4月28日，新京報在其官網(wǎng)發(fā)布了一條重要新聞：
記者從銀行和中介處獲悉，北京地區(qū)新房、二手房房貸政策再次收緊。自5月1日起，部分銀行的新房、二手房的首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。
這條消息意味著：央行針對樓市的“定向加息”已經(jīng)拉開了序幕。
所謂“定向加息”，有兩重含義：
第一，由于各城市樓市情況不同，所以全國實(shí)施了“分城施策”的調(diào)控手段。北京這類熱點(diǎn)城市，將受命針對樓市加息；
第二，同一個城市，針對不同檔次的購房者，也將實(shí)施不同的利率。
我此前提醒大家，19大結(jié)束之后（今年11月以后），央行可能正式啟動加息周期。而央行在貨幣市場上收緊流動性，抬升貨幣市場利率的做法，從2016年末就已經(jīng)開始。這主要是為了維護(hù)人民幣匯率穩(wěn)定，避免跟美國打貿(mào)易戰(zhàn)。
至于未來在適當(dāng)?shù)臅r候結(jié)束目前的低利率時代，除了避免打貿(mào)易戰(zhàn)的邏輯之外，還有兩重邏輯：第一，低利率正面作用不多，負(fù)面效果巨大，造成了資產(chǎn)價格飆升，金融風(fēng)險積累，民意也非常反感；第二，19大之后，由于人的問題得到了解決（換屆），所以國家將有條件以更大力度推進(jìn)改革開放，未來對低增長將更有“定力”、“忍耐力”。
但目前CPI不高，一季度平均只有1.4%，所以暫時看不到全面加息的可能性。但你不要忘記，央行有定向加息的選項。此前在逆回購、中期借貸便利上提高利率，就是一種定向加息。這次北京的樓市新政，很顯然也是一種定向加息。
而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國推廣。因?yàn)槿木�城市去庫存仍然在進(jìn)行，全面加息涉嫌“一刀切”。
定向加息之后，享受不同檔次利率的購房者，其利息支出將差距巨大。比如同樣貸款300萬元，時間為20年，采用等額本息還款方式：
1、如果享受貸款利率85折優(yōu)惠，則月還款為18441元，累計總還款442.6萬元；
2、如果按照貸款利率基準(zhǔn)利率，則月還款為19633元，累計總還款為471.2萬元；
3、如果按照貸款利率上浮20%，則月還款為21286元，累計總還款為510.9萬元。
最低和最高的月供差距達(dá)到2845元，總還款差距達(dá)到68.3萬元。而且，未來如果央行不斷加息，1.2倍利率的“手銬”你要一直戴下去。
可見“定向加息”對于樓市的殺傷力極大。這種做法，很有可能成為“樓市調(diào)控長效機(jī)制”的組成部分。
春節(jié)以來，北京出臺了一系列令人眼花繚亂的調(diào)控措施，很多做法頗具殺傷力。比如“處女貸”、“離婚貸”、“學(xué)區(qū)房新政”，增加土地供應(yīng)，以及對商辦物業(yè)的毀滅性打擊等。其中最讓北京炒房客膽戰(zhàn)心驚的，是雄安新區(qū)的推出。政府“指東打西，指南打北”，短短幾個月，在通州和雄安弄出兩個“千年大計、國家大事”，北京樓市的格局發(fā)生巨變。
到今天，北京又率先出臺了“樓市定向加息”。這是北京樓市調(diào)控的全部嗎？當(dāng)然不是，關(guān)于北京還有“中央政務(wù)區(qū)”的傳聞。所以，事情還沒有完。
北京的狠招迭出，顯示了中央政府對抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險的堅定決心。前兩天，中央政治局剛剛就金融問題舉行了專題學(xué)習(xí)，透露了金融治亂的底牌。
在這種情況下，熱點(diǎn)城市樓市必須入冬。南京甚至開始動用公安，來對付囂張的炒房者。所以，未來一兩年熱點(diǎn)城市樓市將進(jìn)入成交大幅萎縮，價格高位橫盤甚至陰跌的態(tài)勢。至于北京，則具有更大的不確定性。而北京走勢的走向，又將影響到全國。
對于樓市，仍然維持之前看法：長線看好有人口增量的、高級別城市的優(yōu)質(zhì)住宅；但短線（2到3年）樓市需要入冬，這將是剛需購房者選房的一段黃金時光，是高杠桿炒房者的難熬歲月。
