對于一路漸暖的房地產市場并非所有人全看好后市。進入7月以來包括新鴻基、新世界地產、瑞安以及華人置業等港資房企紛紛出售旗下物業,半個月內拋售資產超百億元。
港企高位套現
日前,港股上市內地房企合景泰富發布公告稱,公司與新鴻基訂立股權收購協議,收購后者持有的廣東佛山最大舊改項目30%股份,涉及金額約18.6億港元。由此,新鴻基成為繼長實、瑞安、華人置業后,又一家逢高套現內地項目的港企。
相關資料顯示,新鴻基此次售出股權項目于2009年12月取得。當時,新鴻基以34.6億元奪得佛山瀾石三宗地塊,折合樓面地價2688元/平方米。此后的 2010年2月,新鴻基又以47.05億元拿下了佛山瀾石舊改項目最后四塊土地。至此,新鴻基共計擲金81.65億元拿下兩大商住項目地塊。
拿下佛山地塊后,新鴻基引入合景泰富,向其出售了佛山舊改項目20%股份。經過四年多的動遷和開發,2014年4月,該項目推出住宅瀧景花園一期,同年12月又推出商業部分。開發周期之長明顯超過行業平均水平。
業內人士表示,與內地房企采用快速周轉的開發模式不同,港企樂于利用資本運作,在土地溢價后,最后出售套現盈利。以新鴻基為例,根據公司戰略,它在內地的投資速度將放緩,投資額度也將逐漸減少。此番股份出讓后,它在內地的投資規模進一步縮減。
擔憂樓市下行
拋盤套現是眾多港企的經營策略之一。與新鴻基動作相比,瑞安地產的拋盤計劃則更加“兇猛”。
香港瑞安房地產近期發布公告稱,公司現正洽談出售直接或間接持有的商業物業,包括位于上海的物業,并透露正與潛在買家商討可能的出售事宜。此前7月9日,市場傳出瑞安位于上海新天地的核心資產——“企業天地一期”,被領匯收購;不久,又傳出新消息,萬科與太盟投資集團及鐵獅門合作,期望以約35.7億元從瑞安房地產手中收購“企業天地三期”,并籌集5.09億美元的貸款。如能順利成交,瑞安將從這兩項核心物業的出售中套現約100億元。
另一家已經成功出手內地物業的公司是人們更為熟悉的新世界中國。該公司7月初成功出售旗下New World Hotel Management(BVI)Limited全部股權及貸款,現金代價為19.63億港元。
公告顯示,出售完成時,新世界中國預期可錄得約8.44億港元的收益。此外,新世界中國還將通過此次出售事項剝離虧損的不良資產,從而改善財務結構。
7 月中旬,華人置業集團也發布公告,將以65億港元向恒大地產全資附屬公司出售它位于四川成都的三個物業及一筆私募基金投資。該公司表示,成都近年來多個大型商業物業相繼落成入市,供應已明顯過剩,出租物業收入及酒店經營收入明顯下調,導致持有商業物業的回報較預期低,預計商用物業資產價值可能會下跌。
內地房企乘機擴張
種種跡象表明,繼早前李嘉誠大量出售內地資產后,多家港資房企正在追隨其腳步。
一家投行分析師分析,內地房地產大環境已經與幾年前發生明顯變化。黃金十年過去后,對于追求高收益的港企而言“白銀十年”的價值仍難以估量,尤其是具備全球投資渠道的港企,不乏其他區域和行業的投資機會。
對于已經在“黃金十年”通過土地溢價賺得盆滿缽滿的港企,紛紛套現轉投海外,或者其他高新行業,在回報率上顯然更為劃算。此外,變現一些非核心業務的投資,也能讓其集中資源發展中國現有核心業務。
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示,近期港企拋售物業更多是企業個體行為,屬于企業合理物業資產配置范疇,符合企業正常投資策略的調整。而且,資金回流過程也不排除繼續并購中國樓市上項目和產品。同時,嚴躍進表示,客觀地分析,當前這些拋售案例對于中國樓市影響微乎其微,未來內地房地產市場的投資前景依然可期。
值得注意的是,本輪港企拋盤的同時,都有萬科、恒大、合景泰富等內地房企的身影。恒大總裁夏海鈞不久前表示,政策放松帶來更多行業并購機會,當前恒大融資所得主要將用于適時并購。
業內人士表示,與港企不同,內地房企海外投資渠道沒有太多優勢。同時,內地房企更熟悉國內樓市游戲規則,在開發運營方面也更有優勢。
另外,對于內地企業而言,接盤港企也是尋求新的機遇。同時,融資環境、貨幣政策正逐步放松,內地龍頭房企擴張的步伐也在加快。
