創(chuàng)業(yè)的，視同為引進。引進人才購買首套自住住房，可不受戶籍、個稅和社保繳納時限等限制。

　　第三是供地政策有所調整，比如，深圳11月5日公布了《關于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法(第二次征求意見稿)》。

　　意見稿中首次明確：可銷售人才住房的地價，將按照商品房市場定價的30%確定。而上海也有類似的內容，比如說近期的土地出讓中，拿地的自持比例開始從過去的10%上調到20%或更高。

　　第四是房貸政策的調整，包括杭州等城市近期都有類似的新聞，即當前房貸的發(fā)放節(jié)奏是在加快的，尤其是利率或到了頂部，部分商業(yè)銀行給予的貸款政策也有相對寬松和優(yōu)惠的地方。

　　二、政策演變的邏輯和趨勢

　　應該說這些政策演變是有邏輯可遵循的。

　　從宏觀經濟的角度看，經濟晴雨表即股票市場的表現(xiàn)很不好，尤其是類似上證綜指等表現(xiàn)弱于預期。而其他領域也有很多問題，包括部分領域過于強調環(huán)保檢查，項目干脆停工。

　　從樓市的表現(xiàn)來看，9-10月份各地出現(xiàn)了市場降溫的現(xiàn)象，并由此衍生出很多新問題。比如說市場降溫力度太大，市場恐慌心理加劇，房企銷售業(yè)績不好既影響了資金回籠，也影響了拿地。

　　實際上，經濟政策和樓市政策一直強調達到“穩(wěn)”的效應，這在樓市中自然有重要的體現(xiàn)。換而言之，樓市發(fā)展不盲目追求大起大落的態(tài)勢，依然需要穩(wěn)定地運行。

　　雖然近期有房企主動降價，但是盲目的降價容易引起市場觀望和恐慌。房地產失控，也容易帶來諸多產業(yè)發(fā)展的蕭條，所以還是需要有“托一把”的政策調整。

　　那么后續(xù)演變的邏輯和趨勢在哪里呢？

　　應該說樓市的降溫，短期看其實都和金融政策調整有關。所以樓市政策的演變，最關鍵還是要聚焦在金融政策上。

　　從目前來看，類似商業(yè)銀行房貸政策預計是會放松的。尤其是觀察今年9月份開始各地密集推盤的現(xiàn)象，實際上都需要一個相對寬松的信貸政策做支持。而且商業(yè)銀行受益于降準政策的效應，貸款政策也確實有放松的空間。

　　從企業(yè)運營的角度看，雖然近期還是有很多房企面臨融資高成本的問題，但也不排除會有新的轉機，即后續(xù)融資方面也會有放松的可能。最典型的就是，后續(xù)險資如何重新投資房地產企業(yè)，或是值得研究和探討的問題。

　　總結來看，政策方面，無論是從需求端還是供給端角度，其實都有放松的跡象和可能，即政策拐點到來。