房地產(chǎn)作為資金密集型的行業(yè)，對(duì)金融有著天然的依賴性。自2016年下半年以來(lái)，樓市在經(jīng)歷了一輪野蠻生長(zhǎng)后，各類房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策層出不窮，融資渠道全面收緊，政府和市場(chǎng)多次呼喚房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，房企正面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。而在融資渠道收緊的過(guò)程中，房企表現(xiàn)出了不同于以往的融資眾生相。
房地產(chǎn)中小房企加快轉(zhuǎn)型
2017-2022年中國(guó)北京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及發(fā)展策略研究報(bào)告表明，不少中小型房企通過(guò)跨業(yè)并購(gòu)、資產(chǎn)置換、出售項(xiàng)目等手段加快轉(zhuǎn)型。
以萬(wàn)方發(fā)展為例，公司擬通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)貴士信息100%股權(quán)，貴士信息聚焦于移動(dòng)端用戶行為研究及大數(shù)據(jù)研究，尤其聚焦移動(dòng)APP數(shù)據(jù)及移動(dòng)用戶行為拾取、分析研究。
大港股份擬以所持有的鎮(zhèn)江港和新材、江蘇中技新材、港發(fā)工程、港潤(rùn)物業(yè)全部股權(quán)，與公司控股股東江蘇瀚瑞投資控股有限公司持有的中小企業(yè)創(chuàng)新園資產(chǎn)，及其控股子公司鎮(zhèn)江新區(qū)城市建設(shè)投資有限公司持有的智能裝備園一期資產(chǎn)進(jìn)行置換。港和新材、中技新材、港發(fā)工程、港潤(rùn)物業(yè)2016年累計(jì)虧損9041萬(wàn)元，并表凈利潤(rùn)為虧損6710萬(wàn)元，大幅削弱公司業(yè)績(jī)。
此外，珠江控股擬與控股股東資產(chǎn)置換。公司稱，擬公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓控股子公司海南珠江物業(yè)管理有限公司98%股權(quán)。作為與控股股東京糧集團(tuán)重大資產(chǎn)重組的組成部分，公司擬以包括珠江物業(yè)98%的股權(quán)在內(nèi)的主要資產(chǎn)和部分負(fù)債，與京糧集團(tuán)持有的京糧股份中的等值部分進(jìn)行資產(chǎn)置換。
萬(wàn)業(yè)企業(yè)擬以10億元認(rèn)購(gòu)上海集成電路裝備材料產(chǎn)業(yè)投資基金(籌)首期20%的份額，布局新興產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，公司通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目獲得收益。根據(jù)公告，萬(wàn)業(yè)企業(yè)擬以15.98億元整體轉(zhuǎn)讓持有的湖南西沃100%股權(quán)。平安證券稱，繼2016年轉(zhuǎn)讓上海愛(ài)佳項(xiàng)目后，持續(xù)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)凸顯公司轉(zhuǎn)型決心。本次轉(zhuǎn)讓完成后，公司將獲得一次性轉(zhuǎn)讓收益8.98億元，影響當(dāng)期凈收益約7.4億元。
融資渠道持續(xù)收緊
全國(guó)金融工作會(huì)議是中國(guó)金融業(yè)發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”，而房地產(chǎn)作為中國(guó)金融市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，也將聞風(fēng)而動(dòng)。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，從2016年下半年以來(lái)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策逐步趨緊，去杠桿、提高融資條件等措施均體現(xiàn)了這一風(fēng)向，因此本次會(huì)議召開(kāi)后房企融資環(huán)境將進(jìn)一步收緊。
事實(shí)上，房企融資渠道收緊從2016年第四季度就已經(jīng)開(kāi)始。2016年10月，央行召集17家銀行就房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)會(huì)，要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
同月，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)，要求嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策;審慎開(kāi)展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù);規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。
幾乎與此同時(shí)，上交所、深交所先后發(fā)文，明確房地產(chǎn)及產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)。其中，上交所特別強(qiáng)調(diào)對(duì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市存在競(jìng)拍地王、哄抬地價(jià)等行為的房企禁止發(fā)債，同時(shí)規(guī)定，房企公司債券募集資金不得用于購(gòu)置土地。
2016年11月，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見(jiàn)》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。這是繼交易所10月底通過(guò)分類監(jiān)管的方式收緊地產(chǎn)公司發(fā)債融資后，又一債市監(jiān)管部門(mén)對(duì)地產(chǎn)商發(fā)債融資祭出調(diào)控“大招”。
進(jìn)入2017年，房企融資渠道收緊與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控齊頭并進(jìn)。商業(yè)銀行方面，據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)融資全面收緊，禁止“配資拿地”等地產(chǎn)夾層融資;新增開(kāi)發(fā)貸趨緊;拒絕給“五證不全”開(kāi)發(fā)商提供貸款;暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段。
2月13日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件，對(duì)16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案。這與去年11月份證監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于CISP系統(tǒng)“資管月報(bào)”報(bào)表更新相關(guān)事項(xiàng)的通知》，以及銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》中限制范圍一致，體現(xiàn)出對(duì)房企融資限制的政策連貫性。
銀監(jiān)會(huì)方面，4月份先后發(fā)布《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的指導(dǎo)意見(jiàn)》《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，嚴(yán)禁違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，將房企貸款、發(fā)行債券等融資渠道納入監(jiān)測(cè)范圍。5月份，繼證監(jiān)會(huì)首提全面禁止通道業(yè)務(wù)后，銀監(jiān)會(huì)也收緊融資通道，將違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)。
融資渠道調(diào)控效果明顯，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企在2015年共發(fā)債6682億元，2016年發(fā)行量飆漲至1.15萬(wàn)億元，同比上漲72%。但從2016年下半年開(kāi)始，證監(jiān)會(huì)、上交所此時(shí)陸續(xù)發(fā)布針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)公司債分類監(jiān)管方案，境內(nèi)發(fā)債明顯受阻。2017年前5個(gè)月房企發(fā)債融資額大幅降低，僅1375億元，較2016年同期銳減76.8%。
“之前那種純粹依靠金融杠桿來(lái)直接進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的行為需要改變了，現(xiàn)在房企需要存留足夠多的現(xiàn)金，以支撐企業(yè)發(fā)展。在新的金融政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真地尋找未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，未來(lái)房企的融資將會(huì)更加謹(jǐn)慎，商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)的信貸將會(huì)進(jìn)行進(jìn)一步控制和調(diào)整。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前的大環(huán)境是金融收緊，加強(qiáng)防控風(fēng)險(xiǎn)力度，整體來(lái)看，房企融資難度明顯加大。但目前的收緊是相對(duì)于2015年和2016年的寬松階段而言的，部分房企因?yàn)?016年替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，房企的融資壓力將越來(lái)越大。
