開發(fā)商大舉拿地蓋房、賣房賺快錢的發(fā)展模式或?qū)⒊蔀檫^去，在一二線城市地價高企的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商似乎看到了又一個發(fā)展方向——建設“特色小鎮(zhèn)”。
與傳統(tǒng)意義上的小鎮(zhèn)不同，特色小鎮(zhèn)并非行政區(qū)劃，而是具有明確產(chǎn)業(yè)定位、融合文化、旅游、社區(qū)功能的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺。伴隨著特色小鎮(zhèn)的熱潮以及逐步成熟的PPP（政府與社會資本合作）模式，正在給房企提供一種新的發(fā)展思路。但同時，業(yè)界也開始擔心以特色小鎮(zhèn)為名義的開發(fā)建設或形成新的房地產(chǎn)熱。
多家房企扎推試水特色小鎮(zhèn)
特色小鎮(zhèn)建設被認為是推進中國新型城鎮(zhèn)化建設的重要組成部分，同時也是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的鑰匙，既有利于促進大、中、小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，也是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)扶貧有效路徑以及實現(xiàn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的載體。
今年以來，無論從中央還是地方都出臺了相關(guān)文件推進特色小鎮(zhèn)的建設，特色小鎮(zhèn)成為了當前各方關(guān)注的高頻詞。
可以看到的是，建設特色小鎮(zhèn)正在成為內(nèi)地房企轉(zhuǎn)型的方向。短短半年不到的時間，已有多家房企發(fā)布了自己的小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。
據(jù)不完全統(tǒng)計，華夏幸福、碧桂園、華僑城、綠城等多家房企紛紛試水特色小鎮(zhèn)。
11月4日，華夏幸福與南京市溧水區(qū)政府達成了戰(zhàn)略合作，并且首次向外界宣布了該公司的特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。據(jù)了解，該項目為南京空港會展小鎮(zhèn)，占地兩平方公里，建筑面積50萬平方米，計劃打造成為亞洲空港的專業(yè)會展中心，按照設想每年將為區(qū)域貢獻15億元的會展收入。
華夏幸福執(zhí)行總裁葉珺指出，華夏幸福將充分發(fā)揮已有的PPP（政府與社會資本合作）模式經(jīng)驗，將其引入特色小鎮(zhèn)，探索特色小鎮(zhèn)PPP模式。
楊國強則把目光投向了“科技小鎮(zhèn)”。今年10月24日，碧桂園集團與東莞市黃江鎮(zhèn)政府簽下了“科技小鎮(zhèn)”的合作計劃，這也是碧桂園簽下的第四個科技小鎮(zhèn)項目，其中三個已在惠州落地。
按照碧桂園的戰(zhàn)略規(guī)劃，碧桂園將借由科技小鎮(zhèn)全面進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，獲得政府支持與大量土地資源。碧桂園方面認為，中國科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，高新企業(yè)快速集聚到一二線城市，如在深圳2000平方公里土地上，匯集了7000家高新技術(shù)企業(yè)、30000家科技企業(yè)，由此造成的房價高企、交通擁擠、空間狹小，使得企業(yè)運營成本不斷升高，產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展面臨問題。而在緊鄰深圳周邊打造科技小鎮(zhèn)，將有助于解決這些問題。
與華夏幸福、碧桂園不同，宋衛(wèi)平選擇的是農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。今年5月，宋衛(wèi)平就透露綠城要在未來5至10年在上海、杭州、北京周邊做出5~10個樣本小鎮(zhèn)。按他的設想，小鎮(zhèn)距離上海、杭州等城市三五十公里，一個小鎮(zhèn)需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農(nóng)業(yè)，一平方公里開發(fā)建設，形成3萬人的小鎮(zhèn)。
華僑城則用文旅概念加入造城行列。5月29日，華僑城集團分別與成都金牛區(qū)政府、大邑縣政府、雙流區(qū)政府以及成都文旅集團簽署合作協(xié)議，擬投資超千億元打造天回、安仁、黃龍溪三大名鎮(zhèn)。三個項目占地面積分別為10平方公里、15平方公里以及16.68平方公里。
11月3日，華僑城又與深圳光明新區(qū)管委會簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將打造占地約11平方公里的綠色生態(tài)旅游區(qū)“光明小鎮(zhèn)”，項目計劃投資超500億元。
可以發(fā)現(xiàn)的是，盡管華夏幸福、碧桂園、華僑城、綠城等房企打造的小鎮(zhèn)賣點各不相同，但大面積圈地的“小鎮(zhèn)”計劃如出一轍。
房企為何會青睞打造“小鎮(zhèn)戰(zhàn)略”？
報告指出，除了行業(yè)利潤下滑，尋找新的增長點之外，政策推動應是其中因素之一。“十三五”規(guī)劃綱要提出，要因地制宜發(fā)展特色鮮明、產(chǎn)城融合、充滿魅力的小城鎮(zhèn)。
另外一個重要因素就是，目前一線城市和核心二線城市拿地成本越來越高，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說凈利潤大幅下滑。隨著基礎設施的完善以及新興產(chǎn)業(yè)的興起，城市工商業(yè)集中于核心大城市的必要性在逐步降低。基礎設施完善為核心城市轉(zhuǎn)向周邊城市，或中心城區(qū)轉(zhuǎn)向郊區(qū)提供了可行性。
而這也引發(fā)了業(yè)界的擔憂。當下房企都如潮涌般奔赴特色小鎮(zhèn)的藍海，大規(guī)模大體量的打造各式各樣的小鎮(zhèn)，然而小鎮(zhèn)的建造模式、運營模式、盈利模式有些尚不清晰。在這種情況下，未來小鎮(zhèn)市場也許會面臨大量的庫存和洗牌。
國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司副司長陳亞軍指出，無論是特色小鎮(zhèn)還是特色小城鎮(zhèn)，無論是東部還是西部，如果我們?nèi)ジ愦蟛鸫蠼ā⒏惴康禺a(chǎn)開發(fā)，那么肯定會出現(xiàn)空鎮(zhèn)鬼鎮(zhèn)這種現(xiàn)象，因此千萬不能離開了產(chǎn)業(yè)去搞特色小城鎮(zhèn)建設。
避免打“特色小鎮(zhèn)”名義搞房地產(chǎn)開發(fā)
今年10月31日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于加快美麗特色小（城）鎮(zhèn)建設的指導意見》，里面提到了建設特色小鎮(zhèn)應建立在以產(chǎn)業(yè)為依托的基礎上，從實際出發(fā)，防止照搬照抄。同時，要求從各地實際出發(fā)，遵循客觀規(guī)律，挖掘特色優(yōu)勢，體現(xiàn)區(qū)域差異性，提倡形態(tài)多樣性，彰顯小（城）鎮(zhèn)獨特魅力，防止照搬照抄、“東施效顰”、一哄而上。
中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟學家李鐵在接受澎湃新聞采訪時指出，特色小鎮(zhèn)的建設首先要尊重市場的需求，其次要尊重經(jīng)濟規(guī)律，同時在初期建設的時候政府要給予支持。
在李鐵看來，特色小鎮(zhèn)的建設應該是低成本介入的，但現(xiàn)在往往會出現(xiàn)背離特色小鎮(zhèn)建設的情況出現(xiàn)。一些房企仍舊打著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的思路，以特色小鎮(zhèn)的名義來做房地產(chǎn)開發(fā)。
“目前，房地產(chǎn)市場相對火熱，特別是一些大城市的房價地價比較高，特色小鎮(zhèn)之所以受一些房企的追捧是因為解決了拿地貴的問題，特色小鎮(zhèn)的占地面積往往要十幾平方公里，以特色小鎮(zhèn)名義向政府拿地成本相對比較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設的初衷是相背離的，我們一直提出，要防止以特色小鎮(zhèn)建設的名義形成新的房地產(chǎn)熱。”李鐵指出。
陳亞軍也指出，特色小鎮(zhèn)的建設特別是要避免一哄而上，“我們其實是走過彎路也是吃過虧的，如果這個問題處理的好，能夠成為新的動能，新的動力，但如果處理不好，今后對水土資源的浪費對生態(tài)環(huán)境的破壞帶來的治理肯定是更加困難，因為它畢竟是量多面廣，分布在很廣的地方，在推進特色小城鎮(zhèn)和小鎮(zhèn)的過程中，一定要遵循創(chuàng)新的原則，也就是說要創(chuàng)新思路，創(chuàng)新方法，創(chuàng)新機制，不要去走老路，就要著眼于供給側(cè)的改革，著眼于培育供給側(cè)的小城鎮(zhèn)經(jīng)濟，從這種思路出發(fā)來謀劃小城鎮(zhèn)和小鎮(zhèn)的發(fā)展。”
在李鐵看來，只有將特色小鎮(zhèn)做起來發(fā)展到一定的規(guī)模，形成產(chǎn)業(yè)集聚、人才引進后，房地產(chǎn)開發(fā)商才可以建造住宅作為配套服務，否則又是走了傳統(tǒng)城市發(fā)展的老路。
