多個(gè)二線城市庫(kù)存不夠3個(gè)月 或刺激房?jī)r(jià)再飆漲

            / by 市場(chǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) [微博] 瀏覽次數(shù):


              由于近期二線城市房地產(chǎn)過(guò)熱,多個(gè)重點(diǎn)二線城市目前去庫(kù)存周期僅為3個(gè)月左右的水平(合肥2個(gè)月、南京2個(gè)月、蘇州3個(gè)月),意味著這些地區(qū)新房?jī)H夠賣(mài)2—3個(gè)月,庫(kù)存明顯不足。這種情況或?qū)⑹沟么祟惓鞘薪谕恋亟灰谆钴S度白熾化升級(jí),房?jī)r(jià)在高昂地價(jià)的作用下也將加速上漲。市場(chǎng)已從“偏熱”過(guò)渡到“過(guò)熱”,政策來(lái)不來(lái)?怎么來(lái)?已成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

              據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解,目前多個(gè)二線城市房?jī)r(jià)漲幅速度已經(jīng)甩超北上廣深,而地王的誕生速度及溢價(jià)率之高足以令人咋舌,27日杭州一地塊以123.18億元成交,不僅成為杭州歷史上首宗百億地王,也創(chuàng)造了2016年以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)的最高價(jià)。

              焦灼的現(xiàn)狀:

              二線城市房?jī)r(jià)漲幅甩超北上廣深

              杭州誕生百億地王 成為全國(guó)最高地價(jià)

              高溢價(jià)率已成長(zhǎng)三角城市地價(jià)標(biāo)配

              4月65個(gè)城市房?jī)r(jià)有所上漲,上漲城市比例達(dá)93%。這是時(shí)隔28個(gè)月再次出現(xiàn)“普漲”形勢(shì)。值得注意的是,部分二線城市漲幅驚人,已然經(jīng)過(guò)一線城市。數(shù)據(jù)顯示,4月房?jī)r(jià)漲幅前十位中的絕大多數(shù)為二線城市。新建住宅價(jià)格增幅前十位僅上海、北京兩個(gè)上榜。4月二線城市中,合肥漲勢(shì)迅猛,環(huán)比漲幅高達(dá)5.8%,廈門(mén)環(huán)比上漲5.3%,南京環(huán)比上漲4.4%,惠州環(huán)比上漲3.3%,杭州、福州分別上漲3%。對(duì)比一線城市,上海環(huán)漲3.6%,北京環(huán)漲3%,廣州環(huán)漲2.4,深圳環(huán)漲2.3%。據(jù)此看來(lái),二線城市房?jī)r(jià)漲幅已超一線城市。

              二線城市房?jī)r(jià)之所以漲幅如此之大,是因?yàn)楦邼q的地價(jià)推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲。據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解,截至5月15日,包括四大一線城市以及南京等熱點(diǎn)二線城市共計(jì)21城,2016年共有110幅土地陸續(xù)產(chǎn)生了地王,瘋狂的搶地使得土拍市場(chǎng),動(dòng)輒出現(xiàn)超過(guò)100%甚至400%的溢價(jià)率。到了本月月末,杭州更是平地起驚雷,27日一地塊以123.18億元成交,不僅成為杭州歷史上首宗百億地王,也創(chuàng)造了2016年以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)的最高價(jià)。

              在二線城市中,最令人矚目的當(dāng)屬長(zhǎng)三角城市,據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解,在“5月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)排名前十”榜單中,長(zhǎng)三角區(qū)域獨(dú)攬九個(gè)席位。其中,南京杭州先后刷新全國(guó)年內(nèi)總價(jià)地王。中指院數(shù)據(jù)顯示,“5月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)排名前十”榜單中,杭州、南京、蘇州分別以123.2億元、88億元、55.2億元的成交價(jià)位列前三甲?梢钥匆(jiàn),在排名居前的成交地塊中,較高的溢價(jià)率已成為“標(biāo)配”。在前十地塊中,除去位列第八的武漢,剩下的杭州、南京、蘇州、上海、寧波均為長(zhǎng)三角城市。其中,南京更是有4幅地塊入榜。

              重點(diǎn)二線城市庫(kù)存吃緊告急 新房?jī)H夠賣(mài)2—3個(gè)月

              據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),截至4月末,全國(guó)商品房待售面積72690萬(wàn)平方米,比3月末減少826萬(wàn)平方米。就具體城市而言,蘇州、南京、合肥等部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)可售房源嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。而多數(shù)的三四線城市仍是去庫(kù)存的重點(diǎn)、難點(diǎn)區(qū)域。具體城市來(lái)看,35個(gè)城市中,去庫(kù)存周期環(huán)比上升的城市有8個(gè),包括深圳、濟(jì)寧、上海等城市;去庫(kù)存周期環(huán)比下跌最明顯的是天津、北海和青島,相比3月份分別減少了2.6個(gè)月、2.2個(gè)月和1.8個(gè)月。

              據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,有21個(gè)城市的庫(kù)存量出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì),其中合肥、蘇州和南京的同比跌幅較大,跌幅分別高達(dá)60.7%、54.6%和47.9%。而這3個(gè)城市目前去庫(kù)存周期僅僅為3個(gè)月左右的水平(合肥2個(gè)月、南京2個(gè)月、蘇州3個(gè)月),意味著這些地區(qū)新房?jī)H夠賣(mài)2—3個(gè)月,庫(kù)存明顯不足。在庫(kù)存吃緊的情況下,勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房企瘋狂搶地,搶地則會(huì)令地價(jià)溢價(jià)率愈來(lái)愈高,地王誕生頻率加快,而地價(jià)的瘋狂上漲的后面,則會(huì)羊毛出在羊身上,房?jī)r(jià)同步飆高,在庫(kù)存異常吃緊的情況下,二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),未來(lái)究竟能有多瘋狂呢?

              市場(chǎng)已從“偏熱”已到“過(guò)熱” 政策來(lái)不來(lái)?怎么來(lái)?根據(jù)易居研究院持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示,樓市已經(jīng)由此前的“偏熱”逐漸接近“過(guò)熱”。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋說(shuō),根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房?jī)r(jià)整體環(huán)比漲幅如果超過(guò)1%,則處于“過(guò)熱”區(qū)間。從五燈圖分布來(lái)看,1~2月份全國(guó)房?jī)r(jià)處于“合理”區(qū)間,而到了3月份位于“偏熱”區(qū)間,到了4月份則步入“過(guò)熱”區(qū)間。隨著部分二線城市房?jī)r(jià)快速上漲,70城房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏在加快,控制房?jī)r(jià)的壓力明顯增加。

              在此背景下,近期屢屢傳出將出現(xiàn)政策收緊的情況,然而政策何時(shí)來(lái),如何來(lái)我們暫不得知。政策是謹(jǐn)慎的,因?yàn)橄拶?gòu)、限貸等措施,對(duì)市場(chǎng)需求影響極大,能夠在短時(shí)間內(nèi)使得需求急劇萎縮,從而大幅影響房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)。目前我們也看到,部分城市已經(jīng)做了一些微調(diào),例如南京、蘇州出臺(tái)地價(jià)、房?jī)r(jià)“雙控”政策等。

              但如果市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)供地減少、房企拿地意愿增加、土拍白熾化、溢價(jià)率攀高、房?jī)r(jià)同步飆漲,去化率再增加,這種情況導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇,那政策一定會(huì)出臺(tái),讓市場(chǎng)回歸理性,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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