調控高壓態勢不減,房地產銷售趨弱、融資渠道持續收緊,這令房企資金鏈深度承壓,尤其是中小房企資金鏈面臨生死大考。可以預見,在“房子是用來住的,不是用來炒的”政策指引下,樓市將加速回歸居住屬性,而“購租并舉”住房制度的建立也將重構樓市格局。資金充足的龍頭房企在行業格局的重構中將掌握主動權,而眾多的中小房企則危大于機,房企之間的整合大戲料將持續上演。
首先,調控持續發力,投資投機性需求受到遏制,房價持續退燒。繼9月底各地連續收緊樓市調控政策后,進入10月以來,全國多地調控措施再度以“限售”為主進行擴圍升級。截至目前,已經有近50個城市采取了限售措施。而深圳、武漢、南京等地先后通過提高公積金貸款門檻、強化限購等措施,給樓市進一步降溫。即使是沒有增加樓市新政的城市,調控手段也趨于嚴厲。
正基于此,房價開始穩步回落,國家統計局數據顯示,10月份,70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體平穩。從環比看,9個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.1至0.3個百分點之間。相信隨著調控的持續深入,房企之間的分化將進一步加劇,“大魚吃小魚”的現象在所難免。
其次,房地產金融端口持續收緊。一方面,房企融資渠道全面受限,不僅是銀行信貸,房企再融資的管控也趨于嚴格,包括不能在境內發債,禁止到H股上市融資,基金業協會叫停16城私募、資管投資房地產項目等。今年以來,上市房企再融資規模呈明顯下降趨勢;另一方面,嚴禁個人消費信貸資金違規流入房地產市場,銀監會明確表示要嚴厲打擊“首付貸”,嚴查挪用消費貸款資金,防范房地產泡沫風險。這使得房企的融資規模受到抑制,融資成本大幅抬升,致使部分中小房企資金鏈條持續緊繃。
CREIS中指數據顯示,10月重點房企融資規模顯著下滑,銀行信貸成為主流的融資方式。10月重點監測房企發生融資38筆,累計融資金額合計982.84億元,較上月減少28.76%。海通證券報告顯示,今年前三季度地產債凈融資額2067億元,僅為去年同期的兩成,主因是地產公司債發行銳減。
再次,銷售的持續下滑進一步加劇了房企的資金壓力,致使內部現金流趨降。數據顯示,全國商品房銷售面積同比增速從今年年初的25.1%回落到1至10月份的8.2%,其中商品住宅更是從23.7%回落到5.6%。
毋庸置疑,調控、融資、銷售已成當下房地產企業必須面對的“三座大山”,在行業競爭日益激烈的態勢下,尤其是從證券市場到銀行間市場,房企融資渠道被全面收緊,這將加劇房企分化,龍頭房企將更加重視多元化產業的協同發展,而中小房企則由于資金鏈深度承壓,生存空間將會越來越小。
這可以從一組數據中得到佐證,以11月為例,僅14、15兩日就發生多起并購案例,涉及華僑城、中航地產、龍光地產、億達股份等,金額超150億元。中原地產研究中心統計數據顯示,11月份,公開的房地產股權變動總額已經超過500億元。類似的事件還會頻繁發生,房企并購整合大戲將持續上演。
