據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》,上海即將迎來史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控,內(nèi)容包括:1、將要收窄“3·30新政”的執(zhí)行力度;2、多部門建議加強資金杠桿監(jiān)管,涉及P2P、首付貸、中介等;3、上海銀監(jiān)局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策;4、限購資格應(yīng)該提前認(rèn)證,看是否具備購房資格再買。二套房實行差別化的政策,未來建議收緊。
但央行副行長潘功勝在3月9日的政協(xié)小組會討論時則提出,房價過度波動的問題最基本的影響因素仍是住房供求關(guān)系,目前主要的問題是供給不足。幾乎同時,國土資源部部長姜大明也指出,目前最關(guān)鍵的是增加一線城市的土地供應(yīng)面積,充分發(fā)揮政府土地收儲,及時增加土地供應(yīng)面積。
在這一背景下,有開發(fā)商主動為上海市政府分擔(dān)重責(zé)。3月9日晚間,新湖中寶(600208,SH)發(fā)布公告,通過股權(quán)收購的方式以11.9億元收購上海市黃浦區(qū)508號街坊地塊。該地塊位于上海市黃浦區(qū)中華路以東、方浜中路以南、松雪街以西、復(fù)興路以北,總面積9.40萬平方米,其中舊城改造面積9.09萬平方米,地上建筑面積不超過23萬平方米。聯(lián)系到2015年12月新湖中寶的另一則公告:通過股權(quán)收購的方式以2.4億元收購上海虹口青云路167弄地塊。該地塊位于上海虹口區(qū)青云路以北、恒業(yè)路以南、俞涇浦以西,項目規(guī)劃占地面積2.15萬平方米,總規(guī)劃建筑面積不超過6.14萬平方米。
上述兩個舊改項目如能夠順利推進(jìn),新湖中寶就能為上海的新房市場增加近30萬平方米的新增供應(yīng)。此舉對整個上海市場來說雖是杯水車薪,卻能在全行業(yè)產(chǎn)生示范效應(yīng):通過參與上海的城市更新,釋放更多供給,以抑制房價的大漲。
舊改之難 難在資金
1992年上海開始提出“到本世紀(jì)末完成市區(qū)365萬平方米危棚簡屋改造”,拉開了大規(guī)模舊改的序幕。彼時,上海市民居住矛盾突出,數(shù)十萬家庭人均居住面積低于4萬平方米,其中3萬多戶家庭人均居住面積不足2.5萬平方米。
對開發(fā)企業(yè)來說,隨著核心區(qū)域土地出讓日益緊張,介入舊改土地成了他們打入城市腹地的必經(jīng)之路。
舊改土地為了解決舊改資金問題,過去舊區(qū)改造經(jīng)常采用“毛地出讓”方式:政府按土地現(xiàn)狀出讓,開發(fā)商承擔(dān)拆遷補償安置費用。“毛地出讓”加快了舊改進(jìn)程,也導(dǎo)致了一些遺留問題。前些年舊改中遺留的一些“毛地出讓”地塊,由于資金、收益、市場預(yù)期等諸多原因,開發(fā)商沒能完成動遷。
近年來,國家多方鼓勵開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)介入地方舊區(qū)改造。隨著棚改資產(chǎn)證券化等開發(fā)性金融產(chǎn)品開閘,政府和企業(yè)又獲得了新的融資渠道,舊改項目從拿地到上市的日程被大大縮短。業(yè)內(nèi)人士表示,以新湖中寶為代表的參與上海舊改的主要開發(fā)企業(yè),將在這波利好行情中獲益,迎來銷售和盈利的快速增長。
在過去,舊改土地由于大多位于市中心核心地段,并且以宅地為主,因而受到了開發(fā)商的追捧。2004年8月,土地出讓制度改革,“毛地出讓”的方式宣告退出歷史舞臺。在此之后,曾經(jīng)毛地出讓的種種弊端也開始顯露。最大的問題就是動遷速度極為緩慢。
目前上海市中心內(nèi)仍有許多十幾年前“毛地出讓”的棚戶區(qū)基地尚未改造完成。業(yè)內(nèi)就曾傳出靜安區(qū)某地塊的整個動遷時間甚至一度長達(dá)15年。在這十五年中,開發(fā)商不單要持續(xù)投入資金用于安置居民,還無法通過銀行辦理土地使用權(quán)的抵押,大量的資金因此沉淀在其中。
在這一漫長過程中,極為考驗開發(fā)商的運作能力和資金狀況。受限于資金狀況,不少舊改地塊曾幾易其主。即便是原本資金實力雄厚的企業(yè),歷久經(jīng)年,也被拖得“元氣大傷”。
香港的瑞安地產(chǎn)在過去的10多年里已在虹鎮(zhèn)老街等多個舊改項目上投入超過100億元。盡管瑞安集團(tuán)主席羅康瑞一再表示,會堅持上海的舊改項目。但毋庸置疑的是大量的資金沉淀和時間消耗,也讓瑞安近幾年在上海的業(yè)績表現(xiàn)不佳。
而來自浙江的A股企業(yè)新湖中寶僅在閘北區(qū)青-12地塊二期中資金投入就達(dá)到40億元,隨著項目動遷的不斷推進(jìn),企業(yè)還將面臨更大的資金缺口,不得不多方騰挪,為項目持續(xù)“輸血”。
伴隨著地價、房價、物價上漲帶來的剛性增長,近年來上海舊改安置成本還在水漲船高。早年前,盡管居民要求動遷的愿望仍然強烈,但始終被資金、政策等瓶頸問題阻擋,舊改進(jìn)程可謂一波三折。
融資難成了橫亙在舊改土地之上的歷史遺留問題。
開發(fā)性金融助力舊改
2015年初,國務(wù)院確定了2015年2017年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的基本工作規(guī)劃。2015年-2017年間,全國將完成總計1800萬套的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作。為了解決棚戶區(qū)改造中遇到的種種資金問題,國家層面也在試圖通過金融創(chuàng)新的方式加快解決這一難題。
2015年5月,國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會議決定,新增5000億元信貸資產(chǎn)證券化試點規(guī)模,繼續(xù)完善制度、簡化程序,鼓勵一次注冊、自主分期發(fā)行。同時,國務(wù)院常務(wù)會議還提出了規(guī)范資產(chǎn)證券化產(chǎn)品信息公開的要求。
2015年8月,在相關(guān)中央部委的積極協(xié)調(diào)下,以棚戶區(qū)改造為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)向市場發(fā)行。首期獲批發(fā)行的棚改證券化產(chǎn)品為國家開發(fā)銀行發(fā)放的棚戶區(qū)改造貸款,資產(chǎn)證券化總額約30.4億元人民幣。對于國家的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造目標(biāo)來說,這才是棚改資產(chǎn)證券化的一個開始。有接近國家住建部的人士透露,未來會有更多的以棚改為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品向市場發(fā)售,房地產(chǎn)市場將迎來流動性定向?qū)捤伞?/span>
據(jù)專業(yè)人士介紹,國開行推出的棚改證券化產(chǎn)品采用注冊制發(fā)行的,上市之后獲得了1.59倍的超額認(rèn)購。并且該產(chǎn)品是對公市場領(lǐng)域第一單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,也是第一單棚改貸款為全部基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
承銷機(jī)構(gòu)的工作人員表示:“獲得超額認(rèn)購,說明市場對于通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品籌集棚改及其貨幣化補償安置的資金的模式,認(rèn)可程度較高。”
據(jù)了解,除了國開行以外,根據(jù)中央統(tǒng)一安排,農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)也將陸續(xù)進(jìn)入棚戶區(qū)改造領(lǐng)域,提供信貸、投資等方面的支持。此外,按照國務(wù)院的工作安排,國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行還將進(jìn)入舊改貨幣化安置領(lǐng)域。
住建部內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示,截至2015年7月底,棚戶區(qū)改造開工389萬套,占年度目標(biāo)任務(wù)580萬套的67%。資產(chǎn)證券化的閘門打開之后,對其意義無疑十分重大。
項目入市助推企業(yè)業(yè)績快速上升
融資渠道的打開對于開發(fā)商和政府獲取更充裕的資金,加快舊改土地建設(shè),是一個巨大利好。再加之政府安置補償政策力度加大,原本困擾開發(fā)商拆遷難、動遷慢的問題正在被化解。
例如,普陀區(qū)規(guī)定,在限定時間內(nèi)如有95%的居民同意簽約,已經(jīng)簽約的居民能得到20萬元每戶的額外獎勵。在這一政策的鼓勵之下,目前已經(jīng)簽約的部分居民還在不斷動員身邊未簽約的鄰居早點簽約,早點同意搬遷。
位于普陀區(qū)的新湖中寶旗下的新湖明珠城四期南塊(東片)地塊舊改房屋征收工作在普陀區(qū)政府的主持下,取得了飛速推進(jìn):只用了短短20天,舊改征詢獲得了片區(qū)內(nèi)85%以上居民的同意。隨后,閘北區(qū)的上海大體量的舊改項目安康苑的動遷進(jìn)程又刷新了這一速度——第二輪征詢簽約率達(dá)到90%的目標(biāo)僅用了10天時間。
資深地產(chǎn)專家薛建雄(微博)表示,舊改速度的加快將促進(jìn)一批優(yōu)質(zhì)的核心區(qū)項目加速上市,而擁有這些項目的企業(yè)也有望迎來業(yè)績的快速上升期。
以新湖中寶為例,新湖房產(chǎn)此前在上海閘北區(qū)和普陀區(qū)布局有兩大舊改項目——閘北區(qū)青-12(二期)以及普陀區(qū)東新村四期南塊東片項目。其中,普陀區(qū)東新村四期南塊東片項目舊改面積約2.66萬平方米,需征收居民978證、1470戶,曾占普陀區(qū)整個舊改造征收計劃的四成多。光大證券的研報曾指出,兩個舊改項目進(jìn)展緩慢曾抑制了公司銷售規(guī)模的擴(kuò)大,若能加快對兩個項目的開發(fā),公司的銷售規(guī)模有望大幅提升,年復(fù)合增速達(dá)到67%,盈利能力也會因此大幅提升。
在政府和企業(yè)的共同努力下,2014年-2015年,上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍(lán)國際先后問世。目前兩個項目的銷售均價均達(dá)到6萬元/平方米以上。上海內(nèi)環(huán)內(nèi)自2002年以后就極少有純居住用地供應(yīng),區(qū)域內(nèi)的住宅供給極為稀缺。上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍(lán)國際以絕佳的地段屬性在市場中的競爭力大大增強,并且展現(xiàn)出了核心地段住宅抗風(fēng)險的投資價值。
在舊改土地上十多年的精耕細(xì)作確實為新湖中寶帶來了業(yè)績上的靚麗一筆。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計,2015年1-11月,新湖中寶實現(xiàn)地產(chǎn)銷售面積88萬平方米,銷售金額100億元,同比均實現(xiàn)較大幅度的增長,銷售面積和銷售金額的增速雙雙接近50%,實現(xiàn)了快速發(fā)展。
2005年是一線城市房地產(chǎn)市場全面爆發(fā)的一年,新湖中寶通過此前舊改土地前瞻性的布局,借助上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍(lán)國際兩個項目的熱銷,把握住了此輪上海樓市的市場機(jī)會。在接盤上述兩大項目以后,新湖成功完成了地產(chǎn)業(yè)務(wù)向一、二線城市的轉(zhuǎn)移。目前,新湖上海四大項目可售建筑面積達(dá)100萬平方米,據(jù)測算,未來銷售收入近1000億元,將占據(jù)新湖地產(chǎn)未來銷售收入的半壁江山。
同時,從公司的戰(zhàn)略層面來看,新湖中寶從2013年開始不斷強化互聯(lián)網(wǎng)金融方面的投資力度,已經(jīng)明確了“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金控”為雙主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。新湖地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和資金回籠加速,也為互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)健開展提供了有效的現(xiàn)金流。廣發(fā)證券的研報分析認(rèn)為,目前公司土地儲備超過1000萬平方米,且成本較低,未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠為互金業(yè)務(wù)提供持續(xù)的資金流支持。(文/張小馬)
