近期,多地密集發布住房租賃新政,北京、上海、廣州等地持續加碼相關政策。專家認為,各地正抓住當前樓市企穩時機,加快構建租購并舉的住房制度,成為當前房地產市場上的一股新風。熱點城市租賃市場正日趨規范,這也是房地產長效機制的重要內容。
北京供應千公頃土地
可建30萬-40萬套出租房
近日,北京市發布《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》(以下簡稱“《意見》”),繼鄭州后,成為第二個試點集體土地用于租賃住房的城市。
根據部署,北京市計劃于2017年-2021年的五年內供應1000公頃集體土地,用于建設集體租賃住房,平均每年供地任務量約200公頃。
“1000公頃集體土地,大約可以建設30萬-40萬套出租房。”中原地產首席分析師分析稱,目前北京市場租賃房源總量接近250萬套,而30萬-40萬套的集體產權出租房的增量,相當于未來5年,給北京增加10%-15%的租賃房源。北京此前曾明確,今后5年計劃建設租賃住房50萬套,并主要通過集體建設用地安排。
《意見》強調了集體租賃住房“只租不售”原則,明確集體租賃住房不得對外出售或以租代售,堅決杜絕變相開發建設小產權房。
“目前,僅北京、鄭州有了集體租賃住房的落地項目,未來還有11個城市會發布政策細則與項目。”專家如是說。今年8月國土部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,明確北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
對濟南來說,由于尚未進入試點城市,目前沒有相關政策出臺。不過,濟南市國土部門有關人士表示,已經在儲備政策,具體實施時間要看市場情況。
各地密集出政策
為租房群體“賦權”
除了利用集體建設用地建設租賃住房外,國內多地還推出了不同的住房租賃試點。
浙江省住房和城鄉建設廳聯合9個省級部門發布通知,確定溫州市、紹興市、嘉善縣、義烏市為省級住房租賃試點城市。此外,建設銀行湖北省分行與湖北省住建廳17日簽署戰略合作協議。未來,雙方將共同打造覆蓋全省的住房租賃綜合服務平臺,首批將推1650套長租房,推動住房租賃市場實現規范化發展。
記者梳理發現,近期各地出臺的住房租賃政策具有五大特點。一是為租房群體“賦權”；二是多地積極構建住房租賃服務監管平臺；三是國有企業成為租賃市場供應新主體；四是各地相繼增加租賃住房用地供應；五是多舉措加快培育專業化住房租賃企業。
國家統計局新聞發言人劉愛華日前在國新辦新聞發布會上表示,很多熱點城市按照“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,堅持多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,加大了對共有產權住房、租賃住房的新試點。
租購并舉是核心政策
避免市場大起大落
專家認為,建立“租購并舉”的住房制度,發展住房租賃市場,應該是樓市長效機制的一個核心政策。未來各種租賃政策會越來越多,對房地產的影響會越來越大。
10月22日,住建部部長王蒙徽表示,將堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,堅持分類調控,因城因地施策。他介紹說,當前正在進行12個大中城市住房租賃試點工作,同時抓緊推進住房租賃的立法工作。
專家分析認為,“建立租購并舉的住房制度,發展住房租賃市場；鼓勵租賃消費,穩定租賃關系,賦予租房者更多的權利。不僅僅是科學住房觀念的一個重要環節,更可以避免房地產市場大起大落,減少非理性購房需求。”
“從長遠看,在各城市的政策逐漸落地后,整體住房租賃市場會更加平穩,也有利于房地產市場健康發展。”專家說,“在所有政策內容中,最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應。通過增加租賃類土地供應從而增加房源供應,對于穩定租賃市場的影響將會越來越大。尤其是北京上海等一線城市的房地產市場。”
金融市場發力
盯上住房租賃
在國家鼓勵住房租賃市場發展的大背景下,住房租賃行業金融創新步伐加快。
日前,國內首單長租公寓類REITs(房地產投資信托基金)項目“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”,以及國內首單央企租賃住房REITs項目“中聯前海開源－保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”均獲批發行。
據業內人士估算,潛在的市場化租賃公寓市場規模或達數萬億元,而資產證券化和REITs正成為住房租賃行業金融創新的重要手段,助其開拓融資渠道以及降低融資成本。
REITs屬于資產證券化的一種方式,其本質是把一些收取租金或者利息的地產打包證券化在市場上融資的手段。值得注意的是,今年以來,房企通過資產證券化的方式進行融資的步伐在加快。據中國資產證券化分析網的統計,今年1至10月,類REITs累計發行已達12單。新派公寓以及保利地產等租賃住房REITs產品的獲批發行,預示著租賃住房REITs將成為標準化公募REITs推進的重要突破口,助推國內住房租賃行業的長期發展。
此外,近來“長租公寓”正在興起,用“迅速席卷”來形容一線城市近段時期以來出現的長租公寓并不過分。根據相關統計,在北京市場上的長租公寓有樂乎、魔方、自如、泊寓、函數、城家、相寓PARK等多個品牌。眾多房企進入長租公寓市場,也預示著未來競爭的愈發激烈。
