在人民幣實(shí)現(xiàn)可自由兌換前,行政手段調(diào)控的效果會(huì)更好一些;但房?jī)r(jià)要真正降下去,犧牲土地出讓金收入是明確的。
11月28日,天津和上海同時(shí)出臺(tái)十月長(zhǎng)假之后的第二輪新調(diào)控政策,首付款將大幅提高,據(jù)媒體報(bào)道,央行對(duì)住房按揭貸款提出窗口指導(dǎo),要求控制貸款。
事實(shí)上,中國(guó)房?jī)r(jià)之高已嚴(yán)重觸及了三個(gè)頂部:第一個(gè)是市場(chǎng)頂,第二個(gè)是國(guó)際頂,第三個(gè)是政策頂。一般而言,市場(chǎng)頂要比政策頂高一些,比政策底更低一些;縱觀股市和樓市,大致如此。但是,如果觸及國(guó)際頂,就很難再高上去了。
在市場(chǎng)頂方面,依照國(guó)際慣例下的指標(biāo)衡量,中國(guó)房地產(chǎn)多年前已觸市場(chǎng)頂、并且連年創(chuàng)新高,很多人以為,這種趨勢(shì)會(huì)一直持續(xù)下去。就國(guó)際頂而言,北京、上海和深圳的高房?jī)r(jià)可以進(jìn)入世界前十強(qiáng),但對(duì)比城市居民收入,卻不及其他入榜城市的三分之一,如果綜合空氣質(zhì)量等生活品質(zhì),更是無(wú)法相提并論。
因此,綜合市場(chǎng)和國(guó)際的雙頂比較之后,行政下了狠手。對(duì)比一下不難發(fā)現(xiàn),本輪調(diào)控?zé)o論從性質(zhì)、作用還是影響跟以前絕非一樣。此次調(diào)控是降房?jī)r(jià),以前的調(diào)控是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲。
為什么這樣說(shuō)?
眾所周知的是,地方財(cái)政收入的很大部分來(lái)自于土地出讓金,依照最低估算,房?jī)r(jià)中60%以上被地方的土地出讓金和稅費(fèi)占據(jù)。所以,地方出臺(tái)的調(diào)控政策雖然看起來(lái)很努力,但卻造成了土地供應(yīng)的減少,致使地王頻出,最終還是拉高了房?jī)r(jià)。而種種地方政策,致使假離婚等社會(huì)問(wèn)題頻出,但符合條件的購(gòu)房者卻依舊可以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)房子。
而這一輪調(diào)控,據(jù)媒體透露,高層明確指出多個(gè)城市包括北京、上海、深圳和很多二線城市的房?jī)r(jià)只能下跌不能上漲。在這一背景下,才有了央行、上海和天津——相信還會(huì)有更多的城市跟進(jìn)的嚴(yán)厲調(diào)控政策。
不僅如此,銀監(jiān)會(huì)也對(duì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或其他手段籌集首付款做出了嚴(yán)厲的禁止規(guī)定。綜合各種情況看,目前的調(diào)控措施基本屬于股市中的熔斷機(jī)制,一線城市的交易量自十月以來(lái)基本有了大幅降低。并且,調(diào)控政策出臺(tái)后,購(gòu)房者需要籌集的首付款會(huì)更多,高杠桿購(gòu)房者也會(huì)相應(yīng)減少。
9月27日,筆者曾撰文《人民幣國(guó)際化 高房?jī)r(jià)拐點(diǎn)來(lái)了》,闡述了房地產(chǎn)背后的金融邏輯。事實(shí)上,自10月1日人民幣入籃子,人民幣的國(guó)家化起點(diǎn)將會(huì)到來(lái)。而自10月至今,人民幣對(duì)美元持續(xù)貶值,當(dāng)人民幣與國(guó)際貨幣達(dá)到均衡狀態(tài)后,人民幣或許會(huì)實(shí)現(xiàn)可自由兌換。
然而,實(shí)現(xiàn)人民幣可自由兌換的前提是,中國(guó)資本市場(chǎng)的泡沫要被擠掉。就我國(guó)來(lái)看,去年股市暴漲到5100多點(diǎn)后,已降到了安全區(qū),目前的點(diǎn)位跌也不會(huì)出現(xiàn)腰斬的情況了。而人民幣的修正性貶值也在持續(xù)。在擠掉股市和人民幣的泡沫后,觸及三個(gè)頂?shù)闹袊?guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)也可想而知。因此,目前的問(wèn)題并非房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌,而是會(huì)在人民幣國(guó)際化之前跌還是之后跌。
為什么房?jī)r(jià)會(huì)跌?因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)的維持需要有熱錢(qián)和游資加以維持。但隨著人民幣加入SDR實(shí)現(xiàn)可自由兌換,本幣貶值,從投資角度考慮,以人民幣計(jì)價(jià)的房子將被拋售,國(guó)外對(duì)本國(guó)的投資意愿也會(huì)降低,加之經(jīng)濟(jì)處于下行周期,資本外流大于流入,從而使高房?jī)r(jià)難以為繼。
縱觀國(guó)際經(jīng)驗(yàn),在本幣國(guó)際化的路上,房?jī)r(jià)上漲的背景是有外資涌入,經(jīng)濟(jì)走強(qiáng),致使本幣升值。除此之外,只會(huì)下跌。當(dāng)然,也有本幣貶值房?jī)r(jià)不跌的時(shí)候,但在經(jīng)濟(jì)下行、資金外流和本幣貶值、房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重的情況下,房?jī)r(jià)只會(huì)下跌。
這里需要警惕的是,假如房?jī)r(jià)在人民幣國(guó)際化之后暴跌,其危害將遠(yuǎn)大于國(guó)際化之前跌。“日本病”即是一例,日本在20世紀(jì)80年代初趕超美國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)形成了經(jīng)濟(jì)病癥。其爆發(fā)表現(xiàn)在本幣對(duì)美元持續(xù)上漲后暴跌;股市創(chuàng)歷史最高后暴跌;房地產(chǎn)泡沫破滅后暴跌。自此,日本陷入了二十年的經(jīng)濟(jì)低迷。
因此,在人民幣正式實(shí)現(xiàn)可自由兌換之前,匯率和資本項(xiàng)下尚可控,行政手段調(diào)控的效果會(huì)更好一些。只是,本輪房?jī)r(jià)要真正降下去,犧牲地方財(cái)政,特別是土地出讓金收入是明確的。不過(guò),相對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展和匯率改革目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),這些犧牲算不了什么。
