趴著等待能“解套”嗎?
三四線城市樓市陷入泥潭,而一線城市卻火熱得不得了,樓市已經(jīng)不正常了。
市場總是難以捉摸,樓市尤其如此。2013年,孫宏斌以每平米7.3萬元拿下農(nóng)展館地塊,創(chuàng)造北京史上最貴地王時(shí),當(dāng)時(shí)很多人都認(rèn)為這塊地會(huì)“砸在手里”。但今年10月以來正在上演的京城“地王潮”完全顛覆了認(rèn)識(shí),葛洲壩 10月20日拿下北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地塊,其7.5萬元的樓面價(jià)輕松刷新了紀(jì)錄,讓趴了僅兩年的孫宏斌成功“解套”。
近期,孫宏斌的項(xiàng)目以“北京一號(hào)院”的奢華姿態(tài)面世,并以19.5萬元的均價(jià)創(chuàng)造了單價(jià)新紀(jì)錄,開盤日即銷6套,凈收6億以上。這是今年一線城市“豪宅元年”的一個(gè)縮影,今年前三季度,一線城市均價(jià)超過6萬元的豪宅累計(jì)成交同比增長326%。看來,2012～2013年乍舌的一波“地王潮”中,若像孫宏斌一樣膽大的開發(fā)商,現(xiàn)在都賺得盆滿缽滿了。
“任性”的購買力擊潰了所有的謹(jǐn)慎者,一線城市的需求,你如何高估都不為過啊!亞豪機(jī)構(gòu)指出,未來北京單價(jià)6萬元以上的豪宅區(qū)域?qū)U(kuò)展至六環(huán)內(nèi),意味著北京已“全城豪宅化”了;上海深圳也不甘落后,前10個(gè)月上海一手豪宅成交翻了2.9倍,甚至出現(xiàn)豪宅“日光”的神話;深圳近兩年出讓的住宅用地,不是地王就是“準(zhǔn)地王”,與高成本的“舊改”項(xiàng)目一起,讓深圳房價(jià)也毫無懸念地跨入了6萬元隊(duì)列。
開發(fā)商眼里,一線城市儼然已成“安全島”。流動(dòng)性寬松、樓市火爆、融資打開(發(fā)債利率降至3%～4%),開發(fā)商可謂“彈藥”充足。更甚者,一線城市供地完成率多年來沒有超過50%,保障房“硬指標(biāo)”又?jǐn)D壓商品房用地,供求“剪刀差”擴(kuò)大,而開發(fā)商手里的儲(chǔ)備早已用盡,地市和房市長期看好就不奇怪了。綜合目前樓市形勢、金融經(jīng)濟(jì)形勢,“搶食”一線城市土地,無論是防御性投資、增厚短期資產(chǎn),還是美化資產(chǎn)負(fù)債表,或是杠桿融資,都是不錯(cuò)的選擇。
2015年底掀起的“地王潮”,洶涌之勢遠(yuǎn)甚過往。業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年以來,北京有39宗地塊樓面價(jià)超過3萬元,未來每平方米15萬元左右的項(xiàng)目將有11個(gè)、10萬以上的將有21宗,疊加老項(xiàng)目,未來北京“10萬+”項(xiàng)目將有50個(gè)。更為夸張的是,“搶地”之勢已經(jīng)蔓延到了其他重點(diǎn)城市,10月下旬以來,北京、南京、杭州、溫州、佛山等5個(gè)城市在不到10天的時(shí)間,居然誕生了6個(gè)地王。
搶地的結(jié)果,就是不斷締造更上一層樓的“三高”地王(高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià))。但即便抱團(tuán)“取暖”、挖空心思樹立產(chǎn)品的獨(dú)特性、宣傳珍品價(jià)值,需求也會(huì)高處不勝寒啊!當(dāng)輪番舉牌時(shí)的“激情”降溫后,大家才發(fā)現(xiàn),這可能是一場“危險(xiǎn)的游戲”,“10萬+”的房子要賣給誰呢?都能像孫宏斌一樣趴著等待“解套”嗎?
京滬深等大城市,每一宗地都要配建保障房,倒逼商品房價(jià)格不斷創(chuàng)新高,城市“中堅(jiān)力量”(戶籍人口、公務(wù)人員和高端人才)的住房問題不再發(fā)愁了,最后讓投資者和外地有錢人去“血拼”吧。需求看似很旺盛,但那是6萬元以上豪宅還很稀缺、少數(shù)高凈值人群還能消化。當(dāng)“逢拍地、必地王”,全城豪宅化、普宅豪宅化時(shí),哪有那么多“接盤俠”。亞豪機(jī)構(gòu)計(jì)算,未來北京市場頂豪(10萬+)供應(yīng)規(guī)模在4000～5000套,供求比大概是20:1。
于是,有開發(fā)商玩不下去了。據(jù)悉,碧桂園要爽約豐臺(tái)地塊,龍湖也鬧起了“退地”。暫不論真假,但趴著也可能“解套”不了。對(duì)央企來說,“經(jīng)濟(jì)賬”是一方面,資金無虞的情況下,拿高價(jià)地間接地貫徹了“穩(wěn)增長”、實(shí)現(xiàn)了保值增值的使命,但民企要算“經(jīng)濟(jì)賬”。因此,碧桂園和龍湖退地非空穴來風(fēng)。刺激政策不斷,但三四線城市樓市卻陷入泥潭,始終不能自拔,而一線城市卻火熱得不得了,樓市已經(jīng)不正常了。
