走進2017年，熱點城市或已為其全年樓市調(diào)控下了先手：房價環(huán)比不能漲。
在2016年經(jīng)歷近10個月火爆之后，19個樓市熱點城市先后出臺了調(diào)控政策，且一波緊過一波。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟工作會議重申“房子是用來住的，不是用來炒的”，為2017年熱點城市的調(diào)控定下了“嚴厲”的調(diào)子。其后，北京市負責(zé)人表態(tài)，2017年房價環(huán)比不能漲。鄭州、武漢、濟南等城市，相繼出臺限購升級政策。
在一些專家看來，熱點城市已經(jīng)采取或準備的措施，都瞄準了“2017年房價環(huán)比不能漲”這一硬指標。
熱點樓市調(diào)控越來越緊
眾所周知，2016年“十一”長假期間，中國樓市迎來了新一輪的收緊調(diào)控大潮。全國對樓市實行限購限貸的城市已達到19個，分別是北京、上海、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、福州，涵蓋了一線、二線、三線的城市。
在中央經(jīng)濟工作會議召開之后，北京市負責(zé)人表態(tài)：抓緊研究建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要精準發(fā)力，堅決抑制投資投機行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房價環(huán)比不增長。要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場預(yù)期。
不僅是北京，在19個樓市熱點之中，鄭州、武漢、濟南三市，也相繼出臺了限購升級政策。還有一些樓市熱點城市，從土地供應(yīng)端出臺了一系列的政策，防止地價繼續(xù)飆升。
“回顧此輪樓市調(diào)控，也正是逐步形成共識，政策越來越緊的一個過程。”4日，中國房地產(chǎn)研究會市場委員會副主任、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對記者分析說，可以將2016年“十一”國慶以來的樓市調(diào)控分為三個階段，分別是國慶期間城市密集收緊調(diào)控潮，主要從限購、限貸、土地供應(yīng)等方面對市場進行調(diào)節(jié)；國慶后到11月27日的時間段，各地發(fā)布細則落地執(zhí)行調(diào)控新政，并陸續(xù)有新的城市加入；第三輪則開始于11月28日，上海和天津同日發(fā)布房地產(chǎn)差別化信貸政策，主要對商業(yè)貸款首套房和二套房的首付比例進行調(diào)整，其特征就是對信貸政策的全面收緊。
陳晟認為，從此輪房地產(chǎn)調(diào)控邏輯來看，進入2017年的中國樓市調(diào)控，隨著中央經(jīng)濟工作會議的召開已經(jīng)進入到第四階段。以北京為例，此階段在落實調(diào)控政策之際，更要看調(diào)控目標能否實現(xiàn)，即“房價環(huán)比不增長”。
正是在這種背景之下，中國指數(shù)研究院研究報告判斷認為，2017年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價回調(diào)，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點。
2016年地王如何安然脫身
2016年的中國樓市，以一波房價快速上漲帶火了土地市場。
據(jù)某研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳9個城市“賣地”收入超過千億元，多個城市土地出讓收入創(chuàng)下歷史最高紀錄。
某機構(gòu)年終報告顯示，2016年30多個城市刷出340宗左右單價、總價地王，數(shù)量創(chuàng)歷史新高，上海、深圳也相繼刷新全國單價、總價地王紀錄。
“從此輪房地產(chǎn)開始，我們就已經(jīng)預(yù)示到‘地王’的風(fēng)險在加劇。”陳晟告訴記者，從2014年-2016年三年平均數(shù)據(jù)來看，“地王”項目的地價占房價比為70-80%。這意味著“面粉價高過面包價”，風(fēng)險是顯而易見的。
從此輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標來看，“地王”的銷售價格和去化周期也會受到影響。
陳晟稱，一般而言，“地王”項目的去化周期在2年，因此如果2016年的‘地王’去化周期達到5年的話，房企的資金鏈就有相當風(fēng)險。
廣發(fā)證券樂加棟等判斷，進入2017年，中國樓市成交將逐步由當前的量跌價穩(wěn)（增幅放緩）過渡至量價齊跌階段。而在限購再次擴容，同時房企資金監(jiān)管或進一步加強（在開發(fā)貸、公司債等融資收緊后，未來房企借道券商資管、基金子公司等資管產(chǎn)品進行融資或?qū)⑹艿郊s束），疊加后續(xù)銷售回籠周期拉長等一系列連鎖反應(yīng)之下，“我們再次提示需要關(guān)注房企的資金狀況。”
另外，持續(xù)加大的土地供應(yīng)也會對“地王”造成沖擊。
中國指數(shù)院常務(wù)副院長黃瑜告訴記者，2016年這輪調(diào)控中，增供成為各城市調(diào)控重點之一，多個城市明確2017年將繼續(xù)加大供地力度。同時，根據(jù)國土資源部要求，多個熱點城市已陸續(xù)發(fā)布了2017年-2019年三年住宅用地供應(yīng)計劃，此舉將提升土地供應(yīng)的靈活性，穩(wěn)定市場對未來住宅用地供應(yīng)的預(yù)期，有效防止恐慌性情緒產(chǎn)生。
不過，陳晟認為，在正視2017“地王”可能出現(xiàn)的風(fēng)險的同時，也無需過于憂慮樓市“大起大落”。
