近期,多地密集發(fā)布住房租賃新政,北京、上海、廣州等地持續(xù)加碼相關(guān)政策。專家認(rèn)為,各地正抓住當(dāng)前樓市企穩(wěn)時(shí)機(jī),加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度,成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一股新風(fēng)。熱點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)正日趨規(guī)范,這也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。
北京供應(yīng)千公頃土地
可建30萬(wàn)-40萬(wàn)套出租房
近日,北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》(以下簡(jiǎn)稱“《意見》”),繼鄭州后,成為第二個(gè)試點(diǎn)集體土地用于租賃住房的城市。
根據(jù)部署,北京市計(jì)劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地,用于建設(shè)集體租賃住房,平均每年供地任務(wù)量約200公頃。
“1000公頃集體土地,大約可以建設(shè)30萬(wàn)-40萬(wàn)套出租房。”中原地產(chǎn)首席分析師分析稱,目前北京市場(chǎng)租賃房源總量接近250萬(wàn)套,而30萬(wàn)-40萬(wàn)套的集體產(chǎn)權(quán)出租房的增量,相當(dāng)于未來(lái)5年,給北京增加10%-15%的租賃房源。北京此前曾明確,今后5年計(jì)劃建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套,并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。
《意見》強(qiáng)調(diào)了集體租賃住房“只租不售”原則,明確集體租賃住房不得對(duì)外出售或以租代售,堅(jiān)決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。
“目前,僅北京、鄭州有了集體租賃住房的落地項(xiàng)目,未來(lái)還有11個(gè)城市會(huì)發(fā)布政策細(xì)則與項(xiàng)目。”專家如是說(shuō)。今年8月國(guó)土部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,明確北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
對(duì)濟(jì)南來(lái)說(shuō),由于尚未進(jìn)入試點(diǎn)城市,目前沒(méi)有相關(guān)政策出臺(tái)。不過(guò),濟(jì)南市國(guó)土部門有關(guān)人士表示,已經(jīng)在儲(chǔ)備政策,具體實(shí)施時(shí)間要看市場(chǎng)情況。
各地密集出政策
為租房群體“賦權(quán)”
除了利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房外,國(guó)內(nèi)多地還推出了不同的住房租賃試點(diǎn)。
浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合9個(gè)省級(jí)部門發(fā)布通知,確定溫州市、紹興市、嘉善縣、義烏市為省級(jí)住房租賃試點(diǎn)城市。此外,建設(shè)銀行湖北省分行與湖北省住建廳17日簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來(lái),雙方將共同打造覆蓋全省的住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái),首批將推1650套長(zhǎng)租房,推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化發(fā)展。
記者梳理發(fā)現(xiàn),近期各地出臺(tái)的住房租賃政策具有五大特點(diǎn)。一是為租房群體“賦權(quán)”；二是多地積極構(gòu)建住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)；三是國(guó)有企業(yè)成為租賃市場(chǎng)供應(yīng)新主體；四是各地相繼增加租賃住房用地供應(yīng)；五是多舉措加快培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華日前在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示,很多熱點(diǎn)城市按照“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位,堅(jiān)持多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,加大了對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房的新試點(diǎn)。
租購(gòu)并舉是核心政策
避免市場(chǎng)大起大落
專家認(rèn)為,建立“租購(gòu)并舉”的住房制度,發(fā)展住房租賃市場(chǎng),應(yīng)該是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)核心政策。未來(lái)各種租賃政策會(huì)越來(lái)越多,對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)越來(lái)越大。
10月22日,住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示,將堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位,堅(jiān)持分類調(diào)控,因城因地施策。他介紹說(shuō),當(dāng)前正在進(jìn)行12個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作,同時(shí)抓緊推進(jìn)住房租賃的立法工作。
專家分析認(rèn)為,“建立租購(gòu)并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；鼓勵(lì)租賃消費(fèi),穩(wěn)定租賃關(guān)系,賦予租房者更多的權(quán)利。不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié),更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落,減少非理性購(gòu)房需求。”
“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,在各城市的政策逐漸落地后,整體住房租賃市場(chǎng)會(huì)更加平穩(wěn),也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”專家說(shuō),“在所有政策內(nèi)容中,最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應(yīng)。通過(guò)增加租賃類土地供應(yīng)從而增加房源供應(yīng),對(duì)于穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的影響將會(huì)越來(lái)越大。尤其是北京上海等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”
金融市場(chǎng)發(fā)力
盯上住房租賃
在國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的大背景下,住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新步伐加快。
日前,國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓類REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)項(xiàng)目“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”,以及國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs項(xiàng)目“中聯(lián)前海開源－保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”均獲批發(fā)行。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,潛在的市場(chǎng)化租賃公寓市場(chǎng)規(guī)模或達(dá)數(shù)萬(wàn)億元,而資產(chǎn)證券化和REITs正成為住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新的重要手段,助其開拓融資渠道以及降低融資成本。
REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式,其本質(zhì)是把一些收取租金或者利息的地產(chǎn)打包證券化在市場(chǎng)上融資的手段。值得注意的是,今年以來(lái),房企通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資的步伐在加快。據(jù)中國(guó)資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),今年1至10月,類REITs累計(jì)發(fā)行已達(dá)12單。新派公寓以及保利地產(chǎn)等租賃住房REITs產(chǎn)品的獲批發(fā)行,預(yù)示著租賃住房REITs將成為標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs推進(jìn)的重要突破口,助推國(guó)內(nèi)住房租賃行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。
此外,近來(lái)“長(zhǎng)租公寓”正在興起,用“迅速席卷”來(lái)形容一線城市近段時(shí)期以來(lái)出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓并不過(guò)分。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),在北京市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓有樂(lè)乎、魔方、自如、泊寓、函數(shù)、城家、相寓PARK等多個(gè)品牌。眾多房企進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),也預(yù)示著未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的愈發(fā)激烈。
