原標(biāo)題：倫敦樓市陷入競購大戰(zhàn)

　　當(dāng)越來越多的外國投資者在英國置業(yè)時(shí)，不少倫敦本地人卻過起了以船為家的“離岸生活”。近日，據(jù)英國媒體報(bào)道，2014年，大倫敦地區(qū)沒有固定停泊點(diǎn)的“持續(xù)巡航”船只數(shù)量激增34%。英格蘭和威爾士地區(qū)的“持續(xù)巡航”船只已有4904艘。

　　居高不下的房價(jià)顯然是催生倫敦“水居族”的外因之一。據(jù)媒體報(bào)道，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及更簡單的抵押貸款流程促使買家涌入房地產(chǎn)市場，而這種需求也間接導(dǎo)致了溫室效應(yīng)。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Sequence的數(shù)據(jù)顯示，過去一年倫敦地區(qū)的看房數(shù)量就上漲了7%，出價(jià)額度上漲了17%，銷售數(shù)量也上漲了10%。

　　在中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉看來，英國房價(jià)上升迅速主要是由于市場供需不平衡。

　　“英國對建筑規(guī)劃進(jìn)行了嚴(yán)格限制，開發(fā)商和建筑工人的短缺也在一定程度上推動英國房價(jià)上漲；近兩年來，英國房價(jià)上升迅速吸引了越來越多的海外資本流向英國樓市，房價(jià)進(jìn)一步被推升。”韓長吉認(rèn)為。

　　房價(jià)瘋漲

　　英國6月房價(jià)增幅為近一年來最高，使得購房“愈發(fā)難以負(fù)擔(dān)”。導(dǎo)致房價(jià)快速增長的主要原因還是需求旺盛，而供給相對不足

　　“倫敦房價(jià)漲瘋了。”倫敦市民Adam Purefoy近日對《國際金融報(bào)》記者抱怨。他的鄰居最近要處理一套房產(chǎn)，短短3天，中介帶了5個(gè)買家過來。據(jù)他所知，前后兩天，房價(jià)已經(jīng)相比原先的價(jià)格增長了2萬美元。

　　競購大戰(zhàn)推動房價(jià)的上漲，不斷地將首次購房者擠出市場，與去年同期相比，今年5月登記注冊的初次購房者減少了30%。

　　據(jù)保險(xiǎn)公司Aviva統(tǒng)計(jì)，在過去一年中，買家作出購買決定的平均時(shí)間只有短短的半小時(shí)。

　　“在過去一年的購房過程中，買家購買房產(chǎn)平均到每1000英鎊的決策時(shí)間甚至不到10秒鐘。”Aviva的市場部總監(jiān)Heather Smith指出。

　　英國一項(xiàng)通過對4000名購房者的調(diào)查反饋顯示，他們感覺自己是被迫在很短的時(shí)間里作出快速決定的。其中25%的購房者只去過一次他們競標(biāo)購買的房產(chǎn)，更有3%的人甚至從來沒看過房子就需要作出決定。

　　記者從英國當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介了解到，不只是倫敦，“購房熱”已經(jīng)席卷了整個(gè)英國。就全英國而言，買家激增21%。“買家增量幾乎是新建住宅數(shù)量的10倍。”地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Sequence首席執(zhí)行官David Plumtree稱。

　　英國皇家測量師學(xué)會（RICS）近日公布的一份調(diào)查顯示，6月房價(jià)差值從5月的34跳升至40，為2014年7月以來最高，升幅也超過了分析師預(yù)期。

　　RICS還指出，抵押貸款成本的下降，以及倫敦和英格蘭中部就業(yè)市場的強(qiáng)勁，推動了買房需求，而打算賣房的人數(shù)基本不變。

　　RICS首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Simon Rubinsohn表示，英國大部分地區(qū)房價(jià)持續(xù)上升并不令人意外，房地產(chǎn)價(jià)格將更加難以負(fù)擔(dān)。中期內(nèi)，房價(jià)和房租漲速可能遠(yuǎn)快于薪資升速。

　　“供不應(yīng)求導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場中買家競爭越來越激烈。”倫敦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Andy在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出。

　　對此，韓長吉指出，當(dāng)前倫敦買房陷入競購大戰(zhàn)最主要的原因還是供不應(yīng)求，市場上庫存量減少，人們預(yù)期未來房價(jià)將會更上一層樓。“當(dāng)然，新一輪的留學(xué)潮即將開始，也進(jìn)一步催生了對住房的需求，使本就火爆的倫敦樓市更加火熱”。

　　值得一提的是，由于英國房地產(chǎn)火熱，房價(jià)上漲，短短3年內(nèi)，百萬（英鎊）富翁數(shù)量增加一倍，倫敦就占一半。英國人稱之為“房地產(chǎn)富翁”。

　　泡沫危機(jī)

　　倫敦房價(jià)近年飆漲驚人，去年漲了11%，這使得不少工薪階層舍棄買房夢想，轉(zhuǎn)而購買或租一艘船居住

　　高房價(jià)讓許多倫敦人搬離首都，選擇到英國其他城市居住，如中部的伯明翰、西南部的布里斯托爾以及北部的曼徹斯特。而一些“釘子戶”想出了新辦法——買一艘船。雖然住在船上看上去很“浪漫”，但是這背后凸顯了倫敦市民的生存隱憂和無奈。

　　因此，英國房地產(chǎn)市場上漸漸出現(xiàn)了“泡沫正在形成”的恐慌。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，飛速上漲的房價(jià)對金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展構(gòu)成壓力；高房價(jià)還影響代際財(cái)富差距，對年輕人形成負(fù)面財(cái)富效應(yīng)，而資源過度集中在年長和富裕人群手中，阻礙社會的創(chuàng)新能力和生產(chǎn)效率。

　　英國慈善組織The Money Charity曾對150所英國大學(xué)進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)很多學(xué)生為了付房租不得不打工。

　　英國全國學(xué)生聯(lián)合會的一位發(fā)言人也表示，無法從父母那里得到額外資助的學(xué)生不得不在讀書之余從事全職工作，甚至借高利貸。

　　記者采訪了幾位英國居民后發(fā)現(xiàn)，對于當(dāng)?shù)胤績r(jià)，大部分居民有不少怨言，因?yàn)樗麄円呀?jīng)無法負(fù)擔(dān)起現(xiàn)今的房價(jià)。

　　“來到倫敦后，我拼命工作就是為了能買一套兩居室的公寓。而現(xiàn)在，為支付每月的房租已讓我疲憊不堪。”從事媒體行業(yè)的Adeline覺得在倫敦?fù)碛幸惶鬃》康膲粝朐絹碓竭b遠(yuǎn)，她甚至考慮去別的城市找工作，搬離倫敦。

　　“我認(rèn)識的很多年輕人完全沒有能力在倫敦等城市買房，他們只能選擇租房或者依靠父母。”Andy稱，房價(jià)不斷上升，房租也水漲船高，很多在倫敦工作的年輕人生活壓力越來越大。

　　英國抵押貸款機(jī)構(gòu)哈利法克斯銀行近日公布的調(diào)查顯示，英國20歲至45歲年齡段的首次購房者中，有超過2/3靠父母資助。受訪的父母中有38%坦言，在幫助子女購房后，對自身的經(jīng)濟(jì)狀況前景感到擔(dān)憂。但仍有超過1/3的父母表示，盡管財(cái)政吃緊，仍希望咬緊牙關(guān)資助子女買房。

　　雖然高房價(jià)造成了諸多危機(jī)，但業(yè)內(nèi)人士表示，英國樓市的泡沫危機(jī)并不存在。

　　韓長吉告訴記者，英國房價(jià)現(xiàn)今不存在泡沫，因?yàn)橥苿佑�國房價(jià)上漲的主要動力是房產(chǎn)供應(yīng)短缺，供需不平衡帶來的房價(jià)上升具有可持續(xù)性。

　　“而一個(gè)有泡沫的市場，房價(jià)不可持續(xù)，英國房價(jià)居高不下的態(tài)勢已經(jīng)持續(xù)了很長一段時(shí)間，且未來還將持續(xù)。房價(jià)上升快，會影響消費(fèi)者的購買力，需求性房屋交易量或會下滑，二手住房市場會相對活躍，投資性交易量則可能在高價(jià)的刺激下增加。”韓長吉指出。

　　政策因素

　　政府將通過適當(dāng)放松建筑業(yè)規(guī)劃法規(guī)來刺激新的房屋建設(shè)，并著重通過“購房援助計(jì)劃”滿足首次購房者的購房需求

　　面對英國如今的樓市狀況，政府是否該插手成為外界關(guān)注的話題。韓長吉認(rèn)為，從整體上看，影響倫敦及英國樓市走向的主要因素是市場，人為干擾性因素少，英國樓市比較健康。

　　“但是市場長期供不應(yīng)求帶來的房價(jià)持續(xù)過快增長會滋生不利于市場健康發(fā)展的因素，可能會給樓市帶來泡沫。所以政府方面會對現(xiàn)在的樓市出手，主要在降低樓市需求方面采取一些動作，如早前已經(jīng)實(shí)施的‘抵押貸款市場審查新規(guī)’。”韓長吉指出。

　　而在不久前，英國央行警告稱，人們紛紛買房出租給英國的金融穩(wěn)定性帶來了風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@會導(dǎo)致房價(jià)膨脹，同時(shí)也減少了首次購房者可選擇的房屋數(shù)量。

　　近期，英國財(cái)政大臣奧斯本對外宣布，他正在降低私人出租房屋的稅收減免幅度。此舉意在平息蓬勃發(fā)展的購房出租投資模式給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　奧斯本表示，業(yè)主享有的所得稅減免將被削減至基準(zhǔn)稅率水平——目前為20%。這項(xiàng)被稱為“不公平財(cái)產(chǎn)征稅”的措施，將從2017年“逐步”分階段實(shí)施。那些買房出租的業(yè)主可用按揭利息沖抵收入，但那些住在自己房子里的業(yè)主不能。

　　今年4月英國養(yǎng)老金新規(guī)開始實(shí)行后，購房出租這種投資模式愈演愈烈。根據(jù)新規(guī)，年過55歲的英國長者可以一次性提取養(yǎng)老金，很多老人選擇將資金投入出租地產(chǎn)。

　　對于這項(xiàng)政策，普華永道稅務(wù)合伙人Paul Emery認(rèn)為“是一個(gè)錯(cuò)誤”。他認(rèn)為，這會使業(yè)主提高租金，無助于解決住房供應(yīng)不足和信貸投放攀升等更大的問題。Emery還表示，當(dāng)利率水平最終上升至與收益率持平時(shí)，業(yè)主可能要承受購房出租投資模式的損失。

　　“目前，市場的流動性很充足，較低的利率和收益率是健康的。但如果你是一個(gè)高稅率納稅人，當(dāng)我們進(jìn)入一個(gè)正常的市場，你的實(shí)際稅率可能會超過你利潤的100%。”Emery補(bǔ)充說，那些依靠儲蓄房租收益、辛辛苦苦存錢養(yǎng)老的投資者最終會暴怒。

　　Adam Purefoy也表示，這些政策對于減輕居民住房負(fù)擔(dān)并沒有什么作用。“最后，我們要面臨的還是房價(jià)過快上漲，我們的年輕人依舊無法買房，甚至連房租都無法獨(dú)立負(fù)擔(dān)”。

　　雖然英國的房地產(chǎn)出現(xiàn)諸多問題，但是，目前最被國際金融機(jī)構(gòu)、國內(nèi)外投資者看好的依舊是英國倫敦。

　　“金融秩序的穩(wěn)定為倫敦房地產(chǎn)的巨大增值空間奠定了基礎(chǔ)，而從法律及教育的角度來看，英國有一整套透明、完善且備受尊重的法律體系，也能充分保障業(yè)主的利益。”一位房地產(chǎn)商表示，“所以在我看來，國際房產(chǎn)投資熱點(diǎn)依舊會是英國。”

　　“對于投資者來說，英國樓市依然是值得關(guān)注的。”韓長吉稱，房地產(chǎn)價(jià)格的高低與一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、承擔(dān)的社會職能有很大的關(guān)系，倫敦作為世界級的金融中心，經(jīng)濟(jì)地位較為重要，一旦歐洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，倫敦地區(qū)房價(jià)上漲也是大概率事