日前，住建部等九部委選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的地區(qū)。上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，采取只租不售模式。北京也要求拿地企業(yè)自持租賃住房，只租不售。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在打造多層次住房結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)政策指向下，種種跡象表明，我國部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢，住房租賃市場將迎來新一輪發(fā)展期。

　　住房租賃政策密集出臺

　　市場迎來新一輪發(fā)展期

　　據(jù)調(diào)查，目前，12個試點(diǎn)城市中，廣州和佛山等地已出臺實(shí)施加快發(fā)展住房租賃市場工作方案。如廣州等城市允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價格標(biāo)準(zhǔn)。佛山除明確開展賣地自持和“商改租”之外，還允許將工業(yè)物業(yè)改為租賃住房以盤活存量房源。

　　今年以來，各地密集推出鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策。廣東1月發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，提出搭建市場化、專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃平臺，用于收購或長期租賃庫存商品房等。截至6月，廣東省已成立肇慶、清遠(yuǎn)、汕頭、佛山、東莞、中山等6個地市租賃平臺。

　　北京市在今年兩會期間明確將“培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場”作為2017年的主要任務(wù)。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京正力圖使“租房住”成為解決居民住房問題的重要方式，同時將完善“限房價、控地價”地塊企業(yè)自持住房租賃的管理辦法。

　　上海市近日發(fā)布的住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃中提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31％，推出租賃住房共計70萬套，加快住房市場向租售并舉轉(zhuǎn)變。

　　梳理發(fā)現(xiàn)，北京、上海和杭州等熱點(diǎn)城市已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相關(guān)政策如此密集出臺，釋放出我國住房租賃市場或?qū)⒂瓉睃S金發(fā)展期的重大信號。

　　萬科董事長兼總裁郁亮表示，“購租并舉”是建立我國房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場是在“補(bǔ)課”，未來市場前景看好。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，大力發(fā)展住房租賃市場，有利于完善我國房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，對促進(jìn)住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具有重要意義。

　　個人住房仍是租賃市場主體

　　長租公寓快速崛起

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國住房租賃市場正在快速擴(kuò)張。全國約有1．6億人在城鎮(zhèn)租房居住，以外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民為主。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國住房租賃形式大致有兩種：個人住房租賃和由專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營或房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓。上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，目前我國出租房約有1億套，其中超過90％為個人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2％，開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不足1％。

　　個人住房出租在我國住房租賃市場中占絕對優(yōu)勢，滿足了多數(shù)租房者不同層次的需求。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這部分市場長期以來存在合同不報備、租客維權(quán)難、二房東及群租現(xiàn)象屢禁不絕等問題。

　　相比個人住房出租，由專業(yè)化租賃企業(yè)運(yùn)營或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓，正快速崛起，發(fā)展迅猛。

　　目前，一批企業(yè)加緊布局長租公寓市場，如魔方公寓、灣流、YOU＋、自如等。以魔方公寓為例，自2010年成立以來，企業(yè)在北京、上海、廣州、深圳等15個大中型城市布局，房屋數(shù)量約3萬間，為近5萬余名租戶提供服務(wù)。北京蛋殼公寓目前也有3萬套房間出租，且每月新增量達(dá)5000間。

　　而由于掌握房源及資金優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商自持經(jīng)營的長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展極為迅猛。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)已開始探索“開發(fā)－租賃”模式，全國排名前30位的開發(fā)商中，已有60％以上選擇進(jìn)軍長租公寓市場。

　　例如，旭輝領(lǐng)寓在起步半年時間內(nèi)，規(guī)模已達(dá)到5000間，且單店全部盈利，旭輝提出5年內(nèi)集中式公寓數(shù)量要超過20萬間。萬科也在長租公寓市場頻頻出手，截至2016年底，廣州萬科長租公寓已達(dá)4000間，未來3年內(nèi)有望突破5萬間。在深圳，萬科泊寓目前已儲備項(xiàng)目19個，累計獲取房源35000間，將在未來3至5年逐步推向市場。

　　一些承租者權(quán)益難以保障

　　亟待政策配套

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對北上廣深這樣的一線城市來說，發(fā)展長租公寓勢在必行。

　　“隨著一線城市房價高漲，新房市場供應(yīng)高端化，很難滿足剛需群體需求。大力發(fā)展長租公寓，是解決城市新就業(yè)群體居住問題的有效路徑。”廣州市住房保障辦審核分配處副處長陳維新說。

　　但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前這些公寓普遍存在租賃房源總量不足、政策支持體系不完善等問題。由于資源稀缺，不少公寓需排隊(duì)等候入住，且租金較周邊民宅高出不少。廣州萬科長租公寓負(fù)責(zé)人張成皓表示，機(jī)構(gòu)出租房屋，要納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，整體稅率在17％左右，這部分成本只能轉(zhuǎn)嫁給租房者。

　　此外，有些地區(qū)承租者的市民待遇難以保障。如有的城市把居住證的申領(lǐng)和公寓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)掛鉤，租住公寓的外來居民難以享受一些基本公共服務(wù)。陳馳表示，“我們在上海嘗試過幫助租客辦理居住證，但大多社區(qū)并不認(rèn)可我們的租賃合約，為租客辦理居住證成了大難題。”

　　住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，將通過立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

　　清華大學(xué)法學(xué)院教授程嘯建議，一方面要大力發(fā)展新型租賃模式，另一方面，對傳統(tǒng)的個人住房出租市場應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，盡快制定行之有效的辦法使之更加規(guī)范，保障租客和房東的合法權(quán)益。