盡管去年9·30以來(lái),持續(xù)放松了信貸,流動(dòng)性趨于寬松,但在股市暴跌和商品房高庫(kù)存的雙重夾擊下,房地產(chǎn)市場(chǎng)并不好過。

　　上半年,樓市唯一的關(guān)注熱點(diǎn)似乎就是深圳樓市,除此之外,北京通州成為副中心、上海拍出天價(jià)地,也引發(fā)了一些關(guān)注,但整體表現(xiàn)平淡。

　　進(jìn)入7月,股市過山車式的跌宕讓人心一直懸在崖邊,反倒是樓市量升價(jià)穩(wěn)的回暖,讓人可以尋覓到一絲安慰。

　　但也僅僅是安慰。房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能回到過去那種狂飆式的增長(zhǎng)了,純?cè)隽繒r(shí)代已逝,樓市已進(jìn)入增量、存量并重甚至重點(diǎn)盤活存量的時(shí)代了。這是博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第15屆年會(huì)上,嘉賓們近乎一致的觀點(diǎn)。

　　進(jìn)入“平庸式”增長(zhǎng)

　　6月下旬股市調(diào)整后,樓市也在感冒。CRIC監(jiān)測(cè)的68個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示,7月上半月,商品住宅成交建筑面積1183.77萬(wàn)平方米,環(huán)比6月下半月下跌15%,各能級(jí)城市成交面積環(huán)比全線下跌,樓市出現(xiàn)降溫跡象。

　　2015年,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一個(gè)普遍的感受是,行業(yè)受關(guān)注度大幅降低了,人們的注意力都跑到了股市·互聯(lián)網(wǎng)。“除非你把樓市和股市聯(lián)系起來(lái)說,否則都沒人感興趣。”北京一位開發(fā)商人士開玩笑說。

　　話雖夸張,但在很多城市是事實(shí)。70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅區(qū)間分布圖顯示,2015年1-2月份房?jī)r(jià)停留在“過冷”區(qū)間,3-5月份進(jìn)入“偏冷”區(qū)間,6月份走出“偏冷”區(qū)間,開始步入“合理”區(qū)間,預(yù)計(jì)三季度房?jī)r(jià)將停留在“合理”區(qū)間。

　　合理、平穩(wěn),這或許是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的常態(tài)。房地產(chǎn)的發(fā)展要放到宏觀經(jīng)濟(jì)的背景中去理解。專家指出,前幾年,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下行,但其中的房地產(chǎn)投資占比卻穩(wěn)步增長(zhǎng),這種背離關(guān)系是不正常的,現(xiàn)在的下滑則是回歸常態(tài)。

　　2008年4萬(wàn)億貨幣刺激政策帶來(lái)的溢出效應(yīng),已在2013年基本消化,在當(dāng)年房地產(chǎn)銷售達(dá)到13億平方米的峰值后,2014年市場(chǎng)進(jìn)入自發(fā)式調(diào)整。

　　2014年,房地產(chǎn)投資增速由過去的最高40%、平均20%的增幅,迅速降至10%以內(nèi),2015年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)創(chuàng)下6年新低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,1-6月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元,同比名義增長(zhǎng)僅為4.6%,比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　在7月19日的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示,經(jīng)濟(jì)下行壓力依舊較大。房地產(chǎn)投資增速也表現(xiàn)出了與宏觀經(jīng)濟(jì)同步下降的態(tài)勢(shì)。不過,主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)筑底企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　聶梅生表示,未來(lái)房地產(chǎn)投資在GDP中的比重還將下降,房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入一種弱平衡狀態(tài)。但另一方面,全社會(huì)的家庭收入結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化,家庭收入增長(zhǎng)超過房?jī)r(jià)漲幅的情況已經(jīng)出現(xiàn),2014年開始我國(guó)居民人均收入增速逐漸超過GDP增速,伴隨消費(fèi)占比上升,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,服務(wù)對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性會(huì)大大增加。聶梅生預(yù)計(jì),2015年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅將很難超過GDP增速,也將低于人均收入增幅。

　　 北京師范大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)研究中心主任鐘偉認(rèn)為,對(duì)于房地產(chǎn)不能太樂觀,但也不必過于悲觀。2010年以來(lái)到現(xiàn)在,將近7年長(zhǎng)周期的經(jīng)濟(jì)下行即將結(jié)束,房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)觸底開始回升,并且將在2015年-2020年有一個(gè)平靜的增長(zhǎng)期,而其走勢(shì)也將與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)幾近一樣。

　　鐘偉稱,房地產(chǎn)行業(yè)依舊會(huì)增長(zhǎng),只是其增長(zhǎng)模式將由原來(lái)的“領(lǐng)先增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;平庸增長(zhǎng)”。

　　專家表示,房地產(chǎn)在市場(chǎng)供需上將逐步回歸理性。從房地產(chǎn)參與者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的期待來(lái)看,高暴利的幻想會(huì)減少,取而代之的是一個(gè)謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。房企可能不會(huì)過于激進(jìn)拿地,而是量力而行,尤其對(duì)于一些找到新產(chǎn)業(yè)突破口的房企來(lái)說,可能會(huì)逐漸朝輕資產(chǎn)的模式轉(zhuǎn)變。