北大光華REITs課題組發布報告指出，中國租賃住房REITs(不動產信托投資基金)的市值規模將在5200億元至1.56萬億元之間，遠景巨大。公租房可能是現階段較為適合中國進一步探索租賃住房REITs產品的資產類型，并為下一階段鎮建設用地租賃住房、集體土地租賃住房的大面積入市做好準備。
報告認為，中國住房市場，尤其是一線城市已進入存量時代。目前全國存量市場已達到180萬億元規模，一線城市更是以存量為主，北、上、深2016年二手房銷售額已分別是新房銷售額的3.3、1.6和2.3倍。但租賃市場份額偏低，全國范圍看，租賃成交占比僅6%，與西方成熟國家相比仍有很大增長空間。
據課題組測算，參考REITs占GDP和股票總市值的比例，中國REITs市值規模在4萬億至12萬億之間。其中，租賃住房REITs是REITs一個大的分類。
以美國為例，截至2017年9月末，美國REITs總市值1.11萬億美元，其中21家租賃住房REITs合計總市值1468億美元，占總體REITs市值的13.2%。若以同樣比例13%來估算，則中國租賃住房REITs的市值規模將在5200億元至1.56萬億元之間。
但中國租賃住房市場當前也面臨一些主要問題。一是土地供應機制有待調整。當前，國內租賃住房資產發行REITs產品，面臨的一個首要問題便是“資產收益率偏低、難以達到投資人收益預期”。該問題的成因，與現有租賃住房用地的來源和性質具有密不可分的關系。
近期，國內部分地區已陸續出現“長期自持”的土地供應出現，其取得成本與可散售住宅的土地成本相比具有較大優勢。課題組認為，類似的土地供應模式調整對于國內租賃住房市場及其REITs產品的發展將起到重要推動作用。
二是專業品牌運營機構不足。專業、優質、高效的運營能力是租賃住房長期健康發展的根本。而國內租賃住房領域的專業品牌運營機構無論在數量、運營水平還是管理規模方面都尚存較大的發展提升空間。
三是配套金融工具欠缺。在當前中國已有租賃住房資產證券化工具中，REITs產品將發揮至關重要的作用。根據國家出臺的一系列租賃住房政策指引，未來中國租賃住房行業的發展模式將由當前的“C2C”向“B2C”轉變，大量租賃住房資產將由各類租賃住房運營企業長期持有。因此，國內房地產行業將面臨原有“開發-銷售”模式向“開發-持有運營”模式轉變，若缺少REITs工具的配套支持，持有運營模式將對運營企業形成巨大的資本壓力。
在中國暫未推出公募REITs的情形下，鑒于現有類REITs產品的較高投資門檻限制，投資人仍以機構為主，并且大多情況下以“持有至到期”的投資策略認購優先級產品份額，而權益級份額因流動性欠缺導致銷售難度較大。因此，當前中國類REITs產品的融資屬性仍然較強，尚未能真正體現出國際標準化REITs的權益屬性。
報告認為，當前市場條件下可REITs化的資產是租賃用地住房和公租房兩類，其中租賃用地住房又分為城鎮建設用地租賃住房和集體土地租賃住房兩種。課題組認為，從目前的市場情況來看，城鎮租賃用地住房、集體土地租賃住房和公租房是較為適合發行REITs產品的基礎資產。但是，考慮到城鎮租賃住房用地與用于租賃住房的集體土地在國內推出不久，相應資產入市預計還需要2-3年，公租房可能是現階段較為適合中國進一步探索租賃住房REITs產品的資產類型，并為下一階段鎮建設用地租賃住房、集體土地租賃住房的大面積入市做好準備。
