據(jù)報(bào)道，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，以外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等群體為主。在“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)定位之下，尤其是今年以來，住房租賃獲得各種政策支持，在北上廣等大城市，多種類型的長租公寓迅速出現(xiàn)。
有專家告訴記者，目前主要有以下幾種情況：以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主新建持有的住房租賃經(jīng)營，中介出身的機(jī)構(gòu)利用門店優(yōu)勢從眾多房東那里收房裝修出租，還有企業(yè)收購或包租一些大型存量物業(yè)，整體改造裝修出租。
專家說：“一種是，有些開發(fā)企業(yè)或者開發(fā)企業(yè)出身的某些企業(yè)自己開發(fā)房子，出租經(jīng)營，像萬科等都有一些品牌在運(yùn)營。還有一種就是以鏈家、自如為代表，它不是新建，而是從散戶房東的手中收一些房子，比如兩到五年不等的包租，把這個(gè)房子重新進(jìn)行裝修進(jìn)行出租。第三種，就是收購或者包租一些存量的物業(yè)，這些物業(yè)都是類似于一些商住甚至其他種類非住宅的物業(yè)，進(jìn)行改造之后使它具備居住的功能進(jìn)行出租，它是整棟的收購。
根據(jù)房型、朝向、配置等各方面的不同，長租公寓租賃價(jià)格從一兩千到一兩萬都有，不同類型基本定位不同的市場。
專家介紹說：“一類是中高端的，它是定位高管、金領(lǐng)或者高級白領(lǐng)這種，有點(diǎn)類似于大城市存在的酒店式服務(wù)公寓。另外一種就是普通的小白領(lǐng)，收入較高的小藍(lán)領(lǐng)，其中又以合租作為主流。還有一類，就是面向家庭的，一家三口甚至四口租一套房子。”
過去一年，多方力量布局長租公寓市場，不過對有些希望多年長租的租房者來說，似乎還沒有見到成效。從10月31日開始，北京正式實(shí)施住房租賃新政，鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同，簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持；住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強(qiáng)制要求不得低于3年。不過，記者隨機(jī)打給了幾家長租公寓進(jìn)行咨詢，租期頂多簽一年，和傳統(tǒng)租房市場并無大異，至于房租會(huì)不會(huì)上漲，工作人員也沒有給出明確答復(fù)。
一位工作人員告訴記者：“租期半年起，最多一年最少半年，直接兩三年也不行，我們都是最多只能租一年，一年到期之后再續(xù)租。續(xù)約的話可能會(huì)漲價(jià)，但是漲價(jià)幅度應(yīng)該都比較小，有的可能不漲，隨著市場價(jià)格。”
分析師認(rèn)為，從政策制定的角度，希望用穩(wěn)定租期來穩(wěn)定租賃關(guān)系，但從市場的實(shí)際情況來說，租戶和房主對于租期長短都有各自考慮。
分析師說：“租期的長短過去為什么約定在一年，是有一定的市場原因的。一個(gè)是大部分房主的資產(chǎn)經(jīng)常會(huì)有一些變動(dòng)，也不希望租賃太長。租客的話，租房一般屬于職業(yè)的前一階段，有可能一到兩年換工作會(huì)比較頻繁，也不希望簽比較長的租約。其實(shí)租賃管理辦法里面只是一些原則性的文件，最后還是需要市場來做一個(gè)檢驗(yàn)。租賃不像買賣市場，買賣可以通過稅費(fèi)、信貸等直接干預(yù)市場，租賃讓渡的是使用價(jià)值，從政策角度是很難監(jiān)管，很難做直接干預(yù)的。”
今年以來，各地密集推出鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展的政策。廣東1月份就提出搭建市場化、專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃平臺，用于收購或長期租賃庫存商品房等。北京今年兩會(huì)期間明確將“培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場”作為2017年的主要任務(wù)。上海也宣布，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約31%，將推出租賃住房共計(jì)70萬套。
北京、上海和杭州等熱點(diǎn)城市已經(jīng)要求部分出讓土地必須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，自持期限高達(dá)70年。分析師認(rèn)為，這也釋放出加快住房市場向租售并舉轉(zhuǎn)變的信號。
分析師指出：“其實(shí)從2017年8月份開始，我們有做過統(tǒng)計(jì)，超過50個(gè)城市發(fā)布了各種類型的租賃政策。北京相對而言是出臺比較密集，而且出臺內(nèi)容也比較多的城市。從各種政策來看，我們把它做了一個(gè)歸納，總共分為兩部分，一部分屬于政府直接提供房源，從這點(diǎn)來看目前北京做的比較多，上海也不錯(cuò)，其它還有一些城市提供了一些租賃的土地，這些土地未來一年左右上市之后可以直接干預(yù)供需結(jié)構(gòu)的，這對于市場來說應(yīng)該說影響非常直接。第二類政策叫租賃賦權(quán)，比如押金、租金、教育等，在政策中都提到了。”
資本正在大量涌入長租公寓市場，不過對于扎堆布局的眾多企業(yè)來說，眼下，長租公寓盈利很難。廣東深圳泊寓公司運(yùn)營總監(jiān)陳曉煒之前就曾提到：改造成本比較大，投資回報(bào)周期長。
分析師直言，在這種情況下，如何鼓勵(lì)租賃，如何讓企業(yè)在市場運(yùn)作中更加規(guī)范，還需要政策進(jìn)一步細(xì)化。
分析師說：“一個(gè)就是客廳可不可以住人。近期有一個(gè)熱點(diǎn)新聞，有一家比較大的租房代理公司，其中一家房源在最近的租賃整改中，住在客廳里面的租戶被清理出去了。住在客廳里在過去的政策中是不允許的。租賃市場中的重要力量就是二房東轉(zhuǎn)租，主要的就是N加1，客廳能不能住人。第二點(diǎn)就是租賃允許不允許出差價(jià)。從目前我們國家的租售比來看，一套500萬到600萬的房產(chǎn)，它的租售比占回報(bào)率2%左右，這種情況下，目前比較多的互聯(lián)網(wǎng)公司、投資公司都是承包了一些其它的閑置物業(yè)做改造，然后賺取一定的差價(jià)，但是從法律的角度來說，也是不夠明確的。這些政策是否可以修改，是決定這些企業(yè)能不能做大的前提。”
